上海可能是全国各城市里最重视二手市场的
刚开始认识这点也是七八年前坐中介小哥后座上前面人说的
那时候上海二手市场的老大还是中原
系统化学习市场是这类机构化中介培训新人必修课，最枯燥的那句就是
上海是全国最大存量市场
言下之意上海拥有全国最大的二手房市场
也确实，这市场不管高低月均一万五的二手成交不是难事
这数字各位有心的话可以对比下其他一线，绝对的遥遥领先，更不用说二三线
哪怕去看上海本身，他的新房vs二手的成交占比也在1:2，这还是因为去年新房供应井喷
按目前态势今年新房vs二手成交应该会回到三年前的1:3，相当于成交1套新房就要成交3套二手房
就不管相对还是绝对上海楼市都清楚写着
二手兴、楼市行
所以日常我们叨叨二手也比较多，成交量和价、挂牌量和价什么的
今天特别想分享的是挂牌，因为我们发现这几天这个数字变的我们都快不认识了
肉眼可见的上海的二手挂牌又来到一个前所未有的新...阶段
01
“17万套”
这是链家上海的全网挂牌量
各位也不用着急去链家网求证，大概率各位看不到这个数字
哪怕之前还有二手挂牌量的时候这个数字也只是前端数据
真正前端加后端的全网数字才是链家真实挂牌量
眼下这个数字来到17万套，意难平意难平
老粉都听我叨叨过五年前这个数字还在十万套上下
这时候每月成交两万套左右、再新增两万套左右，然后全网就维持在十万上下
但从去年3月开始这个数字不小心飙到13万，下半年又飙到16万
那时候我心里就隐隐在想别哪天破了17万，好了犹犹豫豫差不多1年的16.9万套
就在这个六月破了17万套
没什么大不了
但不知道为什么我总是忍不了想记录这些特殊数字
因为这个数字我之前都没见过，我相信链家自己也没见过，这是后台库存从未有过的数字
如果你要问我为什么对一个链家的挂牌这么煞有介事
我也知道各位日常看过很多以十万为单位的全市挂牌数据
但链家挂牌首先数据样本占据市场挂牌70%左右
关键套套都是真实的，哪怕有点问题的房源都被下架，曾经我看中过延平路某小区小户型，结果被链家下架，因为产权人不清晰
还绝对实时，前端有客户下定后，后端这套房源也不计入总房源
这样的数据样本对我而言远比外面天花乱坠的挂牌数据更让我放心食用
这也是为什么这个数据的点滴变化我都格外上心
那如果占市场70%的“数据样本”都来到峰值，可想而知整体挂牌市场走势
我们用70%市占率去预估全市二手挂牌，大概走势应该是这样的
在这个六月进入峰值
哪怕不是目前挂牌最高点，也是绝对的阶段峰值
这是个值得被市场记住的数据
02
按道理说现在成交速度惊人，怎么会迎来节点数据
我看有小伙伴说什么新增挂牌比成交高所以库存高
这不废话么，哪月不是新增挂牌高过成交，如果新增比成交还低，那还是存量市场么，新增挂牌多过于成交是常态
那17万数据怎么来的
首先确实跟新增挂牌有关，但不是高过成交
而是高过以往日常水平
大概就是从新政后开始，时间可以精确到5月27日当晚开始
新政当晚中介朋友接到最多的两类电话，一看房、二挂牌
我给各位比对下
日常差不多日均900套左右的新增房源，5月27日之后飙到日均1200套以上，周六日更是达到1200-1600套左右
高峰期比认房不认贷的日均还要猛，更是甩2020年-2022年的日均750套左右新增数据几条街
超脱的挂牌热情直接推动徘徊16.9万套的后台直接冲破17万套
要说成交也是真的猛，从16.9万到17万也就千把套数字
愣是反反复复新政后一周后才破
好，这时候我们就需要关注一个问题
这波挂牌到底多在了哪
这也是这个选题最让我痛苦的地方，我从来没看过如此纠结的数据
首先看环线
挂牌占比提升的部分是内环内、外环外
我本来以为这正好是政策指向的两条环线
