这要放在几年前，像恒大，碧桂园、万科这么一些房企真是风光无限，个个号称经济的发动机，宇宙第一。房企老板走路都带风。但最近几年，画风突变，也是这些房企动不动就暴雷，债务违约，瞬间成了人人喊打的过街老鼠，这正面角色怎么一下子就变成了大反派了呢？
至于原因，咱们领导人在这篇文章里就给总结了：
第一就是长期积累的结果；
第二，监管能力和制度缺陷；
第三，借债人本身的野蛮行为；
第四，还有官商勾结以及腐败；
第五，也离不开经济周期的变化的影响。
以上 5 点内外因素叠加，最终导致房地产整体出现了问题，更为关键的是，这房地产的问题远还没有结束。
最近我看房企中的好学生万科咬牙汇出了 6 亿多美元到它的香港户头还债，这给大家都提了个醒。看来这两年咱们房企还有一个大坎儿要过。那就是要偿还密集到期的美元债。今天咱们就集中聊一下压垮房企的美元债到底是怎么回事？
房地产大家现在都知道了，是非常典型的资本密集型行业，这就是资本的无底洞。房企借钱也非常野蛮，它不排斥任何融资借钱的途径，小房企可以从民间集资，或者从银行、影子银行那边贷款，大房企胆子更大，渠道更多，从大陆借钱已经满足不了它们的需求了，纷纷赶赴海外。尤其是到香港市场发行美元债，面向国际。
房企发那些美元债券，其实就是用它们企业信用做担保，面向国际市场借钱的一些手段，主要在香港的港交所发行，以美元计价，最后还得用美元还本付息。万科这次还的 6 亿就是美元债，是以美元计价的 6 亿美元。
其实不光万科，当时跟着万科的有一众房企都密集的奔赴香港发债借钱。出现这种情况其实也不怪房企，有一部分是政策推动的。2015 年左右，发改委一则通知相当于重磅炸弹。这份通知里鼓励企业去海外融资，那对资本非常饥渴的房企、金融机构顿时喜笑颜开。
按照这通知里的说法，发美元债只需要备案就可以了，发行门槛放得比较低，监管部门一听头就大了，你这口子一打开不要紧啊，已经出现了巨大的监管真空啊。很快不出所料啊，企业发债问题频出，中央非常警觉的马上在 2017 年政策回调，出台了三条红线，融资环境逐渐趋紧，金融业也开始去杠杆。
当然之后政策虽然出来了，18 年、20 年咱们的房市还是在增长的状态，所以房企逐利的本性也推动它们继续扩大海外融资规模。
根据 22 年出的数据，咱们中国大大小小 101 家房企，一共发了 460 只美元债，总额大概为将近 2000 亿啊，1925.68 亿美元，平均利率高达 7.56%。我找材料的时候看到《21 世纪经济报》里面给出的数据，仅仅 2023 年到期的美元债，这房企的美元债就已经达到了 770 亿美元。
听到这儿，所有人都注意了，咱们敲敲黑板。很多人就问我一个问题，货币汇率涨跌到底对咱们有什么影响？
关键问题就来了，房企这些美元债就是重要的影响之一。这美元债的单位我反复给大家强调啊，它不是人民币，而是美元，也就是说要把人民币兑换成美元之后，才能到香港去还债。这么一兑换，必然会受到汇率波动和美元加息、降息，也就是美元潮汐的影响。
美联储放水，美元走低，房企借钱一时爽。而疫情之后，美联储就开始加息，美元走高。咱为了简化思路，先不看这房企发债它的利率，给的利息到底是多少？咱光考虑不同货币之间的汇率，假如恒大他去香港发了 10 亿美元的债，发债的时候，当时人民币兑美元的汇率是 6.5，恒大按照这个汇率在香港融到了 10 亿美元。拿到内地换成人民币，那就是 65 亿，时间到了 2023 年，该还债了，汇率从 6.5 跌到了 7.2。人民币贬值了，恒大现在需要拿出 72 亿人民币才能换成 10 亿美元，才能把十亿美元的本金还清。
这是在不考虑利息的情况下，光汇率波动就导致里外里差了 7 亿人民币。为了方便大家理解，我举了一个 10 亿美元的例子。但真实的数字远比十亿美元高，假如全部房企 2000 亿的美元债，汇率差再加上利息，我根本都不敢想象连本带息咱们要还回去多少？
大家都知道这美元潮汐收割厉害，一算账才知道是真厉害。房企不顾后果密集地去发美元债，这是主动把脑袋往镰刀下凑啊！
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