泗泾来了个地铁上盖TOD！ 招商时代潮派，联动价51100元/㎡！ 9号线泗泾站 9站徐家汇

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优点:

1.泗泾最好的位置，真正的地铁盘。

2.均价5.1万/平，对于泗泾板块来说，具备性价比。

3.自身带有商业体，且日后会成为泗泾标杆商业，吸引更多人群。

缺点:

1.周围还有可开发土地，建设周期依旧较长。

2.泗泾地铁站人流量非常大，乘坐轨交感受度一般。

9号线泗泾站 9站徐家汇

招商蛇口泗泾TOD项目「招商时代潮派」

预计5月入市

建面约89-99-125-140㎡3-4房

联动价51100元/㎡

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效果图源自网络

户型图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

▼建面约89㎡三房两厅一卫

▼建面约99㎡三房两厅两卫

▼建面约99㎡三房两厅两卫

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今年1月，招商蛇口经过56轮竞价后斩获松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块。

根据设计方案显示，整个社区拟建12幢14F小高层，4幢17-18F高层，3幢5F多层。

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松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块位于9号线泗泾站北侧，东至洞泾港、南至泗陈公路、西至外婆泾路、北至恒泽路，出让面积129624.71㎡，起始价48.0251亿元，最高限价52.508亿元。地块房地联动价51100元/㎡。

14-01、16-02、17-07号地块位置示意图

该地块位于泗泾板块，紧邻9号线泗泾站，出行十分便捷；周边泗泾中心幼儿园、泗泾小学、松江实验学校等教育资源汇聚；西侧毗邻松江区泗泾医院；往南一路之隔为三湘商业广场和保利悦活荟，完全能够满足日常生活所需。

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14-01子地块：三类住宅组团用地，住宅套数下限1229套；

16-02子地块：商业服务业用地84%、文化用地16%、公交场站用地；

17-07子地块：三类住宅组团用地76%、商业服务业用地24%，住宅套数下限527套。

地铁+大型商业+5.1万/㎡+九年一贯+大医院。妥妥的就是“松江版理想之地”！

根据出让要求，地块全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50％以上，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价格）。

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首先我们来看商业部分，

招商泗泾花园城作为区域内首个大型的商业综合体，基于对周边消费群体的调研，这次商业的定位是“青年潮流生活样本”。

然后我们讲讲产品，社区内部将打造城市客厅、宠物社交、户外运动等多元主题，很对年轻人的胃口。

除此之外，项目有可能成为整个松江最具有竞争力和想象空间的产品。

项目联动价5.11w，这个价格低于下游板块的洞泾和松江新城，位置上却离市区更进一步。

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未来穿过社区，举步地铁站，旁边就是商业，去市区上班也非常便利，这才是我们年轻人想要的生活。

大家都知道的泗泾一直没有很好的上犹板块带来辐射，但是这并不代表泗泾没有自我造血的能力，这次招商蛇口拿下泗泾TOD地块就是就是一个很好的契机。

项目规划两种产品，小高层和叠加别墅，结合5.11w的均价，最低起步价应该在400w左右，预计最快二季度入市。

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现在上海的周期已是横向发展，这是今天我给各位做板块总结的时候，发现的一个有趣的现象，以下十个板块具有价值的给大家分析一下

