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今年5月1日，由浙江省住房和城乡建设厅与浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》正式试行了，这是我国首个推进老旧小区自主更新的指导意见。
省里的这个政策，简单来说，就是那些地段好但房子差的城镇老旧小区，政府鼓励居民“原拆原建”，原地重建的资金主要由小区居民出——也就是自主更新。
政策明确，城镇老旧小区改造自主更新试点的对象，为《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。
省里的这份文件里写得很清楚，城镇老旧小区是指城市、县城和建制镇建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区（含单栋住宅楼），不包括以自建住房为主的区域和城中村。
其中的拆改结合型住宅小区，主要包括以下三种：
房屋质量总体较差，且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋的；
以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的；
存在地质灾害等其他安全隐患的。
PART 1
之前，瑞安的老旧小区沿江新村安置房建设项目和目前正在进入腾空阶段的沙河新村团块改造项目也是原拆原建，不过这两个项目都是由政府主导。未来，瑞安的老旧小区原地重建可能不会享受政府主导的待遇，而是主要由小区居民出资金的自主更新方式了。
前段时间，后垟村股份经济合作社发出了启动对后垟团块改造的基础信息调查的通知，未来也可能采用老旧小区自主更新的模式进行改造。
后垟小区
在瑞安，地段好但房龄长房子差的老旧小区不少，比如凤山小区、望江新村、西河小区、气象组团等，这些小区，由于房龄太老，建筑材料已经严重老化，墙体开裂、隔音差等问题给居民生活造成了巨大困扰，这些老小区的业主们对小区更新改造的呼声很大。
凤山小区
这些老小区的不少业主们一方面是年纪较大没有能力换新房。他们中的大部分人退休了，卖掉老房子只够新房子的一个首付，没有资金来支撑后期的按揭款。
另一方面，他们已经习惯了在老城区生活，买新房往往要买到新区去，很多人是不愿意离开老城区的。
因此，对于原拆原建，用不多的资金既解决了留在老城区的问题，又能提升业主未来的生活品质，成为了一个解决问题的好办法。
PART 2
当然，老旧小区原拆原建，肯定不会一帆风顺的。老旧小区改造自主更新的流程如下：1、提出项目申请；2、制定更新方案；3、组织审查审批；4、开展施工建设；5、组织联合验收。
这么多流程就要涉及到业主签字确认、自行筹集资金、设计方案和部门审批等多个环节，想要快速推进基本上是不可能的。
就一个全体业主签字同意小区自主更新，就是一个难度非常大的事情。想想之前老旧小区一个单元加装电梯的进度都这么难，整个小区的改造更新就更可以预见了。
就算最后都同意了，方案也确定了，这么多老旧小区住户的过渡，原拆原建的施工周期等等问题，也需要一一解决。
所以，原拆原建肯定是个好事，不过这件好事一定是多磨的。
PART 3
在杭州，已经有一个老旧小区在作居民自己出钱“原拆原建”的试点了。这也是全省首个自主更新试点项目。
这个小区叫浙工新村，始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。其中4幢多年前就已是C级危房（仅次于D级危房，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情），一直以来居民的改造意愿强烈。
2023年4月份，因为全体居民的重建意愿强烈，浙工新村开始启动自主更新的模式。
这个事推进速度还是很快的，2023年6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月28日正式开工。按照规划，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。工程将于2025年竣工。浙工新村这次“原拆原建”的主体是小区居民，主要出资人也是居民。
据拱墅区住建部门透露，小区原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。
除此之外，根据重建方案，浙工新村还将建设400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。以浙工新村一套原产权面积为74平方米的房子为例，须承担约10万元建设费；扩面20平方米，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，业主要投入100余万元。显然，这样的“原拆原建”，和通过拆迁形式的“原拆原建”不一样。
如果你家房子也在老旧小区，愿意拿出比如几十万上百万的钱来让小区整体“原拆原建”、老房换新房吗？
来源： 瑞安微 房网
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