过去多年，我途经合肥多次。但都只是路过合肥高铁南站，从没下车过。在高铁上远看过这个“城建面貌平庸”的城市，没太多感觉。
在过去，对于这个城市，我只有“中科大”、“李鸿章故居”、“滨湖新区”、“包公”、“小杨哥”、“最牛风投城市”的符号认知。
近年，郑州人在网络中表达了对合肥的羡慕和嫉妒，越发没有自信。
特别是房地产和房价。
因为，近年合肥楼市和西安、成都、杭州一起，成为逆势之下的“楼市四小龙”。
合肥到底什么样？合肥楼市到底什么样？合肥房价到底什么样？合肥的滨湖新区到底什么样？
我带着这些好奇，在端午假期，亲赴合肥，在那里待了24小时，近距离感受合肥，以寻找我的答案。
今天，我把我亲自探城的感知，分享给大家。
1、合肥全市下辖4个区、4个县，代管1个县级市，总面积11445平方千米。全市面积比郑州大，但市区面积其实比郑州小。
2、2023年末合肥市常住人口985.3万人。郑州是1300万人口。人口比郑州少。
3、合肥市区分为一环、二环和绕城高速范围。还有外环外的区域。
传说中的滨湖新区，是在南绕城外。
其一环相当于郑州的二环。
一环由快速路组成，大部分是高架。部分路面是下穿隧道。
一环内，由河围合，形成环城路。
著名的李鸿章故居和淮河路步行街就在这里。
淮河路步行街相当于郑州的德化街步行街，千篇一律，毫无特色。
李鸿章故居其实也没啥转的。那些建筑我都怀疑是不是原始的，有可能部分是后来建的。
合肥的二环，也非常清晰。
大部分由高架组成，东二环是普通路，城市面貌一般。
合肥朋友告诉我：现在合肥人把东边的朗溪路高架路叫新二环。
合肥的二环，相当于郑州的老三环吧。
不过，合肥二环内的城市面貌挺干净的。这点儿，比郑州好。
而且，拥挤程度没郑州老三环内高。
容积率相对低一些。
据说，合肥在20多年前主城区也就二环内范围。
在中国城市大发展的过去20多年中，合肥往西二环外有了高新区、往南二环外有了政务区、经开区，和非常著名的滨湖新区。
目前，合肥城市面貌最好的是政务区、滨湖新区和高新区。
4、合肥政务区，确实很漂亮，很精华。
我们在网络里经常看到的城市地标天鹅湖和安徽广播电视台，就在这里。
合肥市四大班子部分都在这里。
合肥好的写字楼、商业和酒店业都在这里。
我查了相关资料：
合肥市政务文化新区规划面积12.67平方公里，是合肥市“141”城市空间发展战略中主城区重要组成部分，也是一座集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能为一体，独具人居生态特色的魅力新区、时尚之城，已经发展成为省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心。
合肥政务区大概是从2002年3月开始启动建设，至今已20多年。其发展逻辑和当年郑东新区大概是同一时代的产物，只是其面积很小。
面积小，就好建设。目前这里基本已开发完毕。
城市功能更集中，把合肥市相关的城市资源都集中在这里了。
相当于郑州郑东新区CBD的感觉。但味道又不同。
核心就是因为其很集中。
其实，就是郑州的常西湖新区。
可惜，郑州的常西湖新区生不逢时，晚了十几年建设。
这里，有合肥万象城、合肥银泰in66、银泰百货、万达广场等商业；
这里，有合肥柏景朗庭酒店、君悦酒店、合肥洲际酒店、合肥天鹅湖大酒店等五星级酒店。
合肥最高房价的小区在这里。高层住宅置地柏悦公馆价格五六万，旁边的华润凯旋门小区价格4万左右——在我看来是很普通的小区。
据说这里还有合肥顶级豪宅绿地内森庄园，几千万一套。据说小杨哥在这里有两套别墅。
5、合肥滨湖新区，是这次我重点考察的区域。之前，对其一直有所耳闻。
滨湖新区，对应的是郑州郑东新区。
其发展略晚，距离老城区更远。相当于白沙组团的逻辑。
因为，安徽省委、省政府、省人大、省政协都搬到了这里。
那是2016年的故事。
你仔细看上图，这个方兴湖，是不是非常像象湖？
这个方兴大道快速路，就是郑开大道。
上海路，就是前程大道。
包河大道，就是锦绣路（杨桥大道）。
如果说政务区是市级新区，那么滨湖新区就是省级新区。
