都知道，二手房在以价换量，其中房价腰斩的小区也不在少数。
可谁能想到，有些学区房跌麻了，单价从14万跌至4万，只剩下个零头。
这种跌幅，可比腰斩狠多了。
根据媒体的报道，深圳网红二手小区八卦岭宿舍，带有“学区+拆迁”的光环，在2021年初的成交均价超过14万元/平方米，而最近一次成交的成交价只有4万元/平方米。
同属于八卦岭片区的旭飞华隆园，在2021年的成交均价为11.96万元/平方米，今年4月的成交价为4.12万元/平方米。
两个小区，前者跌幅超71%，后者跌幅超65%.
在2021年买房的人，哪怕你是为了孩子上学而买房，怕也是五味杂陈。
当然，学区房大幅下跌情况是雨露均沾的，另外三个一线城市也没能逃掉。
北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园，2021年巅峰时，一套44平的房子总价985万，单价超22.4万元/平方米。
2023年末，一套52平的房子总成交价为617万，单价不到12万。
广州挂牌的22套东风东路小学学区房，涉及东风广场、锦城花园两个小区。
其中，锦城花园去年成交均价9万元/平方米，今年最低挂牌均价7万元/平方米；
东风广场去年最低挂牌均价9.84万元/平方米，今年的最低挂牌均价7.2万元/平方米。
上海杨浦的密云小区，挂户成交单价从最高时的13.2万元/平方米降至6.8万元/平方米。
浦东的潍坊九村，一套35平的房子，过去的最高成交价是450万左右，5月的成交价只有232万，跌幅超48%。
当然，像上面这种跌幅如此大的，肯定有一些特殊的原因，这里下面再说。
但可以肯定的是，学区房大规模缩水是普遍存在的一种状况。
至于下跌的原因，主要有以下几个。
第一，市场环境就是如此。
之前提到过，高品质改善住房保值增值能力强，但这并不意味着房价不会跌。
只不过和市场上大量的普通住宅相比，当房价普跌时，高品质改善房跌幅更小，当房价普涨时，高品质改善房涨幅更大。
而学区房也是同样的道理，就算你位置好，就算你背靠学区，在如今的市场环境下该降还是要降，这是大势。
第二，学区房的规则在发生变化。
一个是关于师资力量的教师轮岗制度。
这很好理解，就是老师换个学校教学，现在已经有不少城市已经实施，只不过具体的规则有所不同。
比如常州市2022年发布的有关教师轮岗的文件是这么要求的：
1、在规定学校工作满6年且距法定退休年龄5年以上的专任教师，应当进行交流轮岗。
2、在流动范围之内的专任教师每6年须交流轮岗1次。
3、交流轮岗每学年组织1批，每次交流时限原则上为2-3学年。
4、参加交流轮岗的专任教师不低于符合交流条件教师总数的15%。
另一个变化是关于学校的多校划片。
过去的学区房是一对一，你只要有了房子，肯定可以进到想进的好学校。
可多校划片意味着一对多，把多所初中划进一个片区，孩子上哪个初中都是随机的。
学区房价格高，就是因为有好学校作为支柱，可现在的规则，正在破坏这种支柱。
当学区房失去了原本引以为傲的学区优势，房价自然会降下去。
第三，强校因为其他学校而被削弱，这也是上面提到的特殊原因。
就拿上海的潍坊九村来说，对口学区是明珠小学B区+洋泾东校。
其中明珠小学B区，属于小学一梯队，洋泾东校是普通初中。
可今年二模，把中学的第一梯队给坐实了，而且还出现了3所高质量新校区。
这样一来，像明珠这样的老牌校区就遭到了冲击，而那些只对口小学的老破小，遭受到的冲击更大。
这点其实很现实，家长想要孩子考个好高中，自然要找一个好初中，也就是第一梯队的，于是家长买了房。
结果在之后的两年里，这所学校居然都在第一梯队之外，房价自然也会降下来。
最后是人口问题。
说到底，教育资源和人口是分配不均的。
优质的教育资源少，但需要分配资源的人口多，所以要靠父母来争抢，因此学区房才能炒到天价。
可现在，新生儿数量持续下降，从最开始的幼儿园关停潮，到现在连小学也受到波及，未来的影响范围会不会继续扩大呢？
所以说，学校会继续关停，并把更多区域的孩子集中到一起，原本学区房的优势荡然无存。
或许某些学区房还是稀缺资源，还是会遭到疯抢，但孩子数量总体上是持续减少的，你在这里抢，意味着其他地方少了一个人抢房。
那么这个“其他地方”的学区房，价格也就少了份支撑。
严格来说，学区房的问题其实不算是问题，和其他二手房一样，是市场调整的结果。
房地产要深度调整，要回归本质，要稳定发展，不能继续作为短期刺激经济的工具。
那么过去学区房有多吃香，价格炒得有多高，现在就要吐出多少血来。
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