6月14日，厦门成功出让一块住宅用地，由厦门建发以57.6亿底价拿下，楼面地价达到了44240元/㎡。
没错，又是熟悉的味道——地方国企兜底。
今年上半年，厦门一共成交了5宗住宅地， 除了思明区一宗地溢价了40%成交之外，其余地块都是由本地国企开发商以底价获取。
哪些国企呢？
厦门建发、厦门国贸、厦门象屿…
相信如果你有留意去年参与厦门拍地的有哪些房企，再看今年的土拍玩家，一定也会像我一样发出灵魂拷问——How old are you？（怎么老是你？）
表面上，是凄凄惨惨、国企兜底的拍地局面，背后其实还是信心的不足。
对于厦门楼市，我的观点很明确：厦门岛内的好房子，长远看不言顶。但短中期看，厦门楼市整体还将继续调整。
01
为什么说长远看，厦门岛内的好房子不言顶？
俩字——稀缺。
之所以说它稀缺，首先，厦门太美了！
坊间一直流传着一句话——泉州负责赚钱养家，厦门负责貌美如花。
中国真正意义的海岛城市，屈指可数，厦门就是其中一个。
也正因此，泉州很多企业会把工厂设在泉州，把总部或部分轻资产业务放在厦门。比如安踏、七匹狼…
甚至不只是泉州，很多海外公司，也会把在中国的总部或研发中心放在美丽的厦门。比如戴尔、亚马逊…
因此，不要以为厦门只是个旅游城市，厦门的产业也不弱。
这座城市汇集了美食、美景和大量的总部产业，这些总部的工作人群一般收入较高，因此也顺带提高了厦门的收入水平。
我们看一组福建三强的数据对比：
福州，GDP12928亿，常住人口847万，人均可支配收入48861元。
泉州，GDP12172亿，常住人口888万，人均可支配收入49486元。
厦门，GDP8066亿，常住人口533万，人均可支配收入71062元。
厦门的生产资源——土地、人口虽少，但收入水平碾压两个大哥！
这非常符合厦门的调性——小而美~
而且，厦门在“城市头衔”上集万千宠爱于一身，即是经济特区、又是计划单列市、又是副省级城市。
这头衔数量，堪比深圳了！总之，BUFF叠满。
“小而美”中又透着“高大上”，海岛城市又不缺产业，空气清新又配套成熟。
——这样的城市，在中国很难找到第二个吧？
这就是厦门的稀缺所在。
所以，过去几年一直有这样的剧情上演——大量的投资者扎堆在厦门买房！
近的有泉州、漳州这些闽南的老板土豪们，远的有全国的投资者，都在厦门的房价功劳簿上留下了自己的名字。
只不过，万物有周期。
虽然我知道厦门在全国有独一无二的稀缺性，厦门岛内的好房子长远看不言顶。但在大周期面前，厦门也难逃调整的必然。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《 》
02
为什么我说厦门楼市还需调整，换句话说，为什么说厦门楼市未见底？
很简单，因为过去市场对厦门的追逐过于快速、过于极致了，过犹不及。
最直接的体现就是厦门过高的房价和居民杠杆率。
1、先看房价，根据中国房价行情网5月份的数据，厦门的房子平均单价44926元/㎡，仅次于北上广深。位于全国第五，领先所有的二线城市。
我知道，只放一个平台的榜单，大家可能会说这个排名不公允。
我们再看另一个平台安居客的榜单：
嗯…这下能说明问题了吧？
厦门房价水平可以插入北上广深这个一线城市序列，属实有点炸裂了。
2、居民杠杆率方面，厦门的居民杠杆率高达89%。
计算过程：
根据央行厦门分行数据，2023年末厦门住户贷款余额7189亿元；
根据厦门统计局发文，2023年，厦门GDP规模为8066亿元。
因此，厦门居民杠杆=住户贷款÷GDP=7189亿÷8066亿=89%。
不得不说，厦门还真不愧是行政头衔数量堪比深圳的城市，连居民杠杆率都跟深圳几乎相等（深圳居民杠杆率是90%）。
不过，你我都知道，论经济实力和城市级别，厦门显然无法与深圳相比。深圳楼市尚且大幅调整，厦门的楼市铁定也是有压力的。
因为过高的居民杠杆率，意味着过高的居民债务水平，意味着继续加杠杆的空间有限，也意味着新的接盘侠难找了。
一个城市的接盘能力有限，最直接的影响就是流动性不足，成交量降低。
过去几年，厦门的新房成交是这样的：
[2020年成交2.3万套，2021年成交3.6万套，2022年成交2.3万套，2023年成交2.2万套。
前几年基本都有2-3万套的成交，今年呢？过去了5个月，成交才4000套出头，与去年同期相比下跌了59%。]
很明显，今年厦门的新房成交腰斩式地下滑了，这就是居民杠杆率过高>>>接盘能力不足>>>流动性承压的连锁反应。
当然，杠杆率不是判断购买力的唯一指标，我们还要看看厦门的存款水平如何。
因为贷款水平高，如果有足够的存款“对冲”，那也还算能接受。
所以，厦门的存款水平如何呢？
根据央行厦门分行的数据：2023年末，厦门住户存款余额是5963亿元，明显小于贷款余额7189亿元。
从贷存比角度看的话，厦门来到了1.21。