01

第一个：华漕

华漕的另一个名字叫前湾，全国所有带“前”字的地方都是特别值钱的。像深圳的前海、上海的前滩

华漕也是目前为止，我认为潜力较高且总价和位置都比较能接受的一个板块。虽然它的周期不是早期，甚至已经崛起很久，但我非常看好它未来5年的变化

华漕的潜力在哪里？很多人会说看规划

但你会发现，上海的每一个板块它都是有规划的。但规划能否落地，要看整个区域有没有完整的可承载空间

在华漕，你会发现，产业能级跟居住能级是双重结合的，在上海能够兼顾产业与生活能级的板块，到目前为止我觉得比较好的是张江

其他地方，要么像漕河泾，产业很强但不适合居住，非常拥挤。要么就像唐镇纯居住但没有产业

现在能够完全匹配真产业加真居住的其实就是华漕，而且他们的提升是同步的，它跟上海市中心的联动也是非常的紧密

这也是为什么现在华漕虹庐湾的二手房能租到25000元/月，在一个新片区，租金价格能够到达25000，就表明了这里的购买力和产业能级非常厉害

华漕板块要腾飞也是指日可待

02

第二个：临港核心区

对于临港的解读有各种各样的，有人认为临港被透支了，有人认为临港还不足，还有人认为临港的未来很难控制

我曾经有一段时间也觉得临港的价格被透支了，为什么在这样一个位置它的二手房可以到这个价格

但当我去了一次珠海之后，反而让我觉得临港核心区的未来会超乎我的预期

从城市的能级来说，包括产业能级、规划能级，各位认为临港和珠海的横琴比较之下哪个更好

不管怎么样，起码是不相伯仲，或者说是各有利弊，现在横琴的二手房已经快要突破8万了

珠海横琴和临港一样，没什么人居住，全是产业。那8万的二手房为什么抛出来后还能秒光

当然是绝对的利好政策

对于所预期的未来，无论是一体化、自贸区，或者是深入合作区，归根到底都是利好

这个利好是有真实落地的可能，而且存在着非常强的国家意志

虽然横琴已经被质疑很久了，但是它每一年的二手房都在证明，这一个板块是有价值的，所以对于临港来说这一点也同样不能忽略

03

第三个：北外滩

就我个人而言，我看好北外滩，要胜过于看好前滩

虹口拆迁这件事情已经10年，但是虹口北外滩的大开发是这两年才开始的

其他地方比如说大宁，是一边拆一边开发，而北外滩的开发，是非常节制，甚至可以说是很隐忍，但是一旦开发出来威力非常大

也就这两年，大家比较高频地听到北外滩的消息，以前是没有的

北外滩在这两年开发之前，是属于白玉兰广场，那时候这里整体的生活配套，已经到达一个能级了

而现在，北外滩也在快速地引进一些产业

而且我认为的北外滩，是最后一段比较核心的滨江段，这也是要珍惜这一块位置的很重要的原因

对北外滩而言，我觉得大家不用担心现在的教育配套不够完善，以后一定会快速地补充到位

这个板块之所以如此的隐忍，说明它未来的潜力，或者说它的爆发能级是非常高

04

第四个：七宝

目前整个虹桥的房子都已经非常贵，从华漕到徐泾，二手房8万、9万、10万，比比皆是

但很多人忽略了七宝，但忽略七宝并不代表七宝不好

那些我们关注的板块，全都是商品房重点开发区域，所以我们会听到他们各个板块的故事

而七宝因为正在开发的商品房较少而被忽略，所以它有点被低估

七宝开发已经很成熟了，七宝的房地产开发很早，到目前为止已经没有太多变化了

但是各位要注意，最近七宝有两件事情要变：

第一，七宝的商业能级在万科进入之后，到了一个非常好的位置

第二，七宝有一条机场联络线，就是浦东和虹桥两个机场中间的线路

严格意义上来说，联络线所落的站点，每一个站点的板块都是我很看好的

但我最看好七宝这个联络线

它因为站点很少，加上经过的地方都是开发成熟的片区，所以不太会有开发商去重点解读这么一条联络线

但是这条联络线，严格意义上是重新盘整了上海的飞机交通，甚至说是重新盘整了上海的虹桥和浦东机场

所以对于中间停靠的站点，它的地段价值也会被重塑

很多人问为什么地铁开通后一些板块的价值会提升，一个很重要的原因就是地铁开通之后，大家通勤变快了很多

这一条机场联络线的存在，也会让那几个板块的地理位置发生一个新的改变

七宝不仅仅是闵行的七宝，或者是虹桥的七宝，它会是整个上海网络交通里面很重要的一环

所以如果现在各位在七宝能够买到那些比较好的房子，它的价值在未来还会有一段波动

这也是为什么九亭、泗泾都在蹭七宝的热度，为什么距离、地理位置差不多，但是房价会差那么多

05

第五个：金桥

不知道各位有没有认真地剖析过金桥九宫格，为什么金桥会那么厉害

在浦东，产业好的地方，都是卖得贵的地方，张江也好、金桥也好，都是如此

下一轮浦东那些板块能够崛起要看什么？要看产业的话，其实有产业大变化的是临港

其他板块就是看那些核心有产业的地方，生活配套能级能否提升

