中海东湖玖章-武汉中海东湖玖章

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中海·东湖玖章预计6月底首开9#、10#，建面约125、128、141、149、153㎡带装修房源，共计260套，目前外展厅已开放！

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楼盘聚焦：

1、最新户型图曝光，总体来看算是准第四代住宅，据说优化后得房率85%，对于一个超高层的项目来说，这个得房率很优秀了；户均137㎡，基本是纯改善定位，圈层比较纯粹。

从户型图可以看出，项目算不上真正的第四代住宅，但是对阳台还是做了很大优化，算是准第四代住宅。

第四代住宅定义：每户拥有户属空中花园的住宅类建筑。（来源中国工程建设标准化协会发布的编号为T/CECS 855-2021的《城市森林花园住宅设计标准》）

这个空中花园要求比较严格，例如不能封闭，必须部分覆土绿化等，但空中花园最大好处是完全不计算建面，属于全赠送的。

武汉这边在汉十条后，对于阳台的进深放宽到2.4米，阳台投影面积可以到套内建面的20%；于是项目把阳台深入到客厅，通过减少客厅面积增加阳台面积（阳台只算一半建面），再加上多个全赠送的飘窗，拉高了得房率。

如下图所示，左边红圈位置属于深入客厅的阳台，按照阳台来计算建面；但是装修的时候，可以把这块融入客厅来整体装修。

对于用户来说，高得房率相当于变相拉低门槛，得到了实惠。

整体来看，户型都还可以，南向阳台和面宽都足够大，最小的南向阳台都有7.35米，南向面宽最小11米起步；2个边户四房户型都做了约11.9米的L型景观视野，整体采光通透性都很好。

品筑户型（建面约125㎡ 三房两厅两卫）：9#中间户；户型方正，南向约7.35米阳台连通客厅和次卧；还有多个飘窗可优化面积。

及第户型（建面约128㎡ 三房两厅两卫）：9#东边户；户型方正，南向约7.45米阳台连通客厅和次卧；有多个飘窗可优化面积。

含章户型（建面约141㎡ 四房两厅两卫）：10#边户和中间户；南向约7.4米阳台连通客厅和次卧，约4.3米南北通透大客厅；U型厨房，LDK一体化；有多个飘窗可优化面积。

照澜户型（建面约149㎡ 四房两厅两卫）：9#西边户；户型方正，三面采光通风，通透性好；南向双阳台总长约8.5米；有多个飘窗可优化面积。

雅颂户型（建面约153㎡ 四房两厅两卫）：10#西边户；三面采光通风，四开间朝南，约11.9米L型景观视野，采光通风性强；有多个飘窗可优化面积；主卧带独立衣帽间，独立卫生间，互不干扰，功能性强。

2、项目位于中北路地铁4号线东亭站旁边，武昌核心位置，周边配套齐全，交通便利，生活较为宜居。

项目距离地铁口约100米，地铁出行较为方便；中北路城市主干道，自驾或公交出行都很方便，而且中北路东亭段基本不堵车，从这里上岳家嘴高架，武汉大道，二环线都很方便；中北路沿线的商业配套较多，武汉SKP预计6月开业，全国TOP级的重奢商业；沙湖公园、东湖基本步行可达，直线距离2公里内还有武汉大学中南医院；整体来说，项目可以尽享武昌各项核心配套。

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3、自带9年一贯制学校，省实验保底，据说是类似复地东湖国际的武汉小学+566模式，潜力较大；而且据说是2026年年底和住宅一起交付，值得期待。

项目拿地的时候附带了一个教育配套的说明文件，里面清楚的说明：武昌教育局负责安排省实验优质师资力量开办九年一贯制学校；后来又据小道消息，此九年一贯制学校采取类似复地东湖国际的模式，是武汉小学+566。

如果真的是武汉小学+566的话，那基本上算是武昌TOP级的双学区了；复地东湖国际的案例就在眼前，就算在如今楼市下行的时刻，复地东湖国际也因为优质的学区，在二手房市场价格还算稳定，也比较受欢迎。

项目可能会对复地东湖国际的二手房市场造成一定冲击，毕竟学区差不多，又是新房，要是价格差不多的话，肯定买新不买旧了。

4、项目建设速度比较快，学校和住宅预计2026年年底同步交付；中海的品质和交付还是有一定保障。

项目是2023年12月26日的土拍拿地的，开发速度非常快，目前营销中心都没建好，只有一个外展点，就准备开盘了；预计6月初在东亭地铁站旁边开放一个异地样板间，6月底首开，7月初开放售楼部；交付时间预计是2026年年底，真的算快了，而且学校和住宅同步交付，基本入住即可上学。

