开仓,放房票!

6月13日,良庆区征地拆迁中心发出通知,邀请辖区内各房企参加“良庆区房票安置2024年第一期团体筹集房源活动”。

最惊爆的消息是五象新区北片区房票价值59万元/人,南片区52万元/人。

谁将领到第一批房票?

传说中的暴富会不会泼天而来?

打开网易新闻 查看精彩图片

房票消息传出后,大V君第一时间跟进。

五象新区北片区房票定价59万元/人,南片区52万元/人,到底值不值?

先看区域划分,根据通知——

五象新区北片区范围是:银海大道以东、邕江以南、那安快速路以西、庆玉快速路以北,不含良庆镇渌绕村。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 五象新区北片区大致范围

南片区范围为:银海大道以东、庆玉快速路以南、那安快速路以西、外环高速路以北,以及良庆镇渌绕村。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 五象新区南片区大致范围

很明显,庆玉快速路,是五象南北划分的地界。这也是南宁对五象南北划分的共同认知。

房票是如何定价的?

根据南宁市实施房票安置办法(公开征求意见稿),集体土地上的房票价值计算方法:城区可委托第三方或组织辖区部门进行测算,并组织市住建局、市财政局等单位共同审核确定。

国有单位土地计算就简单一点。房票价值=被征收房屋周边(或同土地级别)新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×1.33。

房票与房价的折算关系很简单,用房票总额÷60㎡。折算下来:

五象新区北片区房票折算价:9833元/㎡;南片区为8666元/㎡。

房票折算房价后,究竟划算不划算?

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 五象湖片区实景

五象北的价差,就有点大了。既有单价2万+以上的建发·五象印月、万科·瑧湾悦、盛邦·滨江府,也有八九字头的汉军·五象一号。总的来说,区域楼盘价格在1.3万~1.4万/㎡。

五象南楼盘的房价就停整齐划一的,多是八九字头楼盘。

究竟划算不划算,只有被拆区域村民才懂。

打开网易新闻 查看精彩图片

房票用起来并不复杂,按照政策被征拆户可以用房票购买住宅、商业用房,这也就是说房票还可以购买商铺和车位。

大V君得到一份内部文件,可以看到房票可在家庭户成员之间和直系亲属之间合并使用。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 内部文件截图

想一想,有爷爷奶奶爸爸妈妈一起用房票这是多壮观的场面。

多生,果然是有优势的。

学习文件还举了一个例子。家庭4口人,房票总额208万元,可使用该总额选购合适建筑面积的商铺住宅。

如果房票价值存在剩余,则可以抵扣商品机动车位和商品商铺的购买款。

房票折扣完后,不足部分购房款由被征拆人自行补足。

如果房票余额用不完,想折算现金怎么算?

例如,五象新区南片区的居民用了3张房票,房票总价156万元买一套总价150万的房子。

有6万元买车位不成,要折后现金。

根据房票管理办法的征求意见:被征拆人需将剩余房票价值兑换现金的,原则上不能超过本房票价值5%的金额。城区人民政府(开发区管委会)收到房票权利人申请后30日内完成房票兑付。

也就是说你那剩余的6万元,只能按5%折算3000元现金。

想了再想,还是忍痛筹个4万元买个价值10万元的车位吧。

房票消息传出后,大V君的一个城中村的哥们就有点担忧了。他家4张房票都买房买铺买车位后,房子可是毛坯的。

还有近30万元的装修和家电款项,如果不能用房票,只能“掏空”自己家底了。

是不是房票也能抵装修和家电,带动下游产业消费?

打开网易新闻 查看精彩图片

6月20日,良庆辖区的开发商去开会学习房票知识。

大V君的哥们在会议上帮数了一下人头,大概30多个开发商。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 会议现场

根据要求,申请楼盘房源必须同时符合以下三个条件:

(一)楼盘建设地址位于良庆区,或者综合保税区范围内的良庆区安置项目;

(二)楼盘建设经营活动正常;  

(三)房源已取得《商品房现售备案证明》;或者已取得《商品房预售许可证》且保证在12个月内通过竣工验收合格,满足交房条件;或交房期限需适当延长但合作条件更加优惠更具吸引力情况。

简单说,一要求是安置项目,二要求12个月内稳交房。

今天,网上就流传一份拟入围楼盘的名单,共61个楼盘。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 网传的良庆区拟入围楼盘表

可以说,这个就是五象“去库存”的名单吧,诸如阳光西岸、金玖世家、龙光庆湖、荣和半山华府甚至富雅国际金融中心,这些早以为清盘的楼盘都冒头了。

房企多,房源也很多且类型丰富。可是首批有多少人领到房票?

大V君从有关部门了解到,首批大约有1000人能领到房票。按照60㎡/人计算,首批能消化约6万㎡库存。

虽说量不大,但后期呢?

打开网易新闻 查看精彩图片

过去,城中村改造意味着“造富神话”。

曾经良庆有不少村民拿到拆迁赔偿后,“数玉米”一夜赌输个精光;也有人“刷火箭”做榜一大哥。

钱像流水一样来得快去得也快。有了房票后,村民们就难以“为所欲为”地花钱了。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 南宁城中村实景

但房票是啥,有啥作用?

房票在南宁是个新事物,但在全国来说却有近20年的实践历史。从2005年开始,我国部分城市就尝试给拆迁户发过房票。

2015年,棚改货币化浪潮之下很多城市跟进推广;到2018年棚改退潮,房票也随之“隐退”。

今年,广州又引领房票新潮流,成为第一个推行“房票安置”的一线城市。南宁向来学习广州深圳,这会也用房票推动南宁城中村改造。

如果南宁未来发房票,量将非常大。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 南宁城中村体量很大

南宁8大城中村改造,涉及3.74万户,1.88万亩!按一户4口人计算,未来将发放14.96万张。

如果按照每人60㎡计算,将去化897.6万㎡的商品房面积。

根据《2023年南宁市国民经济和社会发展统计公报》,2023年年末南宁商品房待售面积830.40万㎡。

这个房票去化数据还是挺精准的。

假如以5年为一个改造周期,用上房票的话每年就有179.52万㎡的去化。去年南宁商品房销售面积952.6万㎡。

房票在帮助南宁去库存方面确实是个“核武器”。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 陈东村

很多粉丝都关心,有了房票后能不能继续“暴富”?

能不能暴富,要看你家补贴的房票有多少张。人多就赢了。

可是房票的价值不能立刻兑现现金,你的房票价值要更大化,要“与时间作朋友”。

例如,如果你一家5口,房票总价260万元。现在的家庭资产260万元,只能算“中产”。

不过,如果你用260万元买到了2套房,其中1套房用来住,1套房出租,未来再卖掉。能卖多少钱,就看市场行情了。

其实,对“村民”来说房票的一个最大价值是原来集体土地上的“小产权房”变“商品房”。房子属性变了后,才能在市场上流通。

不然,房子只能用来出租。家庭财富与租金挂钩,但要交易兑现就困难了。

打开网易新闻 查看精彩图片

图| 南宁城中村实景

对村民而言,城中村改造还有一个更大的“赚头”,就是整体村庄改造后环境和配套得到提升,土地价值也相应提高了。这个是多赢的格局。

大V君曾经在陈东村看着很多鬼火少年在高架桥下飞驰,如果这里改造后,少年们应该有更好的环境和朋友了吧?