2006年10月，安徽省第八次党代会明确提出：“要把合肥市建设成为现代化滨湖大城市，建设成为辐射全省、崛起中部、承东启西，促进我国东中西部互动协调发展的区域性中心城市”。
滨湖新区位于合肥市巢湖以北，规划新范围：南依巢湖，北靠南二环，西接京台高速公路，东临南淝河，规划总用地面积196平方公里。
2006年11月，滨湖新区正式启动建设。
至今，已有18年时间。
听合肥朋友给我讲，当时滨湖新区的房子，也是几千块钱没人买。长期时间也是被称为鬼城。
如今，很多人以居住在滨河为荣。在过去几年，滨湖房价屡创新高。
说实话，那天朋友带我去滨河新区转的时候，我还是震惊的。
很多片区的发展，确实很好。
但后来我一思考：我错了。我是把滨湖新区对比白沙组团来看的，这不公平。
之所以滨湖新区给人的视觉好，在于滨湖的发展是按照片区化来运作的。成熟一片，再发展下一个片区。
朋友说：
京台高速以东，包河大道以西，绕城高速以南，方兴大道以北，是滨湖新区1.0区域。这里完全开发完毕。
方兴大道以南，徽州大道以东，上海路以西，珠江路环湖北路以北是2.0区域。
京台高速以东，徽州大道以西，方兴大道以南，珠江路以北是3.0区域。
包河大道以东省府片区是4.0区域。
你仔细看以上地图，你就能感受到整个滨湖新区的成熟度。
整体上而言，这里的环境、路网、商业确实很棒。
特别是绿化，比郑东新区还好。当然，也有可能是“南方城市”的原因。
话说，这里的楼盘数量，比郑东新区多的多。
很多知名地产公司在这里有楼盘。
看几张我手机随拍的照片，感受下滨湖新区的氛围。
6、合肥高新区，在合肥城西。环境也不错，挨着大蜀山国家森林公园。我特别喜欢望江西路那一段的环境。
高新区，没深入逛，只是浮光掠影走了一下。特意去看了科大讯飞的总部。
看完后我才明白：科大讯飞的科大是中国科学技术大学的简称。是的，之前不知道。
因为时间关系，此次行程我没去探中国科技大学。
从网上找了张图，放这里，让各位了解下。
7、好了，说下合肥的房地产和房价吧。
先从轮廓上感受下合肥楼市的片区和组团划分：
如前文所说，合肥房价高的区域，主要是二环内、政务区、滨湖新区、高新区。
大多楼盘的价格都在20000元/平米以上。
其中，政务区价格最高。当然，这个区域现在几乎无新房在售了。
整体上，合肥房价比郑州要贵4000-5000元/平米。
只是，合肥没有郑州北龙湖的板块和片区。
其实，合肥很多楼盘的品质，比郑州差。豪宅其实很少。
在我看来，很多二手房三万、四万的价格，几乎就没啥品质。
合肥楼市之所以好，合肥房价之所以高，不是说合肥城市有多好，他们的产品有多好，也不是说合肥市民多有钱，而是合肥对于城市土地的供应控制非常好。
合肥没有郑州动辄几百亩几千亩的大盘。很多出让的土地大多是50——80亩之间。一个楼盘的销售期大概在一年到一年半之间就能卖完。形成了良性循环。
这一点，郑州真的需要向人家学习。
这也是我过去经常在文章中提到的问题：供求关系。
土地的供应，楼盘的供应，如何实现供需平衡是个大问题。
过去几年，郑州楼市尝到了天量土地供应和无序供应的苦果。
8、说点其他的。
合肥没啥美食，确实饮食特色不足。合肥出了个全国餐饮连锁品牌老乡鸡。我特意去吃了。除了那个鸡汤确实很好喝之外，其他的也就是家常菜吧。
合肥的地铁，还没郑州多。目前开通了1、2、3、4、5、6号线。
据说7、8号线在修。
合肥地铁好的一点是，人家先修外围。拉大城市框架。
比如地铁2号线往东能修到肥东县，相当于中牟县城。
比如地铁1号线和地铁5号线把滨湖新区全覆盖。
也就是说，合肥地铁是先修，再发展区域。
这一点，郑州不同。郑州过于把地铁分布于老城区了。
郑州地铁对于新区，不友好。
总体上而言，合肥有很多城市发展经验和楼市发展经验值得郑州学习。
其实，看完合肥后，我对郑州的未来房价更有信心了。
郑州房价，低估了。
真的。
本文完。
备注：本文图片来源实拍。部分信息来源网络。最终信息以官方公布为准。
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