观点网厦门2024年上半年的土拍随着建发拿地落下了帷幕。

与2023年相比,厦门今年土地市场热度实际上有所回落,上半年共出让4幅宅地,计价建筑面积38.33万平方米,成交金额164.65亿元,岛内地块全部触顶摇号。

回望上半年三个批次的土地出让,一共挂牌5宗地块,总揽金144.5亿元。除了思明区将军祠片区厦禾路与将军祠路交叉口东南侧地块以溢价率40.79%由国贸竞得之外,其余地块都是底价成交。

但相同的一点则是,同期两年土拍“上桌”房企大多数是国央企,只不过2023年上半年招商为拿地榜首,今年榜首之位则是建发

6月14日,建发作为厦门湖里区06-08五缘湾片区钟宅南路与钟宅中路交叉口东北侧地块的唯一报名房企,以57.6亿元的底价摘得该地块。

再入五缘湾

五缘湾钟宅地块为厦门今年第三批土拍中唯一出让地块,同时也是五缘湾片区出让的最后一宗商住地块。

该地块用地面积4.22公顷,容积率3.11,计价建筑面积13.02万平方米,土地用途为二类居住用地、零售商业用地、社会福利用地及公用设施用地,楼面价44240元/平方米。

地处发展阶段的五缘湾板块,最大优势是交通便捷,距离地铁2号线的钟宅站约300米,距离2号线与3号线交汇站点五缘湾站约600米。

商业配套方面,有厦门建发湾悦城、五缘乐都汇、五缘湾天虹购物中心三大商业综合体,但缺乏大规模、知名度高的商业综合体。不过,未来北部要规划建设“钟宅凤凰中心”特色主题商业街。

教育方面,板块内有九年制市直属厦门市音乐学校,以及将建设一所九年一贯制区属中学双十中学湖里分校。环境方面,未来2号线钟宅地铁站上要规划一栋约18层的建筑物,极大可能影响到部分楼盘的观景体验。

但作为正在发展中的区域,也有市场观点认为,五缘湾片区是具备较高现状投资价值的,政策的倾斜以及后续扶持提升的各种配套设施,具备较大增值空间。

据贝壳数据显示,五缘湾片区2024年楼盘平均单价为6.80万元/平方米左右,均价在4-5万/平方米的楼盘占比约5%,5-6万/平方米的楼盘占比约25%,6万/平方米以上的楼盘占比高达70%。

当前,该片区在售楼盘湿地公园TOD璞瑞均价6.7万元/平方米,保利国贸天琴7.18万元/平方米,招商湾湖臻镜6.8万元/平方米,中交建发五缘海悦6.8万元/平方米,联发保利臻樾6.5万元/平方米。

另一方面,数据也反映出该板块目前在售楼盘较多,竞争激烈,面临一定去化压力。板块去化周期16.2个月,除了上述提到的楼盘外,在售的还有五缘湾玺、云启东方等共计11个。

即使竞争压力大,也抵挡不住建发对其的喜爱。目前,建发在厦门的存量约58万平方米,其中超30万平方米都集中在了该板块。

近五年,建发在五缘湾区域更是布局了多个新房项目,包括五缘湾玺、五缘湾海、五缘映月、五缘灏月、五缘橖月、五缘海悦,此外还有最近5月底新开盘的建发五缘鲤,定价5.9万/平方米。

除了湖里区外,建发在同安区的项目文澜春晓已售罄,均价在3.15万/平方米,区域内暂无其他待开发项目;翔安区的叁里云庐和书香泊月已无待推存量;海沧区,建发目前在售有缦玥长滩和璟云,存量待售的仅今年拍的2024HP01地块;集美区无在售楼盘,全为待推存量,超10万平方米。

因此,建发在未来一段时间内,新楼盘主要还是集中在了湖里区、集美区

半年超百亿

回顾近两年厦门土拍情况,国央企拿地意愿比较强烈,特别是建发,更是稳坐了拿地榜首。但整体市场热度还是呈小幅度下降趋势,以底价成交为主。

2022年,厦门共进行4轮集中土拍,全年出让27宗地,5总溢价,总成交611.85亿元,出让面积251万平方米,平均楼面价3.19万元/平方米。国企为主力主力军,其中建发以166.3亿元摘得6宗位列第一。

2023年共进行6次土拍,全年共出让14幅宅地,6幅溢价成交,共揽金364.45亿元,出让面积125万平方米,平均楼面价3.03万元/平方米。建发依旧位列榜首,以总价72.5亿元拿下3宗地块。

进入2024年,建发继续卯足劲地扩充自己的库存。

2024年上半年,厦门共计出让5宗宅地,总揽金144.5亿元,其中1宗溢价成交,4宗底价成交。其中,建发独揽3宗,均以底价成交,包括湖里湖边水库片区2024P07地块、海沧区2024HP01地块以及刚拍下的湖里五缘湾片区2024P08,总价101亿元。

成交金额方面,近两年同比都在下跌。2022年厦门卖地金额同比下跌22.93%,2023年同比下跌39.2%,成交金额不足2021年的一半,仅占45.9%。

虽然热度有所下降,金额同比也在下跌,但厦门土地市场的主体特点不变,楼面价也基本维持在3万左右。

拿地多,开发项目多,销售数额自然也大。2023年,建发以成交金额163.19亿元、成交面积39.99万平方米占据厦门房企商品房权益销售榜首,与排名第二的国贸地产拉开近54亿元距离。

不过自2024年以来,建发销售方面并未展现出如拿地般的强劲势头。

从整个厦门楼市情况而言,2024年第一季度并不理想,供应量、成交量和成交均价均呈明显下滑趋势。

数据显示,2024年第一季度,厦门商品住宅新增供应18.11万平方米,环比下滑60.4%,同比下滑60.5%;商品住宅成交面积22.17万平方米,环比下滑58.3%,同比下滑58.0%;商品住宅成交均价为37784元/平方米,环比下跌17.9%,同比下跌6.2%。

为了刺激楼市,4月17日,厦门市岛内房贷政策做出调整,其中首套房最低首付比例降至20%,二套房最低首付比例降至30%,与厦门市岛外区域保持一致。

此前的2023年9月18日,厦门岛外限购政策已先行进行调整,不限购、不限售,即在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买一二手商品住房,不再审核购房人资格,不再限制上市交易时间。

政策还规定,对于贷款购买上述四区商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为30%。

这也意味着,厦门岛内、岛外购买首套住房、二套住房的最低首付比例已保持一致,“内外有别”正式成为历史。