太长不看：
2016年的棚改货币化、2020年的超常规货币刺激，均让居民财产性收入增加，具备强投资属性的地产和白酒同时受益。
地产以前的投资价值靠房价持续上涨维持，房价预期一旦改变，社会库存激增，同样的逻辑出现在当前的白酒上。
如今在房地产炒作情绪平息后，曾经的网红楼盘一二级倒挂现象已经消退，未来茅台是否复刻这一逻辑值得打上问号。
茅台目前仍未实现“大众消费”，商务宴请和节日礼品仍是其消费主流。且商务宴请需求如今也受到冲击，企业M1增速下降拖累茅台股价，一轮“周期性”调整正在到来。
引子
“517”楼市新政落地已经满月。从价格端来看，央行统计的5月新发放个人住房贷款利率进一步下降至3.64%的历史低位，较上年同期已经降低了53个BP。
而从成交端来看，多地新房、二手房成交面积均出现“二次探底”，市场情绪仍在企稳过程中。
图：50城新房、二手房月度成交面积（来源：华西证券）
与此同时，茅台酒价与股价近期均在下跌。茅台股价自2021年一季度到达高点后，至今已跌去近40%，而我国全国房价的高点同样出现在2021年。
图：2021年至今70大中城市新房和二手房价指数同比
白酒与房地产，两个看似没有直接关系的资产，却因收入的财富效应走到了一起。
地产与白酒周期，始于流动性，忠于...?
高端白酒回归本质是消费品，而房地产的根本属性则是居住。
但刨除根本属性后，前者消费场景主要为商务宴请，后者经过装修和周边设施的加持后居住舒适度大大增加。因此，白酒与房子均可作为投资品存在。
投资品，买的人越多，价格涨得越厉害；没人买，价格上涨就无从谈起。
从历史上看，白酒与地产周期非常契合。
图：白酒营收增速与地产销售增速高度相关
2016年的一场棚改货币化，让地产和白酒同时受益。
在流动性助力下，全国房价大涨，财富效应引爆居民的投资需求，并蔓延到了各类奢侈品领域。其中，茅台酒每年上涨100元带来的4%左右年化收益使其不失为一个较好的投资品。
于是全社会的茅台库存2016起大幅增加，茅台业绩在那几年高速增长，并拉动公司估值水涨船高，“飞天茅台永远涨”一度成为了许多人心中的信仰。
图：贵州茅台营收增速
后来的2020年，也是一轮特殊的货币宽松刺激，A股的消费高景气牛市将茅台估值推向高点，期间茅台销售增速并未大幅增加。
那一年，茅台股价新高的同时，地产销售也成功疫后复苏，显然股市的财富效应再次发挥作用。
图：地产销售与股市近年来走势同步
所以，白酒与地产看似因财富效应而兴起，但背后的核心，实则是一轮货币流动性刺激。
但如今，房地产正面临一二级“倒挂”消失的局面。
此前，由于新房限价政策的影响，二手房遭哄抢而价格飙升，远超新房，一二手房之间出现了明显的“倒挂”现象。
然而，这两年随着投资者抢房情绪的平息，一二级价差逐渐缩小，房子也正在回归其居住的本质属性。曾经备受追捧的一些网红“倒挂”盘，如今出现“正挂”的局面。
图：上海部分热门顶流板块楼盘倒挂率（倒挂率 = 一二手价差 / 新房价格）
目前，考虑到飞天茅台实际售价仍然远高于其官方指导价，一二级“倒挂”依然存在。
那么类似房子的现象，未来会不会也出现在白酒身上？
价格由盛转衰，库存浮出水面
2022年以后，财富效应的反转让以往各类投资品出现了相同的变化。
以地产来说：
此前一二线城市以投资为目的购买的房屋，虽然租金收益率在2%以下、房贷利率在5%以上，但3个点的成本完全可以通过房价年均6%的增长来弥补，于是房屋的投资需求才能连年扩大。
图：70城二手房价涨跌幅
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