摘要：
气候危机对经济的冲击是全方位的，最先受影响的包括沿海城市的房地产价格。
撰文 | 维小尼
编辑 | Tang
→这是《环球零碳》的第1105篇原创
气候变化对资产价格的冲击，刚开始是温水煮青蛙，难以察觉，但一旦突破某个临界点，就会造成断崖式下跌。
具有前瞻性的美联储，不断发布报告，提醒各大银行，要警惕气候灾难引发美国金融体系的动荡。
去年，美联储还首次要求美国六大投资银行测试和模拟其承受一系列气候变化影响及前景(包括极端飓风、火灾和水灾，以及迅速弃用化石燃料)的能力。模拟结果显示，一场强飓风可能引发华尔街银行贷款违约潮。
这些担心并非耸人听闻，而是在现实中上演。
气候变化引发极端天气和海平面上升，各种风暴加剧，沿海房地产首先遭受前所未有的洪水冲击和侵蚀，并对房屋价值产生影响。
图说：这张美国地图，显示了气候变化导致海平面上升，其中影响最严重的地区（蓝色）。
来源：Financial Samurai
01--房价从230万美元跌到60万美元
南塔基特岛（Nantucket）位于美国波士顿附近，有广阔沙滩，港湾宽阔，气候温和，深受名流喜爱，岛上的海滨住宅动不动千万以上。
但2023年年底，在这个寸土寸金的小岛上，突然冒出一套60万美元（约450万人民币）的房子，轰动了全岛。
房子坐落在岛屿南部海岸一个长满草的沙丘上，还有全新木甲板能欣赏到完美海景。
其实最开始，这套房子首次挂牌还是数百万的豪宅，售价230万美元（约1660万人民币，不过比岛上平均房价320万还是要低很多）。
但短短几周内，海岸线因风暴侵蚀，骤减21米，房屋的位置也岌岌可危。同一片区域的一些房屋，直接没能扛过去，被迫拆除。
到2023年底，这套房子直接暴跌到60万美元，跌去近1200万人民币。
图为南塔基特岛上的海景房。海岸线因风暴侵蚀，离房子越来越近。
来源：bostonglobe
这并非个案，随着海平面的上升和风暴的加剧，从加利福尼亚州的达纳岬到纽约州的长岛和马萨诸塞州的南塔基特，美国最昂贵的一些沿海房地产正因气候变化而处于越来越危险的境地。这几年，海岸线上的许多房子因过度侵蚀已安排拆除，其中还包括一些亿万富翁的海滨别墅。
据美国国家海洋和大气管理局（NOAA）预测，今年的飓风季节已经开始，飓风活动将“高于正常水平”。据预测，飓风将多达13场，其中4-7 场被列为“大风暴”。
各种风险模型对房地产价值下降的预测不一而足，但气候变化的影响已经开始冲击市场，而且速度比大多数人预期的要快。
谢利-洛克伍德（Shelly Lockwood）是南塔基特岛的房地产经纪人，他说：“这并非唯一一套，我已经经手了好几套了。有些房子如果没有受到侵蚀的风险，应该能卖到1000万或1200万美元。”
洛克伍德刚刚为其他代理商举办了一个研讨会，帮助他们为有风险的房屋重新定价。“我有责任告诉客户有哪些风险，我感到很沮丧，因为我看到房屋在出售，但我认为这不值得，它会掉进海里。”他表示。
南塔基特岛只是缩影。在纽约长岛东端的蒙托克（Montauk），同样面临类似的遭遇。
蒙托克小镇有一个260多年的灯塔矗立岛上，成为标志性建筑。周围环绕着迷人的海滩和狂野的海岸风光。
图说：风暴潮不断袭击蒙托克海边的房屋。
来源：East Hampton Town Planning Department
但是，最近几年，这里不断遭遇飓风和洪水冲击。特别是今年年初的一连串风暴，袭击了这个小镇，大量海滩被侵蚀，这让蒙托克陷入了混乱。当地居民不得不忙于加固海滩护栏和保护价值数百万美元的豪宅。
洪水来得比以往任何时候都快，影响也更大。自 1970 年代以来一直居住在蒙托克的克莱尔·凯利 (Clare Kelly)表示：“蒙托克从原来的纯净之地变成了肮脏的海滩，这真是令人伤心。”
蒙托克关注公民组织的执行主任凯-泰勒说：“过去我们看到洪水泛滥，水马上就会消退，但现在已经不再消退了。我们有一个朋友有一栋价值 1000 万美元的房子，他甚至都不知道该如何处理，因为如果他卖掉房子，就再也不可能是他买下房子时的 1000 万美元了。”
根据First Street Foundation提供的数据，未来30年内，蒙托克100% 的房产都面临严重的飓风风险。蒙托克的5271处房产在未来 30 年内有遭受强风袭击的风险。
2024 年3月至2024年5月期间，31%的蒙托克购房者希望搬离蒙托克。
图说：近期的沿海风暴严重破坏了蒙托克镇中心的海滩。
来源：John Musnicki
在蒙托克，有关部门正在发起一项海滩整治和修复工程，但遭到环保人士的质疑。批评人士指出，鉴于气候变化导致的强风暴和海平面上升，海滩养护工作是否明智地利用了纳税人的钱？