项目现场实拍

楚河汉街外展点实拍

一、加推房源

项目一期共包含5栋33-45层的住宅，包含了高层和超高层，其中1号楼为43层，7号楼41层，8号楼33层，9号楼45层，10号楼33层。

预计首推9#和10#，共计260套。其中10#33层，2个单元，2梯2户，层高3.05米；9#45层，1个单元，3梯3户，层高3.05米。

10#户型从西到东，分别为153、141、141、141；9#户型从西到东，分别为149、125、128。

整体公摊约24%左右，优化后得房率约85%。

二、楼盘整体数据

项目一期用地面积约2.2万方，总建面约14.7万方，计容建面约9万方，住宅约8.6万方，容积率约4.11，共包含约622套房源，户均建面约137㎡。

机动车位1117个，其中一期814个，二期303个；非机动车位450个，其中一期221个，二期229个。

户均建面比较大，按面积来看是一个改善项目；一期车位比约1:1.3，还算可以，还配了比较多的非机动车位，实用性强。

总计数经济指标：

日照分析图：

项目外立面效果图：

三、拿地情况

2023年12月26日，武昌中北路东亭地铁站旁的134号地块被中海以底价30亿元拿下，成交楼面价13824.88 元/平，地块内要求配建1所36班小学。

地块主要要求：

①地块内需配建一所9班幼儿园，用地面积不少于 3780 平方米，建筑面积不小于 2730 平方米；

②地块内控制 1所36 班小学，用地面积不小于 1.44 公顷，建筑面积不小于 1.7 万平方米；

规划图如下：

拿地点评：地块面积也比较大，用地5.37万方，规划建面21.7万方，体量还不错，容积率4.04稍微高了一点，但内部规划有一所小学，武昌教育局出具的文件显示，将安排省实验在此开办九年一贯制学校，值得期待。

四、项目地段、交通、配套

1、区位

项目位于武昌区中北路与黄鹂路交汇处，在内环线中北路旁，与二环线直线距离不到800米，紧邻地铁4号线东亭站，位置相当优越。

微观上看，项目北侧是沱塘路、亘星滨湖苑，南侧是黄鹂路、东亭小区，西侧是规划商业用地、中北路、地铁4号线东亭站、世纪彩城，东侧是东亭路、东亭小区-牡丹苑。

区位点评：该地块位于东亭地铁站旁，沙湖边上，武昌内环边，周边多以成熟社区为主，居住氛围、地铁出行都是比较成熟的。

2、交通

自驾方面：项目西侧就是中北路，向北约700米就是岳家嘴立交桥和二环线，而且岳家嘴立交那里有掉头车道，方便掉头前往洪山广场方向；中北路东亭这段路平时基本不堵车，堵点主要在楚河汉街，中南路那一段；总体来说，自驾还算方便。

中北路主干道双向6车道，辅路双向4车道。

黄鹂路双向2车道，高峰期可能会堵车。

地铁方面：项目距离地铁4号线东亭站B出口约100米左右，基本可以算地铁口楼盘；从东亭站2站可到楚河汉街，4站到中南路，6站到武昌火车站，8站到武汉火车站，地铁出行还是很方便的。

公共交通：地铁4号线东亭站B出口的旁边就有公交站点，中北路地铁东亭站；公交路线很多，包括530、540、566、577等多条线路。

交通点评：项目紧邻地铁4号线东亭站，4号线纵贯整个武昌主城，通达性不错；旁边就是中北路主干道，北向约700就到岳家嘴立交和二环线，自驾出行较为方便。

3、配套

商业配套：周边是一些老小区，底商比较少；项目西侧对面是东亭上街，有一些比较大的商业配套；另外项目周边2公里内有武汉SKP，楚河汉街，居然之家，麦德龙，群星城等大型商业综合体，逛街购物不愁地方。

项目南侧对面的老小区底商配套比较少。

项目西侧中北路对面的东亭上街，商业配套还比较多。

教育配套：项目周边有武昌实验中学沙湖学校、东亭学校小学部等多所学校，不过项目自带一所九年一贯制学校，据说是和复地东湖国际一个模式，是武汉小学分校+武珞路中学分校，如果真这样的话，学校配套是非常优质的。

医疗配套：距离项目约2公里就是武汉大学中南医院，在武汉的公立医院里面，仅次于协和、同济、省人民。

其他配套：项目西侧约500米就是沙湖公园，东侧约1公里就是东湖公园，均步行可到，整体非常宜居。

配套点评：项目位于武昌内环核心地段，周边各项配套都比较齐全，包括武汉SKP，中南医院，沙湖公园，东湖这些重量级配套，都在项目2公里范围内；最值得期待的还是项目自带的九年一贯制学校，如果真能引入武汉小学+武珞路中学，那就是顶级双学区了。

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