但接下来的面积段、总价段彻底打翻这条
挂牌占比提升的面积段，没有市场成交最火的的300-500万价格段什么事
面积段也是提升最多的不仅有50-70平、还有70-90平、120平以上，不知道的还以为这是刺激改善的政策呢
就在我想掀桌子的这时候我突然意识到
这是存量房源
也就是说哪里挂牌少了就是去化掉了
哪里多了反而可能是去化比较慢的
带着这点我又重新看回面积、总价、还有这个房龄数据
都在清晰告诉我们
市场在清晰去化小面积段、低总价、老房龄的房子
而相对大面积、相对高总价、相对年轻（因为相对贵）的房子反而被留下来
成为高库存的压舱石
整个市场对于量的追求高过价，这件事我深有体会
以浦东高行为例
这个板块成交量比较大的局部区域应该是围绕森兰绿地一圈的次新
最近成交最典型的就是金地未未来、中冶尚城
无论是社区还是户型都是金地未未来更胜一筹
但同样的挂牌量前提下，中冶尚城的成交火了
大部分都是近1个月成交
不是因为中冶尚城品质更好，而是中冶尚城总价更低
市场对价格的高度敏感，也倒推我们看到房源库留下的是哪类房源
03
成交量起来的时候也确实给房东带来自信
因为不断下行的挂牌价终于上浮了
过去两年挂牌价向下是大概率事件，只在每年三月小阳春象征性抬头
但这个6月，挂牌价居然反弹了
不是所有挂牌都在反弹，但反弹已经成为大概率
除了内中环，其他环线挂牌价都在清晰上升
同样清晰上浮的还有各个区
不管静安徐汇还是松江嘉定，这些区域的挂牌价格都在清晰上浮
包括各总价、各面积、各房龄段的挂牌价不少都上浮
我之所以这么吃惊，还是因为挂牌价在过去一年里的走势基本是毫无悬念的越挂越低
当然，这件事出奇也没多出奇，新政之后的成交量猛增，这是链家转定单在新政第一周就告诉我们的数据
这几天我们也刷到了二手房单日网签破千的数据
类似级别的数据我们往往只能在往年小阳春、以及2021年上半年那样的市场才能见到
总之成交量给了市场可能筑底的信号，房东在犹豫之间收窄了自己的议价空间，也调高了自己的挂牌价，想给市场送团火、也给自己留个念想，万一呢你说是吧
04
但其实我想提醒各位房东的是
是新政就有效力期，这对于买家就是刺激作用的有效期，对房东而言就是说过很多次的窗口期
我们会单独出一篇关于政策对市场作用周期的稿件
但在此之前我想跟各位分享的是
眼下这样的新增挂牌到底意味什么
我们可以考察一个数据，新增客源/新增房源
也就是楼市的新晋购买力和新增房源之间的比值，直白点看这两个数据就有点像楼市的出水口/进水口
直接关系库存去化速度
可以看到新政以来的半个月这个数据平均值在6.7、最高值11.14
放在过去三年这并不是多突出数据
换句话说，现在的成交是高，但可以用的购买力和你所在房源之间的比值并没有乐观到可以支撑你涨价
当下依然是需要把握的窗口期
05
很多时候我们市场中的一个数据印象不会很深
尤其我跟各位说挂牌量、议价空间这些二手分支数据的时候
但其实恰恰是这类数据最能反应真实的市场
有些数据比如挂牌量里的库存，可能会直接影响各位房东的挂牌价
很简单，同小区挂牌量是10套还是20套，直接会影响你的议价空间
再比如新增客源是单倍覆盖新增房源还是双倍覆盖直接影响各位房东的卖房速度
市场在大多数人眼里是分裂的或者像真实的挂牌量、成交价这样都是看不见的
但在楼市基本面上这些数据都是息息相关、互相佐证
今天关注的挂牌量数据，我们再次见证了一个小小的楼市节点数据
也希望各位能从这些变化里看到未来两个月的成交走势
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5353篇原创文章
热门跟贴