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悉尼、墨尔本大批房产投资者撤离
Suburbtrends最新数据显示，5 月份，超过 3000 名房地产投资者撤离墨尔本，较去年同期增长 34%，原因是州政府的税收改革和投资回报低迷加速了投资者的撤离。
Suburbtrends 创始人 Kent Lardner 表示，维州有近 4000 处前出租物业挂牌出售，这进一步减少了本来就稀缺的出租物业供应。
“由于税收负担增加，越来越多的房东离开维州，而持续的外流可能会引发租金进一步上涨，因为更多的前出租物业变成了自住房。”
新州的投资者也大量撤离，5 月份出售了 3593 处出租物业，比去年同期增长了 20%。
在悉尼，共有 2372 处投资者拥有的房产挂牌出售，比去年同期增长了 17%。
全澳范围内，上个月共有 13,198 套前出租物业挂牌出售，比去年同期增长 10.7%，占所有挂牌物业的 19.3%。
投资者在悉尼帕拉马塔(Parramatta)和内西南地区出售了近500套未出租房产，在内西部和霍恩斯比(Hornsby)地区出售了近400套。
悉尼买家代理机构 Propertybuyer 的首席执行官 Rich Harvey 表示，新州的新土地税制度——免税门槛将冻结在 2024 年的水平——将刺激投资者在其他地方购买。
新州的新土地税制度——免税门槛将冻结在2024年的水平——将刺激投资者到其他地方购买。
“冻结门槛的概念不利于投资者在新州购买更多房产，我现在想买更多房产。但这项新的土地税规定让我对在新州购买更多房产三思而后行。”
CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 称，一般来说，投资者受资本收益的驱动，因此他们会被西澳大和昆州等更强大的市场所吸引，这些市场的房价上涨更快，投资者还可以享受更高的租金收益和更低的税收。
截至 4 月份的一年中，维州批准的投资者贷款增幅最小，仅为 25.7%。这与西澳和昆州形成了鲜明对比，这两个州的贷款分别激增了 70% 和 53.8%。
“尽管截至 4 月份的一年中，投资者贷款批准量相对健康地增长，但维多利亚州仍落后于全国趋势，表明投资者正在将资金投向其他地方，”拉德纳先生说。
墨尔本西部、东南部、内城区、东北部和内东部地区是全澳投资者拥有的房源数量最多的地区，这增加了市场上不断增加的库存。
据 CoreLogic 称，5 月份全市总库存与去年同期相比增长了 17%，目前比五年平均水平高出约 13%，因为房源增长速度快于销售速度。
西太平洋银行表示，房价可能会走弱，直到过剩房源被吸收，尤其是在周转率下降减缓吸收速度且利率仍然很高的情况下。
“就价格增长而言，维多利亚州房地产市场仍然是各大州中最弱的，近几个月的成交量也在下降，市场上的供应量一直是关键的区别点，州政府的税收变化引发了 2023 年下半年投资者抛售的激增，造成了尚未吸收的库存积压。相关的价格下滑可能会持续到这种情况消失为止。”
CoreLogic 数据显示，墨尔本的房价在截至 5 月的三个月内下跌了 0.2%，但上个月小幅上涨了 0.1%。
Lawless 先生表示，尽管墨尔本的增长放缓，但即使利率保持较高水平，整个房地产市场仍保持弹性。
“房地产市场似乎在一定程度上不受加息的影响，房价在 6 月份继续上涨，首府城市平均房价指数在本月前 18 天已经上涨了 0.4%。”
02
澳洲近40%贷款人难以偿还房贷
越来越多陷入困境的房主按下贷款重置按钮，希望减少每月的还款额。
这增加了他们的贷款期限，并可能增加数十万澳元的利息成本。
Finder最近的一项调查显示，接受调查的八分之一的贷款持有人表示，他们在过去一年中延长了住房贷款以降低还款额。
在一种被描述为“借款人陷入贷款流沙”的趋势中，大约一半延长贷款期限的人将债务期限延长了五年以上。
Finder 方面透露，尽管短期内每月的还款账单更便宜，但这将导致贷款期限内的利息成本大幅增加。
压力大的家庭之所以采取这些极端措施，是因为自2022年4月以来，他们每年的贷款还款平均增加了16788澳元。
Finder 的消费者情绪追踪显示，2024 年 5 月，36% 的澳大利亚人难以偿还房贷，高于 2022 年 5 月的 24%。
