内容提要：
5月，TOP100房企销售总额同比下降40.5%，房价跌幅扩大。居民购房意愿降至近几年冰点。目前的房地产处于下行周期的哪一个阶段？接下来的几年，房地产会怎么变化？普通百姓面临历史上最长的房地产下行周期，该怎么办？
上个月，我们宣布了一系列史无前例的惊人措施来拯救房地产行业，降首付、降公积金贷款利率，拿出价值3000亿元人民币的收储资金，以帮助清理过剩的住房库存。
但之后几周的房地产市场，除了地产经纪人过了几天嘴瘾外、忽悠大家政策一出市场火爆之外，不仅没有实质性回暖，价格下行似乎还有所加速。
首先是房地产销售继续大幅下行。
国家统计局公布的1-5月份商品房销售3.57万亿元，同比下降27.9%，其中5月份销售7598亿元，下降24.4%。
第三方研究机构中指研究院发布《2024年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》的数据显示， 5月，TOP100房企销售总额为3276亿元，同比下降40.5%。30个重点城市整体成交1081万平方米，同比下降34%。
其次是房价似乎在加速下降。
国家统计局公布的5月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%；一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.5%和7.3%。下跌幅度均比4月份明显扩大。
诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，5月份，全国大中城市住房租金继续下滑，环比四连降，同比达到七连降，租金均价大致回落至2021年上半年水平。
2024年5月全国大中城市租金挂牌均价为月平米34.77元，环比下降0.48%，环比降幅较上月小幅收窄0.11%；同比下跌1.96%。
第三是居民购房意愿降至近几年冰点。
5月虽然居民部门新增贷款757亿元，但同比减少了80%。其中与购房高度相关的中长期贷款增加514亿元，同比减少70%。
不少读者问三郎，房地产什么时候会探底企稳？房价会有多大跌幅？现在能不能买房？
在此，三郎统一作答。
一、目前的房地产处于下行周期的哪一个阶段？
很多人认为，基于前两次房地产周期规律，政府出手救市之后一年左右，即触底回升。这一次下行已经三年了，救市又下了比前两次猛得多的药，是不是很快就会企稳回暖了。
的确，这一轮房地产下行周期从2021年7月份开始，至今已快3年。已经成为我们历史上最长的房地产下行调整周期。但奢望房地产市场很快止跌回暖，显然是刻舟求剑，缘木求鱼。
一是价格还远未到位。
从房地产市场的量价配合来看，目前商品房销售量比2021年大约下降了6成左右，但价格降幅不到1成。所以价格下行还未到底。价格不跌到底，这一轮房地产下行周期不会企稳。
二是这一轮房地产下行周期的大环境与前两次完全不同。
房地产市场靠什么支撑？潜在的饥饿需求、更新需求、购房人口、经济预期和债务空间。
潜在的饥饿需求是一切商品市场增量的基础。比如汽车，3口之家的饱和需求可能是6辆，当户均拥有量为1时，还有5辆的饥饿需求。户均达到6辆后，饥饿需求消失，只有更新需求。我们的人均住房面积从2008年的15.4、2014年的25.4，增加到2023年的41.7平米，这个水平已经达到了发达国家平均水平，实际上饥饿需求已经消失。
总人口已经从此前的正增长转为负增长，新生儿几年前即已持续减少，城市化率也从此前的快速扩张阶段走到了接近停滞的阶段，通过城市人口增加转化而来的住房购买力实际上已经消失了。
债务收入比是衡量有需求且有购买能力的重要指标。债务收入比越低，可加杠杆的空间越大，购买力对住房需求的满足程度就越高。
我们的居民债务收入比，已经从2008年的52.1%、2014年的80.5%，2023年增加到超过所有发展中国家和发达国家的146%，已经到了债务风险临界点，完全失去了继续加杠杆的空间。所以，去年以来，居民新增贷款持续下降。
房地产是长期耐用品，居民购买住房后，在相当长的时间内不会产生新的购房需求。同时，当我国城镇化达到一定程度，居民的住房刚需得到一定满足后，房地产市场的需求量会出现断崖式下跌，其中数量最大的刚性需求快速下跌，而改善性和投资性的住房需求则更加关联房价预期，在房地产市场低谷期会报复性压缩。
上述数据意味着，实际上2021年就是中国商品房市场规模的天花板。房地产市场要求更长的下行调整时间，为今后房地产市场稳中有增，跌出必要的空间。
二、接下来的几年，房地产会怎么变化？
飞得越高，摔得越疼。由于前些年房地产扩张太过凶猛，接下来的几年，商品房的下行调整，可能会比此前三年更为惊心动魄。
一是新房成交量将继续萎缩，但下跌幅度逐渐收窄。
二是二手房销售量补跌。前期由于存在新房与二手房价差，一些刚需购买力集中在二手房释放。今后，因二手房挂牌量持续增加，购买力持续减少，二手房成家量跌幅将显著扩大。
三是房价补跌，房屋成交量跌到一定程度，必将带动房价同步下跌。房价累计跌幅至少要达到成交量累计跌幅的三分之一。
四是法拍房数量急剧增长。由于房价持续下跌，实际就业人数萎缩，实际工资下降，断供人数大幅度增加，房贷诉讼案件急剧增长，法拍房数量随之急剧增长。
三、普通百姓面临历史上最长的房地产下行周期，该怎么办？
房地产下行，是资产价格的重新整理，也是社会财富的重新调整。理论上讲，配置的房产占比大于平均水平的人，其资产缩水更大。实际上只有一套房的人，其实没什么影响，因为不管涨跌，你都只能居住，无法变现。
第一，有多套房的该怎么办？
由于房价还处于下跌周期的起步期，很显然，拥有多套房的家庭将因房价的持续下降而面临严重的资产缩水。要减少资产损失，唯一可做的，就是尽快处理掉多余的多套房。
第二，有房贷的该怎么办？
对于许多家庭来说，投资预期和风险评估在过去两年中发生了巨大变化。随着各种投资的回报越来越低迷，许多家庭希望提前偿还贷款。
《国际金融报》记者梳理发现，目前已披露的21家A股上市银行2023年年报数据显示，去年末有15家银行的个人住房贷款余额较2022年末出现缩水，其中，六大国有行缩水约5166亿元。至26.43万亿元，较上年整体缩水约2%。
4月份，全国抵押贷款提前还款率创下37%的历史新高，反映出居民对比计划更快地摆脱财务负担的兴趣日益浓厚。
提前还款率增长，反映了家庭去杠杆化的客观趋势，由于房地产市场尚未触底，家庭部门的去杠杆化趋势将持续。
第三，没有房子的怎么办？
诸葛找房数据研究中心根据50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行测算。核心结论是：
截至2023上半年我国50个样本城市平均租金回报率1.91%，远低于2021年国际65城租金回报率均值4.12%，也低于房贷利率水平。
租房还是买房？理论上，不计算资金利率，当房价上涨时，或者房价下跌幅度低于租金回报率时，买房合适。否则，租房合算。
如果计算资金利率，当房价涨幅-利率之后为正，或者为负但小于资金回报率，买房合适。否则，租房合算。
目前的情况，利率两倍于平均租金回报率，加之房价继续下行的空间还比较大，很显然，没房子的人，租房比买房更合适。
【作者：徐三郎】
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