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转眼间，“5·17”楼市新政落地满月。央行数据显示，5月份新发放个人住房贷款利率为3.64%，比上月低6BP（基点），比上年同期低53BP，处于历史低位。房地产市场政策调整优化，效果正在逐步显现，后续将有效激活住房租赁市场。

居民住房消费门槛降低，有望提振购房意愿

“5·17”楼市新政取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限后，实实在在减轻了各地购房人的负担。目前，除北京、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。多数城市商业银行也已根据政策和市场形势变化对房贷利率作出调整，房贷实际执行利率较前期有明显下降。

例如，武汉二套房贷主流利率由4.15%降至3.35%，降幅达80BP；首套房贷利率由3.55%降至3.25%，降幅为30BP。厦门二套房贷主流利率由4.25%降至3.75%，降幅达50BP；首套房贷利率由3.45%降至3.3%，降幅为15BP。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

政策“上新”，盘活存量住房资产

5月17日，人民银行创设保障性住房再贷款，支持各地收购已建成的商品房用于保障性住房，盘活存量住房资产。央行提供给银行1.75%的低成本资金，支持银行进一步降低租赁市场融资成本。

6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。会议重申了中央稳楼市的积极态度，再次明确“去库存”大方向不动摇，而“收储”作为“去库存”的重要手段，或随着推动保障性住房再贷款进入实质落地阶段而提速。

政策之下，近期各地方政府和国企批量收购存量房用作保障房。对此，专家表示，批发收购节约了房企的销售成本，长租房企业也能进一步提升租售比。我国房子“租售比”在稳步回升，考虑房租上涨，租赁企业批发收购后的租售比更高。而且，较之于破产清算，纾困房企更有意愿打折出售库存房源，地方政府和国企收购价格还有可能更低，运营成本也会进一步降低。

“央行工具+地方补贴”激活住房租赁市场

在市场估值低位，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场。目前已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平方米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

专家认为，在央行和财政的支持机制能发挥托底效应后，未来房地产行业和市场进一步恢复，将更多依赖于自身经营，实现商业化长期可持续发展。