2023年，普通房东的日子特别难过。
不降价根本卖不掉，来自买家40米的大砍刀每一刀都砍到了大动脉上。
但是豪宅市场却显得风轻云淡。
偶尔有一套特价房源成交，但是很快又会回归正轨。
豪宅房价的坚挺有 点超乎想 象。
但是到2024年，上海的豪宅市场终于绷不住了。
面对普遍下跌的市场行情，豪宅的业主们终于开始断臂求生了。
上海5月份豪宅的成交中，下跌成了主旋律。
20万的成交价，快成了豪宅们迈不过去的门槛。
老城厢豪宅开始全面下跌
黄浦区是这次豪宅下跌的主力军。
老城厢的信仰要破灭了吗？
1、老西门板块——跌幅25%，复兴珑御
复兴龙御二期5月成交了一套184平，成交价3588万，单价19.5万/平。
2月份成交的一套也只有19.2万/平。
而在高峰期的时候，复兴的价格都是25万/平朝上的。算下来跌了22%。
同样的184平，能够少出900万，就是这么神奇。
目前复兴珑御的挂牌价格也全面下来了。
低楼层挂牌价18万/平，中楼层挂牌价18.9万/平。
意味着如果成交，价格还会进一步走低。
至少是25%以上的跌幅。
2、黄浦滨江板块——跌幅30%，绿城黄浦湾
5月绿城黄浦湾有2套低区和一套高区的成交。
低区两套284平，成交价分别是：
1#303，3700万，12.9万/平；1#503，3900万，13.6万/平。
某家上2022年成交的同户型，要5650万，单价19.9万/平。
现在的价格直接跌了32%。
2年跌掉快2000万，还得是有钱人的游戏。
高区成交的那套，234平，4700万，19.7万/平。
对比某家上的最高成交价，跌了22%。
3、新天地板块——跌幅16%，翠湖天地
翠湖天地一直是上海豪宅市场的风向标，这一次翠湖也不能例外。
翠湖天地5期成交一套29楼高区的，279平，8180万，单价29.3万/平。
这价格对普通人来说确实不便宜，但是对翠湖本身来说真不算什么。
尤其5期又是最新的，是翠湖天地的价格高地。
2022年11月，翠湖5期成交过一套358平，应该也是2号楼的，总价要1.35个小目标，单价干到了35万/平。
这么一看，现在的价格跌了16%，买家少花了1500多万。
翠湖的高区真的已经算是坚挺的了。
4、世博滨江板块——跌幅33%，融创滨江壹号院
融创滨江壹号院5月成交一套293平，总价4000万，单价13.6万/平。
融创在某家上最高成交价单价高达20万/平。
按照这个比较跌了33%。
黄浦比较核心的豪宅板块，除了新天地、老西门一带还有一二手倒挂，其他的豪宅板块基本上倒挂消失。
目前新房中海顺昌九里超高层17.2万/平的价格。
豪宅的新房价格将逐渐成为二手豪宅市场的标尺。
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滨江豪宅也不能幸免于难
1、徐汇滨江——跌幅27%，云锦东方
当年土豪们疯抢的云锦东方，现在已经开始回吐利润了。
小区楼层比较差的，现在16万单价就往外挂。
近期云锦东方有一套大户型成交，成交价1.05亿，单价21万。
而在一年多以前，云锦东方的高区大户型单价都要向30万突破了。
2023年有两套470平，单价在26.6万/平和28.9万/平。
按最高单价计算，云锦东方也跌了27%。
2、徐汇滨江——跌幅20%，海珀旭辉
海珀旭辉直接就躺平了，高区260平的单价16万/平，直接从接近21万跳水。
跌幅22%。
之前新房启元开盘价17.8万/平，海珀相当于直接打9折，估计是有可能到8折的。
徐滨这里可能除了云锦东方，都不会再有倒挂的可能了。
3、陆家嘴——跌幅20-40%
陆家嘴沿黄浦江一带的豪宅，现在是全面没落了。
近期除了汤臣一品和中粮海景壹号没什么成交看到外。
其他的老牌豪宅全面下滑。
仁恒滨江园11万单价就能买到，财富海景花园最低挂牌价10万，滨江凯旋门15万挂牌，盛大金磐13万挂牌。
陆家嘴的豪宅多数是2000年初的房子，尽管依然有腔调，但是和新房确实拉开了差距。
跌幅最大的豪宅基本都在这里。
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豪宅房东向市场低头
过去一轮周期，豪宅是领涨市场，也是最后一个下跌的。
从交易的角度，豪宅高位出货的时间更长，操作空间更大。
从高兴花园的暴跌开始，到大虹桥投资客的倒塌，再到世茂滨江花园“伪”豪宅的割肉换量。
周期轮动到了最后一棒，就是豪宅。
市场热度下来，生意不好做，即便是豪宅的房东也要在市场面前低头。
当周边所有的产品都完成了一轮价格调整，那孤立在中间的豪宅也要完成价格调整。
尤其是今年的新房豪宅超量供应，吸走了太多的高净值客户。
今年套均3000万+的豪宅项目，密集入市，创造了一个又一个日光神话。
中海顺昌玖里一期512套，196.5亿！
滨江凯旋门三期212套，70.27亿！
融创外滩壹号院204套，99.97亿！
保利世博天悦291套，80.8亿！
香港置地启元80套，44.5亿！
凯德茂名公馆75套，31亿！
短短2个月，上海新房豪宅的成交额，达到了530亿
狂吸了约1400组3000W+的土豪！
如 今徐汇中海领邸、老静安昌平云岸又开始了。
如果是对比2000万以上的项目，今年前4个月的供应就已经要追平去年全年。
关键是豪宅新房价格还是受限价控制的，那么二手豪宅必然被拉下水。
豪宅新房是非常有必要涨价的，不然就是给有钱人送钞票。
二手豪宅也必须跌，回归到供需关系上，而不是投机需求。
一涨一跌，在放开限价的大背景下，未来是新房决定上限，二手决定下限。
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警惕法拍和经营贷
最近陆家嘴滨江板块的九龙仓滨江壹十八成交量一套法拍房。
业主们都炸了啊。
高区16楼297平精装房，4704万成交，成交单价只有15.8万/平。
九龙仓2022年最高成交过一套411平的高区，8000万，单价19.46元/平。
跌了快20%，关键还是高区的跌幅。
接下来中低区的业主们卖房就更麻烦了。
现在不是牛市的时候，很多人把法拍当作是绕过政策限制的方式。
现在能参加法拍的多数也是奔着捡漏的心态。
如果是上了杠杆用了经营贷的豪宅房东，面对不得不卖的境地，对于整个小区的房价是致命打击。
现在价格都在跌，同一抵押物银行每年的评估必然是逐渐降低的。
当你小区价格波动特别大的时候，银行担心本金风险的时候，会不会提前抽贷呢。
高评高贷的就更不用说了，每一个高评高贷在的当下都是豪宅小区的“定时炸弹”。
最后
有没有不受影响的豪宅呢？
目前可能就是巨富长的老洋房吧，毕竟还有100多万单价成交的。
某种程度上说，确实是不可再生的资源。
其实对大家而言，在二手选择时，也一定要避开泡沫板块，新房供应超量的地方。
之前不少小区价格掉的很快。
不过现在也算是趋于稳定了，估值反而处于低位了。
现在核心区的豪宅也是在完成自我价格调整，核心区的豪宅在水分挤掉以后依然会会有较大的机会。
上海这一轮下跌后的价格体系重塑正在趋于完成。
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