批评者还认为，海滩补给项目还违反了数十年前的一项州法律，该法律要求战略性地防止海岸侵蚀，例如加固曼哈顿下城等城市地区，但不能无休止地将价值数百万美元的沙子泵入海滩，以免在随后的风暴中被冲走。随着东海岸沿线每个沿海社区都经历海平面上升，联邦政府的钱都不够买沙子了。
02--房主希望财产税减免
全美国而言，根据气候风险数据和分析公司First Street的模型，仅在美国东海岸和墨西哥湾沿岸的地区，就有 77005 处房产面临重大洪水风险。这意味着大约1000亿美元的潜在损失。
面对房产价值的下降和重新评估，房主除了打折出售，还在邀请律师，降低上缴给政府的财产税。
克里斯-法利（Chris Farley）律师正在与南塔基特岛的房主合作，帮助他们减少房产税，因为海滩和他们的房屋价值都受到了侵蚀，有些房屋已被重新评估。
法利说：“最近 10 年，临海房产价值开始下降，而且还在悄无声息地下降。”
法利指出，有一处房产，此前的评估价值为220万美元。最近没有对这处房产进行评估，但对同一条街和海边悬崖上的另外两处房产进行了重新评估，一处评估价为50万美元，另一处评估价为25万美元。“悬崖正在被严重侵蚀，当你甚至无法使用你买下的海滨时，这就影响了房产的价值。”他指的是尚未重新评估的房屋。
图说：年初，强烈冬季风暴袭击了南塔基特岛，海水漫灌到街区。
来源：nantucketcurrent/ Kit Noble
在南塔基特岛的另一处海滩，不断上涨的海水将沙子推得很远，以至于掩埋了房屋。沙子掩盖了两栋房屋的窗户，并揭开了化粪池系统和电线。洛克伍德说，一旦这些东西暴露出来，镇政府就必须征收房产。
“去年秋天可不是这样。这一切发生得太快了。”他说。
房主约翰-康福特（John Conforti）就住在这两栋房子旁边。沙子已经涨得很高，现在已经覆盖了他家的整个前院。他家的露台原本有一个通往院子的楼梯，现在已经与沙子持平。他已经拥有自己的房子 42 年了，已经把房子从海滩上搬回来过一次。
“我们都说再等一年”，康福特说，“所发生的一切令人难以置信。”
洛克伍德估计，如果没有气候变化给房屋带来的新风险，康福特的房屋价值约250万美元，但现在也许只能卖 50 万美元。而且还要看是否有买家愿意为此买单。
随着越来越多的房屋贬值，房产税减少，当地经济可能会受到打击，这意味着每个人的税收都可能增加，以弥补亏空。
南塔基特居民还在投票决定岛上哪些地方最需要帮助，以及由谁来买单。与此同时，在蒙托克，专家们正在重新评估近十年前超级风暴桑迪（Sandy）之后制定的海岸恢复计划，因为由于气候变化，这些计划已经过时。
对于这些新近发生的事情，网友们也炸开了锅，它们纷纷在社交网络上留言表达自己的感受。
有网友说：“我并不富有，但桑迪飓风来袭时我住在长岛的水边，损失惨重。现在我住在山顶上。再也不会住在水边了。”
还有网友评论说：“这些豪宅贬值，虽然让人感到遗憾，但它们根本就不应该被建造，一个有价值的生态系统应该被指定为公共土地。事实上，这是一个重要的信号，表明人们意识到海平面上升会给他们带来危险。”
参考资料：
[1]https://www.cnbc.com/2024/06/14/luxury-homes-on-these-beaches-are-losing-value-fast-as-effects-of-climate-change-hit-hard.html
[2]https://www.financialsamurai.com/how-climate-change-may-affect-real-estate-values/
[3]https://www.easthamptonstar.com/government/2024118/storms-bring-new-urgency-to-montauk-beach-project
[4]https://www.reddit.com/r/environment/comments/1dfybi9/luxury_homes_on_these_beaches_are_losing_value/?rdt=43708
[5]https://medium.com/@clcl80/%E9%95%BF%E5%B2%9Bmontauk%E4%B9%8B%E8%A1%8C-baa128620d8c
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