承租人能否行使“法定优先承租权”，人民法院如何审查？|人民法院|先承租权|出租人|承租人|租赁|约定

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《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。该规定将原约定优先承租权上升为法定权利。

本期分享的案例是一起承租人主张法定优先承租权的租赁合同纠纷案件。人民法院围绕前提、主体、客体、核心、程序等五方面要件审查承租人能否行使法定优先承租权。对核心要件中“同等条件”和程序要件中“合理期限”的理解和位序关系深入分析。最后，从多维度探寻案件所涉特殊不定期租赁合同情形下优先承租权的生存空间与合理性。该案获评2023年上海法院精品案例。

W公司诉L公司房屋租赁合同纠纷案

裁判要旨

1. 租赁合同期限届满，房屋出租人仅同意签订了不定期租赁合同，不久又行使任意解除权终止合同，亦可视同为期限届满，此时承租人亦应享有以同等条件优先承租的权利。

2. 优先承租权的行使要件中“同等条件”和“合理期限”二者需同时符合，承租人在合理期限内提出较低租赁条件而在合理期限之后再以同等条件主张优先承租权的，不予支持。

3. 承租人在租赁期限届满前后同意终止租赁关系的，之后不得再主张优先承租权，但出租人虚假告知租赁条件导致承租人同意的除外。

关键词

法定优先承租权 / 不定期租赁 / 同等条件 / 合理期限

案例撰写人

邓珍、方靖

法官解读

基本案情

2018年8月10日，W公司（原告、承租人）和L公司（被告、出租人）就涉案房屋签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限截至2021年10月10日止；租金470万元/年；续租在届满前1个月提出，同等条件下W公司有优先权。

2021年9月9日，双方重新签订《厂房续租合同》，合同约定：3个月为一个租赁周期，租金为383333元/月（约460万元/年）；如果因L公司原因提前终止本合同，须提前3个月通知，W公司无条件清空场地；未作约定的，仍按原合同履行。

2021年11月29日，案外人Y公司向L公司发送了己方已签章的《租赁协议意向书》，载明，期限五年，租金600万元/年。L公司遂反复与W公司磋商续租事宜，W公司以做物流有风险有难度等原因，未作承诺，直至12月26日才出具商榷函，提出的租金标准为510万元/年。12月29日，L公司发送《续租合同终止搬离通知书》决定终止双方合同。W公司于2022年1月1日回函表明其同意终止合同，仅提出延迟搬离，未再要求磋商。

2021年12月28日，L公司与Y公司就涉案房屋签约，约定，租赁期限五年，租金前3年590万元/年，后2年610万元/年。

2022年3月28日，L公司又向W公司发函要求返还房屋。4月25日，W公司回函表示不同意终止租赁关系，主张优先承租权。

因W公司仍使用涉案房屋，2022年6月21日，L公司和Y公司书面约定按未清场的现状进行交接，Y公司支付了半年租金。W公司诉至人民法院，主张法定优先承租权，要求L公司按照与案外人Y公司约定的同等租赁条件对涉案房屋进行承租。

L公司不同意上述诉请。认为双方续签合同为不定期，其享有法定解除权；另，根据合同约定，其提前终止合同只需要提前3个月通知，W公司要无条件清空场地。故W公司并不享有优先承租权；即便存在，W公司于2022年1月1日回函不再续租，即放弃了优先承租权。

裁判结果

裁判思路

一、诉请审查

W公司明确了其主张优先承租权的租赁条件为L公司与案外人Y公司约定的租赁条件。

二、有无放弃优先承租权

续租的不定期租赁合同并无明确放弃优先承租权的意思表示。

三、行使要件审查

1. 前提要件审查：W公司与L公司存在合法有效的租赁合同，且Y公司有继续出租的意愿。

2. 主体要件审查：W公司符合优先承租权的行使主体，即房屋租赁合同相对方承租人，并非跨越合同关系的次承租人。

3. 客体要件审查：涉案房屋为合法建造的有证房屋。

4. 核心要件“同等条件”审查：虽W公司在起诉时主张的是同等条件，但在续租磋商中L公司解除前，其提出的租金标准显著低于案外人Y公司意向书提出的租金标准，不符合“同等条件”。