任何一个价值高的板块，它一定是能够兼顾产业与生活配套的，能够提供购买力，生活配套留住人的板块，价值就会随之越来越高

这也是为什么在2000年的时候古北可以卖那么贵的原因，古北既提供了产业，又提供了黄金城道

所以大家要看那些好的板块，不能说只有配套，也不能说只有产业，要看两者能不能结合

为什么最近两年张江的房价涨得很高，就是因为它的配套提升地很快，下一个在有产业的同时，又能够让配套提升起来的那就是金桥

任何一个板块都是可以复制出来的，只是看愿不愿意或者说有没有机缘

06

第六个：南翔以北、嘉定新城以南

我认为比较成熟的近郊，并没有那么多，成熟的近郊需要有成熟的配套和足够的人口支撑，这两点都兼顾的地方并不多

松江的人口足够但配套不行，浦江的位置可以，但人群结构不行，在配套、人群结构比较饱满的条件下，其实也就是之前提及的几个板块

而这个地方，在近郊中比较之后，是最良性的，是改善后愿意留下来的

有很多的刚需板块，一旦这些板块的人有钱之后他第一件事情就是离开，但是在这几个地方不是的，很多人愿意在内部置换

比如西郊金茂府，很多业主来自于盘古天地

为什么有人愿意留下来，大家觉得，在改善之后，近郊位置还不错

07

第七个：周浦

我在周浦住了三年，我的第一套房子，就是在周浦的印象春城

我是眼睁睁看着它涨起来的，看着它变得越来越好

周浦的蜕变其实是来自于一个契机，与张江的连通，将张江的刚需客户快速引入到了周浦

周浦的配套非常强，有着小上海之称，周浦万达建成后，有了非常好的生活配套，在高速通车后，开始把张江的人口吸引过去，之后张江的产业人口开始外溢

所以你会发现，任何一个板块能够起来，都需要同步看产业有没有外溢的可能，或者产业里面自身存在的可能，以及生活配套能不能留住人

所以这样的位置，房价涨得很省力，不用靠口号，房价自然而然就涨上去了。不过现在周浦的一手房比较贵，可以去淘淘二手房

08

第八个：徐泾

为什么是徐泾，而不是赵巷、蟠龙、或者是青浦新城

其实这些板块涨得差不多，概念利好也差不多

但是为什么我会相对来说比较看好徐泾，一个很重要的理由，对于徐泾来说，它是唯一一个在青浦成片开发的高密度住宅区

青浦最大的致命伤是什么，就是青浦的住宅很少有成片开发的，因为青浦以前都是墓地

这导致了整个青浦，除了非常远的位置，稍微近一点的地方，都不太有能够大面积开发的住宅用地，仅有的一块地方，就是那个角落的位置

这也是为什么我们看到天空之城价格能够卖得很好，我对那一块未来的教育配套跟进也比较乐观

09

第九个：娄山关路

我看好长宁，是因为比较看好它的城市更新节奏

市中心现在看什么？看城市更新

有没有可能拆掉房子，有没有可能新建商场，以及有没有更新商场。

在市中心，想做教育提升很难，想出大量地块也很难，市中心可以做的就是把一些存量资产盘活

而这件事情做得比较好的有两个区：一个是长宁，另一个是徐汇

徐汇我印象特别深刻的是它的邻里汇，规格非常高，它跟一些商场，或者房地产开发商来合作

邻里汇之前跟万科鑫耀中城合作做的项目，有一部分是政府在开发的，它的水准完全不弱于万科，也不弱于香港置地

长宁也是，威宁路这一条线的商业复兴就超乎想象，以前这条路确实有很多商业，这里是最早的老外区，但那些商业已经淘汰了

这两年在快速地提升商业能级，不管是对于内部的业态，还是这一条沿路的一些老旧房子的拆迁，包括路网的开通都在变化

老的地方辗转腾挪很难，但不代表没有办法

10

第十个：张江

它的价格之所以非常高，是因为很多人已经知道这里有多好了

我之前说了一个板块有没有价值点会爆发，一个很重要的前提，就是既要有好的产业，又要有好的配套

这两件事情如果能够结合在一起，就是一句非常俗的一句话，叫产城一体化

任何一个好的板块，一定是实现了产城一体化之后才会兑现价值

什么叫产城一体化？就是一个独立的卫星城，人在这里工作，也能在这边生活

很多的远郊都希望出现的场景，但是往往都做不了，因为产业没有那么容易落实，房价也不太便宜

所以张江严格意义上，是产城一体化最成功的，它成功到已经是完全的明牌在你面前，其他的板块没可能超越

我觉得能够融入的这么协调是一个很罕见的现象

上海的其他任何一个地方，在短期内要实现张江这种样子都是不太容易的

所以张江的好不在于未来，张江的好是在于在一个对的时间里面，它做对了所有的事情，从而让它的地位很难被超越，这就是我喜欢张江的理由

最后

十个讲完了，话说回来，是不是只能买这十个，当然不是

是不是说这十个板块里面的任何一个房子都很好，当然也不是

任何一个板块都有好的项目，也有不好的项目

但比较看好的板块，在我心中是这十个，没有顺序而言