本报记者郑林奇 发自湛江
广东省雷州市沈塘镇居民苏惠娇、黄立欣、陈锡利日前向《大湾区时报》爆料称，沈塘农具厂将该厂几块空地一共541平方米出售给他们，用于解决拖欠职工社保费问题。但在该厂进行“三旧改造”项目时却罔顾事实，涉嫌造假，将3600平方米的土地面积扩大成4141平方米，将原出售给他人的土地面积541平方米涵括在内，从而侵占了他人的土地。
花钱买的土地竟被侵占？
2024年6月3日，沈塘镇居民苏惠娇、黄立欣在接受记者采访时称，由于沈塘农具厂长期拖欠职工社保费，该厂亟需筹资为职工买社保，于是他们于2002 年向该厂购买面积为306平方米的宅基地。
雷州市二轻沈塘农具厂（下简称沈塘农具厂)在2018年11月进行三旧改造，并于2020年11月5日与雷州市威鹏房地产开发有限公司（下简称威鹏地产)签订《雷州市二轻沈塘农具厂三旧改造项目合同书》，其中第二条约定:“甲方(沈塘农机)以项目用地‘土地使用证’作为投入，乙方(开发商)需要解决沈塘农具厂地块中前期卖出土地及搬迁，因此所产生的费用由乙方负责，与甲方无关”。
据了解，沈塘农具厂2002年7月3日为解决该厂职工工资社保欠债问题，经雷州市二轻局批准，并经该厂职工大会同意，将厂南端的原破旧瓦房三间及空地对外公开转让给苏惠娇，面积306 平方米。2009年4月1日,苏惠娇将其中155平方米的宅基地转让给黄立欣。2018年11月7日在沈塘农具厂“三旧”改造项目职工表决大会同意出让面积为3600平方米。
苏惠娇称，她也曾经找到雷州市二轻集体企业联社（原雷州市二轻局）陈淼、林海森等领导，都表示“我局同意批准面积为 3600 平方米”。沈塘镇政府副镇长吴居俊致电陈淼获悉，二轻联社批准面积为3600平方米，并不包括沈塘农具厂上述已出让给苏惠娇等人的善意取得306平方米。
沈塘农具厂、威鹏地产在不动产权籍调查中，为达到4141平方米的面积，要求测绘公司将其所中标的3600平方米的面积土地套在4141平方米面积土地上，以面积的4141平方米土地作为测绘目的进行测绘出图。“他们罔顾历史事实,欺骗政府给其颁发4141平方米土地证，因此所登记的不动产权证与原土地证登记的范围、界址面积等都不一致，构成侵占邻居公共滴水面积等违法行为。”苏惠娇如是说。
黄立欣认为，项目方为增加空间容积率，扩大建筑面积，非法获取利益，擅自更改职工大会表决内容:以实际购买面积3600 平方米改为4141平方米。
沈塘农具厂“三旧改造”项目合同书，属于违法合同。根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》第十八条第三款的规定，在“土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议”的情况下，才能进行三旧改造。农具厂、开发商显然已经违法了该规定，属于无效合同，应给予撤销。
2024年6月4日16时3分，分管政法、信访维稳、社会治安综合治理工作的沈塘镇副镇长麦万青告诉记者，他曾经3次组织纠纷双方在镇政府综治办进行调解，但都没有达成和解。
2024年6月4日17时许，沈塘镇政府分管规划建设、自然资源工作的副镇长吴居俊在接受采访时称，对于苏惠娇、黄立欣与沈塘农具厂的土地纠纷问题，镇政府曾经多次组织双方进行调解，但由于一方给钱太少，另一方要钱太多，主要是价格没有谈妥，导致无法调解。
未经协商就强行“赔偿”？
2024年6月3日16时许，沈塘商人陈锡利在接受《大湾区时报》记者采访时称，由于沈塘农具厂长期拖欠职工工资、社保，2007年该厂向外出售空地（宅基地），他当时就向该厂购买了101平方米的土地，作为其儿子陈家尊的宅基地。2008年就向政府职能部门缴纳办证契税，2009年5月15日，雷州市规划建设局颁发给陈家尊101平方米宅基地的“建设用地规划许可证”。
在沈塘农具厂进行三旧改造项目的过程中，威鹏地产欲将其宅基地作为该项目的整体来开发，且在办证时也将该宅基地涵盖在其规划范围内。在多次协商时，均遭到陈锡利的拒绝。在无法实际占用该宅基地的情况下，威鹏地产一股东陈木成在2023年2月28日12时强行向陈锡利的雷州农商银行的账户转账140万元，欲造成“购买”其宅基地的目的。“一开始，沈塘农具厂要我补交土地增值后的价款，后又欲以30万元回购我的宅基地遭拒。现在却未经协商就强行转账买地，实在令人匪夷所思。”陈锡利如是说。
而苏惠娇、黄立欣的宅基地也未经谈妥就被非法增加到4141平方米里面，玩的也是侵占私人合法财产的把戏。“我们306平方米宅基地遭到侵占后，多次向沈塘镇政府、雷州市自然资源局反映，要求撤销其非法骗取的有关证件，但至今未做处理。”黄立欣如是说。
2024年6月4日11时47分，沈塘农具厂厂长陈体壮告诉记者，原厂长私自出售宅基地，未经职工同意。对于是否因为该厂拖欠职工工资、社保而将宅基地出售筹集资金的问题，陈体壮称“卖地款是否用于缴纳社保费，我不知道。我作为厂长并不知道出售宅基地的事情，才导致在三旧改造时发生了土地纠纷。”
对于陈体壮的说法，苏惠娇认为乃无稽之谈。因为原厂长出售宅基地缴纳职工社保费的事情，都是公开进行的。当时沈塘镇政府也有宅基地出售，位置还比农具厂的位置好。当时购买农具厂的宅基地属于高价了，并不划算。农具厂在2020年11月5日签订《雷州市二轻沈塘农具厂三旧改造项目合同书》中，已经明确“乙方(开发商)需要解决沈塘农具厂地块中前期卖出土地及搬迁”。 说不知道原厂长卖地筹资交社保的事情属于昧着良心说话。
2024年6月4日16时40分，雷州市二轻集体企业联社主任陈淼称，沈塘镇分管国土工作的副镇长曾经到该联社了解过沈塘农具厂土地出售是否经过批准的问题，该镇也多次进行调解。据说曾经承诺补偿400万元给苏惠娇、黄立欣，但没有谈成。“沈塘农具厂面积是3600平方米，而出售的另外几百平方米空地是否经过当时的雷州市二轻局批准，由于时隔20多年了，现在找不到证据。”陈淼如是说。
黄立欣认为，沈塘镇政府确实为此做了不少努力，但由于分歧太大，收效甚微。我们购置的土地已经20多年，一直都在使用，并无异议。现在沈塘农具厂因为土地增值了，想在三旧改造项目获取巨额利益，不顾事实，私自侵占我们花真金白银购买的土地，在法治社会的今天，这是行不通的。
此间一资深法律人士认为，根据《土地管理法》的相关规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的行为是违法的。具体而言，处理结果会因违法占用土地是否为农用地而有所不同。
如果违法占用的土地为建设用地或未利用地的，责令退还土地，可以并处罚款。对地上新建建筑物和其他设施，由违法当事人与合法的土地所有者或使用者协商处置。
如果违法占用的土地为农用地的，责令退还土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
此外，根据2004年《中华人民共和国土地管理法》第16条的规定，土地所有权和使用权存在争议时，处理纠纷的流程为：先由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
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