5. 程序要件“合理期限”审查：

（1）前提审查：W公司的回函可以认定放弃了优先承租权，放弃后不再给予合理期限。

（2）合同审查：原合同中约定了届满前一个月的期限。

（3）根据具体情况酌定：双方已于2021年12月开始磋商租赁条件，W公司直至2022年4月25日才主张优先承租权，已过合理期限。

四、综上：

W公司在磋商中在“合理期限”内放弃“同等条件”续租且同意搬离之后再主张同等条件的优先承租权，不予支持。

案例评析

一、优先承租权的立法沿革及法益选择

民法典颁布前，虽然有部分地方立法对优先承租权作出了相关规定，但是存在效力层级较低、具体适用规则不明确之缺陷。合同法时代，优先承租权主要以当事人双方约定产生。民法典颁布后，优先承租权上升为房屋承租人的一项法定权利。

优先承租权的规定实质是在出租人对租赁标的物的自由处分权与承租人生存权（或经营权）、社会整体利益之间衡量后的法益选择，最终选择在特定条件下倾向于保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。

二、优先承租权诉请的表述及对诉请的审查路径

对优先承租权性质的认定将影响当事人诉请表述与人民法院对诉请的审查。学术界对优先承租权的法律性质持有不同意见，主要观点可以归纳为缔约请求权说、形成权说和债权物权化说。

笔者认为，结合条文表述与立法初衷，宜将民法典规定的优先承租权定性为形成权。若认定为形成权，在承租人向出租方主张优先承租权的意思表示时，双方新的租赁关系即已经形成。故诉请应类似表述为：确认其与出租方于*年*月*日成立以***为租赁条件的租赁合同关系。

具体诉请的审查路径如下：

1. 是否符合优先承租权的行使要件、何时提出、哪些新的租赁条件等；

2. 在基本认定原告符合优先承租权行使条件时，还要结合出租人与第三人合同的签订及履行情况判断能否实现；

3. 若不能履行，则法官还需行使释明权，询问原告是否变更诉请为主张赔偿等。

三、优先承租权的行使要件审查

（一）前提要件审查

1. 合法有效的租赁合同

2. 出租人有继续出租的意愿

（二）主体要件审查

基于合同相对性，优先承租权的行使主体原则只能是房屋租赁合同相对方承租人，次承租人不得直接向出租人主张优先承租权。当然，按照《中华人民共和国民法典》第七百三十二条“承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋”规定中承租人的法定继受主体亦应享有优先承租权。

（三）客体要件审查

优先承租权的租赁标的物范围应为合法建造的房屋，违章建筑等因违反前述前提要件而不得适用。此外，廉租房、公租房等特殊房屋，因存在承租人选择的特殊性，故不当然享有优先承租权。

本案经审查符合上述（一）（二）（三）要件。

（四）核心要件审查

“同等条件”是最核心要件。不符合“同等条件”也是实务中优先承租权驳回判决中最常见的理由。

鉴于立法空白，在法律解释上能够适当借鉴承租人优先购买权的有关条款。租赁合同中，租金标准和支付方式、押金金额、租赁期限、装修免租期限当然是最基础的条件。此外，租赁用途的不同若对租赁标的物及其装修产生损耗不同、直接关系标的物价值维持和租金价格，亦可列为同等条件参考因素。

本案中，虽W公司在起诉时主张的是同等条件，但在续租磋商中L公司解除前，其提出的租金标准显著低于案外人Y公司意向书提出的租金标准，不符合“同等条件”。

需要特别说明的是：

1. 前合同因承租人原因导致合同解除或虽未解除但承租人存在重大违约情形的，比如长期拖欠租金的、非经准许而转租的，该承租人显然在履约能力及诚信等方面受到出租人的否定性评价，已不符合“同等条件”的要求了。