经济学家警告称，至少在年底之前，抵押贷款持有人不太可能看到降息。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，澳大利亚央行短期内没有理由降息。
最新分析显示，如果在 30 年内偿还澳大利亚平均 625,050 澳元的贷款，则需要支付 722,602 澳元的利息。
假设利率为 5.99%，这是目前提供的较低利率之一。
如果将期限延长至 35 年，则贷款期限内的总利息将增加 147,457 澳元。
对于拥有 100 万澳元贷款的借款人来说，利息从 30 年贷款期限内的 1,156,066 澳元飙升至 35 年内的 1,391,980 澳元。
Finder 的研究显示，女性比男性更有可能延长住房贷款期限，以在短期内省钱。
03
昆州通过新法加快建设保障房
昆州议会（Queensland Parliament）通过一项新立法，旨在支持迈尔斯政府耗资31亿澳元的“昆州人之家（Homes for Queenslanders）”计划。该计划的主旨为确保每个昆州人都能拥安全、可靠且能负担得起的住房。
自从这项立法于3月下旬首次制定以来，大约有38,000人移居昆州，预计在未来10年中，该州人口将增长100万。
昆州政府表示，这证明了我们州的经济实力和令人羡慕的生活方式。但这种增长给住房供应与本地居民购房能力带来了挑战。
迈尔斯政府正在利用其掌握的所有途径来提供住房解决方案。这些法律发挥了其中的一项作用，强化了政府规划和发展机构—昆州经济发展局（Economic Development Queensland，简称EDQ）的职能，使其能够加快提供更多住房。
这些法律以我们的昆士兰家园计划为基础，通过授权昆州经济发展局，提供急需紧缺住房。
增加社会住房和经济适用房将是昆州经济发展局的主要目标，这将包括与社区住房开发商达成协议的能力。
这些法律将有助于实现昆州居民的住房目标，即到2046年新建100万套新房，以及国家住房协议的目标—到2029年在澳大利亚新建120万套住房。
04
社会住房获新州创纪录投资 将建设8千套新房翻新数万套
原本紧张的新州预算为创纪录的社会住房支出找到了资金，数十亿澳元将用于建造额外的住房。
在6月18日公布的预算中，新州政府优先考虑为人们提供栖身之所，为社会住房和无家可归者服务提供66亿澳元的额外资金。
新州住房厅长杰克逊（Rose Jackson）表示，住房的可负担性和可得性是新州人民面临的最大压力。
这是新州政府历史上最大的社会住房投资，将用于资助建设8400套社会住房，其中6200套是新建的，其余是拆除后重建的。
一项耗资10亿澳元的维修闪电战将更新另外33500套。
至少一半的新房将留给逃离家庭暴力和伴侣暴力的人。
新州财长穆克希（Daniel Mookhey）在他的预算演讲中说，自2011年以来，由于社会住房存量下降，5000多名逃离暴力的妇女和儿童尚未找到永久住所。
他说，为了修复一个人的房子，前任政府倾向于卖掉另一个人的房子。
虽然人口不断增长，但社会住房存量长期下降，倡导者敦促政府紧急向社会住房投入更多资金。
McKell研究所行政总裁卡瓦诺（Ed Cavanough）说，18日的计划是扭转灾难性进程的一次令人钦佩的尝试。他说，如果政府现在不采取紧急行动，新州将在十年内变成一个完全不同的社会。
新州社区住房行业协会行政总裁Mark Degotardi表示，这笔资金意味着州政府和供应商可以开始应对住房危机。他说，社会房屋优先轮候名单上有9000户家庭，我们面临的挑战是巨大的。
一项正在进行的政府土地审计已经确定了2.1万套新房的空间，如果政府机构Homes NSW和Landcom不想要，可以将一些剩余的土地交给私营开发商。
穆克希表示，这片土地靠近现有的公共交通和其他基础设施，符合政府另外的交通导向型发展政策规划。
预算包括5.2亿澳元的基础设施支出，用于在火车站和地铁站周围的八个优先区域支持该政策下的建设。
政府还将为达到住房目标的市议会提供2亿澳元的奖励，此前一些市议会在州政府推动新住房建设时拒不让步。
另外，州政府预计在停止对投资者征收土地税的起征点进行指数化后，将在四年内筹集约16亿澳元。这意味着随着房产价值的增加，更多的人将缴纳房产税，但这项税收并不适用于主要住房或农场。
新州的租赁工作小组将获得840万澳元，而1180万澳元将用于打击狡猾的经纪人。
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