6月12日，中国人民银行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进落地工作。
央行这个重要的工作推进会，为什么在山东召开？山东在这方面有哪些经验？
济南租赁住房贷款支持计划试点取得积极成效
2023年人民银行设立了1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州、天津、重庆等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，7家银行为试点的参与银行。
济南于去年4月成功落地试点。推进会上，济南市副市长任庆虎介绍称，一年多来，济南市累计购置租赁项目53个，房源3.05万套、210万平方米，总投资额约233亿元，全市获得商业银行授信142.77亿元，发放贷款金额64.43亿元。
济南是国内较早探索“租购并举”住房市场建设的城市之一。
自2018年起，济南积极探索有效路径推进“租购并举”，支持和规范住房租赁市场发展，让更多新市民能够安居济南、长居泉城。
2019年以来，济南先后入选“中央财政支持住房租赁市场发展试点”“住建部保障性租赁住房试点”等重要试点，在构建租赁政策体系、搭建信息化平台、规范市场秩序等方面迈出了坚实步伐，在支持市级国有企业通过市场化方式批量收购商品房、扩大租赁住房供给方面进行了初步探索。
2022年6月，济南被国务院列为国家“发展保障性租赁住房督查激励支持城市”，同年8月，住建部在济南召开“发展保障性租赁住房专题研究班”，推广济南工作经验。
在试点过程中，济南围绕“如何确定购置计划、选择实施主体、确定购置项目、给予政策等各类支持、实现可持续运营”五个方面问题，积极探索实践，形成了“一体化统筹、多维度优选、精细化布局、全方位支撑、市场化运营”的工作思路。即按照一体化统筹租和购、供和需，合理确定购置计划；从“信誉实力、运营实绩、融资实效”等维度优选确定实施主体；深入研究、统筹考虑“职住平衡”需求，通过公开采购方式购置试点项目；强化机制、融资、财税、服务等全流程、全要素支撑，确保试点顺利推进；以“标准化、品牌化、多元化、定制化”保障租赁住房品质，提升租赁住房吸引力，确保试点项目长期运营。
让更多泉城“新市民”租好房、住好房
会前，参会人员现场调研了济南城发集团国熙台项目、景粼原著项目和济南城投集团环贸城项目。
其中，国熙台项目位于历下区山大路与建筑新村南路交汇处，国熙台B地块3号楼2-17层。据介绍，项目通过购买山东中建泽孚职业有限公司公寓，将房源改造用于保障性租赁住房，主要出租给在周边工作的企业员工及自由职业群体。中国银行发放项目收购贷款1.45亿元，期限25年。
景粼原著项目位于历城区唐冶片区世纪大道与围子山路交叉口，龙湖景粼原著1、2、4号楼。该项目靠近历城政务中心、体育中心等，周边分布浪潮智能产业园等。工商银行给予该项目收购贷款2.9亿元，期限25年。
济南城发集团是租赁住房贷款支持计划试点下首单贷款落地企业。会上，该集团董事长吴力表示，将抢抓“保障性住房再贷款”政策机遇，让更多泉城“新市民”租好房、住好房。
据介绍，截至2024年5月底，该集团利用租赁住房贷款支持计划试点资金完成投资购置项目42个，总面积约182万平方米，房源约2.56万套，总投资额约186亿元。截至目前，已交付项目13个，其中7个项目投入运营、房源3586间、建筑面积16.42万平方米，当前平均出租率90%；计划2024年下半年再开业6个项目、房源约3113间、建筑面积13.52万平方米。
保障性住房再贷款要做到四个精准
5月17日，人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。值得注意的是，本次保障性住房再贷款政策完全在市场化、法治化原则下开展，尊重各方参与主体的意愿，预计将带动银行贷款5000亿元。
“这项政策通过市场化方式能够实现多重目标。” 中国人民银行行长潘功胜表示，一是加快存量商品房去库存，地方国有企业市场化收购已建成商品房，有利于形成团体购买力，推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给，收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交房和“白名单”机制，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于其他在建项目续建，改善资金状况。
从保障性住房再贷款的支持领域看，人民银行货币政策司司长邹澜在会上强调，要做到四个精准。
一是收购主体精准。一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，被选定的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求，要坚持市场化运营，严格避免新增地方政府隐性债务。
二是收购对象精准。收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房的户型、面积标准。
三是收购用途精准。收购的商品房定向用于保障性住房，需符合相关指导意见的要求。
四是资金用途精准。地方国有企业获得的贷款资金要单列账目、单独核算、专款专用、封闭管理，房地产企业出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设其在本市的未完工项目。
在定价机制方面，邹澜表示，要遵循市场化、法治化原则，按照住建部门有关要求，合理确定商品房收购价格。城市政府指导地方国有企业与房地产企业通过协商谈判的方式，确定商品房收购价格，防范道德风险。收购价格要按照住建部门明确的收购存量商品房用作保障性住房的定价机制合理确定，在政策支持下做到企业运营商业可持续。
住房和城乡建设部总经济师曹金彪表示，目前各地正积极发展保障性住房，出台实施意见，制定规划计划，加快项目开工，加强质量安全监管，推动把保障性住房建设成“好房子”等。
在加强资金管理方面，金融监管总局大型银行监管司司长李文红强调，收购主体应当在贷款银行开立资金监管账户，确保贷款发放、使用、回收均通过该账户办理，贷款资金单列账目、单独核算、专款专用、封闭管理。银行要严格按照商品房收购进度和执行受托支付要求发放贷款。
多方合力，推动收购存量商品房用作保障性住房工作
谈及下一步如何做好租赁住房贷款支持计划和保障性住房再贷款政策的衔接工作，任庆虎表示，下一步，济南市将在人民银行以及各金融机构的指导支持下，抢抓保障性住房再贷款政策机遇，大胆尝试、勇于创新，用足用好政策红利，让更多“新市民”租好房、住好房。
工商银行党委委员张守川表示，工商银行将认真落实保障性住房再贷款工作要求，做好与租赁住房贷款支持计划的有序衔接，及时制定行内保障性住房再贷款配套制度和操作细则，支持城市主体收购已建成存量商品房用作保障房的合理融资需求，促进消化城市存量商品房库存。
建设银行副行长王兵表示，下一步，建设银行将履行国有大行的责任担当，发挥先行经验，深化对接、强化联动，以金融力量推动保障性住房相关支持政策落地，充分发挥保障性住房再贷款的引领作用，加大对各地保障性住房购买项目的对接与储备，助力各地房地产市场平稳健康发展。
“要动态掌握保障性住房需求底数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划等，并明确相关管理制度。要坚持以需定购，在锁定需求的前提下，科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格。此外，要明确要求收购主体迅速配售及出租，房子不能积压在手上或长时间大量空置。”邹澜强调。
（大众日报·大众新闻客户端记者 王新蕾 胡羽）
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