2. 出租人欲收回给自己的亲属使用，承租人亦不符合“同等条件”。

（五）程序要件审查

1. 出租人的通知义务

要确定是否行使优先承租权，承租人需知晓第三人的租赁条件，因此出租人对承租人负有通知义务。通知内容应当包括继续出租的意愿及出租人与第三人磋商的核心租赁条件。通知方式，法律并未限制。如果承租人已经自行从第三人处知晓租赁条件，出租人亦知晓故未再行通知，不影响优先承租权的行使。

2. 承租人主张权利的“合理期限”

权利行使时效本身是权利的重要内容之一，承租人的优先承租权也应在合理期限内行使，从而避免对出租人自由缔约权利的不当限制，导致新租赁关系长期处于不确定的状态。笔者试图总结了合理期限审查的步骤，具体如下：

（1）前提审查：承租人有无通过合同约定或其他方式作出过放弃优先承租权的意思表示。放弃则不再需要对“合理期限”进行审查，即便主张时间尚在合理期限。本案中续租合同并无明确放弃优先承租权的意思表示，而W公司的磋商意见及回函可以认定放弃了优先承租权，之后再主张显然不妥。

（2）合同审查：民法典并未对合理期限作出具体规定，但合同项下的权利义务，原则应遵循有约定，从约定。故应审查合同有无相关行使期限的约定。如本案原合同中约定了届满前一个月的期限。

（3）无约定情形下的参照酌定：优先承租权与优先购买权保护的法益相同，具有相同性质。在缺乏具体规定时，可参照适用《中华人民共和国民法典》第七百二十六条第二款关于优先购买权行使期限的规定，确定为15日的除斥期间。具体可根据双方磋商情况予以酌定。

本案中，双方已于2021年12月开始磋商租赁条件，W公司直至2022年4月25日才主张同等条件优先承租权，显然已过合理期限，且其之前已经同意终止租赁关系。

四、本案所涉优先承租权审判实务争点分析

租赁合同期限届满，房屋出租人仅同意签订了不定期租赁合同，后不久又行使任意解除权终止合同，此时承租人能否享有以同等条件优先承租的权利？

笔者认为该情形下可以享有，理由如下：

首先，从法条条文解析上，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款并未特别排除不定期租赁合同承租人的适用。不定期租赁合同的出租方行使任意解除权虽导致合同解除，但不可归责于承租人，仅仅是给无期限画上一条终点线，其效果雷同于有期限租赁合同的到期，即可视为租期届满，承租人亦可享有以同等条件优先承租的权利。

其次，从权利义务平衡上，不定期租赁对双方各有利弊，对出租人而言，利在可以选择更优租赁条件第三人，弊在可能被随时解除需要另寻承租人；对承租人而言，利在不想承租时随时解除，弊在可能被随时抬高租赁条件或解除。

故赋予优先承租权并不会打破这种平衡，并不存在单方已经处于劣势的情况，也并未禁止出租人随时找寻第三方，反而是因为优先权的“同等条件”可以随时找第三方来和承租人“对决”。

再次，从立法目的上，该项权利是为了保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。本案虽签署了不定期合同，但此前已长期使用租赁房屋，故也应对其相关权利进行保护。

最后，从防止制度架空上，不定期租赁很多时候并非承租人的选择。毕竟是否签订书面合同、是否签订有期限的合同、是否续签的主动权大多都在出租人手中，承租人也并无主动放弃的明确意思表示。本案中，前合同到期后先签订一个不定期租赁合同，但对新的租赁条件尚在磋商，如果还未有更优条件第三人出现的情况下，承租人根本无法行使优先承租权。若禁止不定期租赁合同的承租人享有优先承租权，则出租方均可允许承租人在上述情况下继续使用然后拖至租赁期结束后一段时间处于不定期租赁合同状态再找新的承租人，就可以完全架空法定优先承租权制度。这样承租人在到期前后没必要行使，之后又无法行使，出租人则利用承租人的信任“骑驴找马”且无空置成本，明显不公。

（评析部分仅代表作者个人观点）

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百三十四条　……

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。