坦白讲，这个贷存比，很高了。
因为，通常情况下，贷存比大于1.0，意味着贷款超过存款，就要注意风险了。
放眼全国范围内，贷存比大于1的城市，有下面这些选手
——杭州、南京、深圳、厦门、珠海
无一例外都是过去楼市热度比较高，也是炒房客大量参与的城市。
那么，厦门的贷存比是在上行趋势，还是下行趋势？
看历史同期数据。
2016年，住户存款2181亿，住户贷款3663亿，贷存比1.68；
2017年，住户存款2301亿，住户贷款4280亿，贷存比1.86；
2018年，住户存款2620亿，住户贷款4615亿，贷存比1.76；
2019年，住户存款3062亿，住户贷款5047亿，贷存比1.65；
2020年，住户存款3684亿，住户贷款5571亿，贷存比1.51；
2021年，住户存款4198亿，住户贷款6261亿，贷存比1.49；
2022年，住户存款5213亿，住户贷款6836亿，贷存比1.31；
2023年，住户存款5963亿，住户贷款7189亿，贷存比1.21；
关于这些数据，说几点吧：
第一、厦门不愧是投资热土，过去几年的贷存比一直很高，2017年甚至达到1.86。足以见得厦门的楼市有多火热。
第二、趋势上看，厦门的贷存比已经调整了7年之久，这是个好事情，代表厦门的存款还是在持续地跑赢贷款，购买力在慢慢积聚。
第三、厦门的贷存比虽然已经调整了很久，但目前的绝对值水平还是全国最高一档，意味着厦门还需要继续去杠杆，积攒新的购买力，换句话说，还得接着调整。
总的来说，从需求端看，无论是过高的房价，还是居民杠杆率、贷存比这些数据，都说明厦门的房价压力和债务压力还处在一个比较高的水平。
换句话说，厦门楼市需要进一步调整和去杠杆，激活新的买盘，这样才能打通刚需和置换链路，不然只有少数的富人在这左手倒右手，楼市注定是走不远的。
居民负债的极限就是房价的上限，而每个城市的债务水平、涨跌周期有着节奏上的不同，我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章
03
前面说的都是需求维度，我们再来看一下厦门的供应情况。
根据厦门网上房地产的数据，目前厦门商品住宅可售面积296万方，对应2.58万套。
分区域来看的话，同安区超过100万方，达到了总库存的1/3以上，是库存大户，去化周期要2年以上。
相对好的无疑是岛内，思明区和湖里区的去化周期还能够保持在18个月的警戒线以内。
分化明显。
另外，从近几年住宅用地的成交来看，厦门的土拍成交也在逐年缩减。
从2021年的109万方，到2022年的85万方，再到去年的39万方。
再到今年上半年——14.8万方。
这两年供应的土地，可以说是腰斩甚至脚踝斩了。
总的来说，厦门的供需都在往好的方向调整，二者什么时候实现交叉，供需什么时候实现平衡，核心我认为还是看厦门居民杠杆率的调整，或者说“泡沫”出清的力度。
居民负债的极限就是房价的上限，而每个城市的债务水平、涨跌周期有着节奏上的不同，我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章
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最后，说几句。
一、预判
和深圳一样，2021年前，伴随着全球放水+全国核心城市房价共振高潮+疫情挤压的需求释放等多重因素叠加，厦门的楼市左脚踩右脚式的大涨特涨。
大量的购房者在这里尝到了甜头。
只不过，和股票市场类似，吃肉的时候你在，挨打的时候肯定也是逃不掉的。
换句话说，过去房价上涨弹性越大的城市，市场下行时大概率也会承担更多的回调和更久的调整时间。
我们判断，厦门楼市还需要至少半年的时间继续磨底，也就是说，厦门楼市真正意义触底回暖，最快也要等到2025年。
而且，这个回暖的过程，一定也是因板块而异的。
对于岛内的湖里区和思明区而言，因为它在全国范围的稀缺性，必然会先吹起情绪回暖的先锋号。
而对于外围而言，尤其是同安、翔安这些板块，巨大的供应量，再加上岛外保障房的冲击，回暖的步调上一定是迟滞于岛内的。
二、建议
很多人质疑厦门岛内的房子凭什么可以这么贵。
但我想说，贵有贵的道理。
一方面是在于它的稀缺，另一方面是有富有的闽商买盘作为强大支撑！
对于闽商而言，持有厦门岛内的好房子就属于是众多资产配置中的一环，短期的涨跌对他们而言，真的没那么所谓。
对于厦门的普通收入群体而言，就没必要强行在岛内上车了。
而对于全国其他地方的投资客来说，投资厦门岛内就得考虑好短期的价格波动能否承受了。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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