北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想咨询一下：

1、高层建筑的低楼层临街有底商算硬伤吗？会不会影响流通性？

2、目前看的一套朝阳某单校对应的房，业主也是置换，孩子已经入学占用学位，说是计划同小区置换，可以改学籍地址不影响买家入学。咨询jw给的回答比较模糊，说非热门校在学位不紧张的情况下，业主换房后到学校更改学籍地址就不影响买家入学。

想问问是否了解朝阳区六年一学位执行力度，买这样的房子是否有风险，如何可以化解风险？

A：

1、算硬伤，就算没有噪音，买家也会产生和你一样的疑虑，自然会放弃或以此为借口讲价。会影响流动性，很多时候不是价格原因，而是对这种房子感兴趣的人少。

这看看价格吧，如果比非临街的中间楼层价格明显偏低，那就是因为流动性弱导致的，商品价格是由供需关系决定的。

2、朝阳区的执行力度，这谁也不敢保证，每年的学位情况都不一样，没法预测。去年连人朝的四大神盘都调剂了，这在之前都没人会相信。所以这只能看运气，没人敢保证。

化解风险那就是找关系了，或者是政保的能优先择校，其他的都只能是接受了。

仅供参考。

二

Q:

我们是密云的，孩子到了上学年龄，准备买个学区房。朝阳十里铺有一套准备卖了，手里有点现金，能凑够500首付。现在看了芍药居北里，学校是上人大附小，看了慧忠里，学校是朝阳外国语学校。

您帮忙分析一下这两个小区的居住环境，学校质量，升学优势，我们纯粹是为了孩子上学，没有投资的想法，两个小孩毕业后，肯定会卖了换别处的地方，房子哪个地方的溢价多一些呢。懂行的几句话就能说明白，像我很少进京，东西南北分不清。所以劳烦您帮忙分析一下。

A：

1、芍药居的不太好叫人大附小，是人朝学校小学部，以区别于其他几个人朝的分校和校区。

2、居住环境这看自己的喜好了，没标准，都是普通小区，也没必要排序。学校是朝外略强，换校长后成绩仍然很好。人朝成绩也好，但这几年孩子太多，房子卖爆了，所以导致增加了几个校区，上学时说不好是否会被调剂。另外就是孩子多了对中学的师资压力大，中考成绩有待观察。

3、升学优势，九年制都一样。如果非得排序的话那人朝占优，毕竟是人大附系统内，选拔的通道更多，包括民办。朝外则是本校1+3为主，如果参加中考那就基本一样了。另外朝外刚刚放开统招了，这对本系统的名额有可能受影响，至少不增加吧。

4、前几年的溢价率差不多，现在应该是朝外的更多一些，基本等同于东西海平均值。当然也多不了多少，大概10%吧，也就是慧忠里的在30%左右，芍药居北里的应该不低于20%。

5、总之常规建议是先看朝外的，没合适的再看人朝的。区别就是朝外的稳妥点儿，人朝的这两年派位。

仅供参考。

三

Q:

我这边按中介说法符合目前首套资格，在考虑总价300左右的房。在APP上关注了回龙观、龙泽、霍营附近的总价300左右的小两居，如果买的话，这个价格这个区域能保值吗？另外，您常说的跟随大盘大概是什么情况，能详细说一下吗？

A：

1、符合目前首贷资格，看样子是有过买房经验的，但提的问题却有点儿初级，也不太好回答。

2、简单说吧，投资都是有门槛的，达不到的就投资性弱，或者是消费为主。北京房子的中位数在600万左右，超过这价位的宜居房才投资性强，因为面对的是对价格相对不太敏感的改善人群。而总价不高的一般就是刚需或上车盘了，对价格比较敏感，不太容易抬高价格，多数都是自住为主。

3、另外如果总价不高的话最好聊具体的，别太聊大板块了。打个不恰当的比方吧，高考600多分的选择多，纠结什么都正常。而400多分的还是聊具体学校和专业吧，选择不太多。

4、这几个板块没什么说的，大多数中小户型能做到跟随大盘。不过300万的小两居要7/80平米，单价3万多一平不能倒4万，好找吗？肯定不好找呗，那问题来了，既然是这么低的价格，有可能是保值好的吗？既然之前这么多年都走低了价格，以后能保值吗？

所以这不是板块是否保值的问题，而是你想要的这价位在这板块不匹配。只能说试试吧，不太容易，毕竟北京能拿的出300万的太多了，一般不会把捡漏儿的好机会留给新手。

4、跟随大盘就是房价涨跌的平均值啊，相当于股票指数。具体的看回龙观就行，很典型的跟随大盘，20多年来没走出过独立行情，大盘涨就跟着涨，跌了也跟着跌，从不领先也并不落后。这让中介给调出房价走势图看看就行，跟股市一样。

仅供参考。

四

Q:

房价持续下跌，已经看了一段时间，准备看到合适的上车。在东城上班，近15年内没有学区要求，所以朝阳、东城都在看。目前初步选定两个方向，一个是朝阳安华里安华西里（除其他客观条件外，通勤时间增加半小时）。一个是东城区王府井灯市口（离工作地点近），楼龄户型楼层其他条件都差不多的情况下，每平方差价大约在3万左右。选哪里会更保值些？已有小户型意向房在谈，恳请光速指点。

A：

1、光速我够呛，岁数大了跑不动，争取尽量不龟速吧。

2、考虑灯市口的，预算多少？小户型意向在谈，那就是预算不太高，相对应的学区溢价率就低不了，估计30%以上，至少是左右。所以考虑好吧，既然是15年内没有学区要求，那这溢价部分就得闲置15年，划算吗？

是否保值的最好看看人口趋势，明年之后就是入学人数确定性的逆转了，如果是总价高的宜居房还好说些，回归居住属性也支撑大。占坑儿房说不好，得看到时候的政策，如果没有放宽落户和高考什么的，有可能影响到溢价部分的保值。

3、安华西里没什么可说的，典型的老社区。优势就是保值稳定，劣势是流动性，全北京的老小区都差不多。

4、这选择其实就是买不买学区房的问题，常规建议是既然预算不高还用不上学位就甭买，居住的性价比低，对应的租金也低，溢价部分还有风险。这看自己的判断吧，我反正不建议。

任何投资市场都是最早进去的赚大钱，越往后风险越大利润越低。这现在谁都知道是最后时期了，这会儿接盘那就只能是赌一把试试了，想好了吧，跟大趋势对赌未必能赢。

仅供参考。

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