自打前阵子从深圳回来,我的思绪就一直停留在这座开放的一线城市。
更准确地说,是停留在深圳的一类房子身上——
城中村。
初入深圳时,我便被深圳的城中村给惊到了。
不为别的,就因为深圳城中村足够雄伟——
少则七八层,多则二十层。
这哪像是村子里的房子,说是上了年代的商品房也会让大家深信不疑。
后来,我回去翻了翻资料,才知道——
原来,城中村就是深圳这座一线城市的底色。
深圳城中村用地总规模约320公顷,占深圳土地总面积的16.7%。
根据深圳市住建局的摸底调查,城中村农民房或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。
城中村顶起了深圳住房市场的半边天。
深圳之所以会出现这么特殊的情况,还要从其发展之初说起。
1979年设立特区之前,深圳前身的宝安县仅有31.41万人。用那句耳熟能详的话来说“改革开放初期,深圳只是一个小渔村。”
改革开放之后,深圳进入坐火箭般的高速发展阶段,城中村的发展也被一并带动。
一开始,城中村的房子主要是拿来租的。
比如来深圳投资有办厂或有办公的需求,于是村民们就开始大量建厂房、农民房;
随着大量人口的涌入,出现了更多的住房需求,也促使了村民更有意愿对房子进行扩建,从而获得更多的租金。
后来,扩建城中村是因为尝到了拆迁暴富的甜头。
早在2010年以前,深圳就有拆迁户获得过1200万的天价赔偿款。
虽然深圳的政策认定标准的拆迁上限一直是每户480㎡,但为了让项目顺利进行下去,减少时间和机会成本,开发商愿意与村民达成按照所有建筑面积进行赔偿的协议。
按照建筑面积赔偿意味着建得越多越高,得到的赔偿收入也就越高。
于是,随着深圳的土地越来越值钱,城中村的房子也越建越高。
历史上,深圳出现了过5次抢建潮,让“城中村势力”越来越大。
虽说这些扩建都属于违规建设,但随着“深圳土地稀缺,寸土寸金”观念的形成而牢固,村民们压根不在乎违建。
只要房子建得多建得高,拆迁赔得也越多,再不济拿来出租也丝毫不会亏。
据统计,深圳原农村集体掌控390平方公里土地,但仅有95平方公里为合法用地,违法建筑足足有37.3万栋,其中大部分都是农民自建房。
发展至今,深圳已经是一线大都市,常住人口达到了近2000万。
1500多个村落在深圳全境城市化进程中,有声有色地发展成了大大小小的城中村。
时代的红利则永远留在了这批“种房子”的深圳村民上。
这批城中村的业主到底享受到了多少时代红利?
我们继续从租金和拆迁赔偿两个角度来说。
至今为止,深圳大约还有一千多万人居住在城中村之中,约占深圳常住人口的60%。
城中村做的是大半个深圳城的租房生意。
咱们来简单算一笔账,城中村的房东们一年能有收多少租金。
保守假设,一栋自建房共7层,每层可隔四个单间,单间均价每月租金1200元/㎡,入住率为60%。
那么这一幢楼一个月就能收个2万块钱的租金,一年就是24万。
想想看,有多少人一年收入都达不到这个程度。
要是在这基础中,把房子再做一些改造,租金收入还有提升空间。深圳就有很多这样的二房东,收了几栋楼,一层能改造出十多户房间,一间隔断房贵的要收2000元/月。
还有的自建房,一楼直接做成了底商店铺,光靠着门店收租一年还要再多不少钱。
除了租金收入外,其它灰色收入也很客观。
你可曾听闻1.5元/度的电费?
可曾听闻8块钱一吨的水费?
可曾听闻垃圾费、卫生费、管理费?
要是再狠一点,来个“提灯定损”,租客交的1000块钱押金还能克扣200块下来。
总之就是一句话,
城中村的房东们,只需要每天拎着一串钥匙,收入已经超越了全国90%的人了。
如果说,房子出租是城中村房东们细水长流的致富方式,那么拆迁就是一场爆炸性的造富运动。
别看深圳规定了拆迁最多赔480㎡,但开发商为了拆迁能进行下去,都是会妥协的。
正如前文所说,在2010年前就有拆迁户获得过超过千万的巨额赔偿。
在这之后,每一轮城中村拆迁都能拆出几个亿万富翁。
以白石洲的拆迁为例子,
一栋约1000㎡楼,修建时的成本只不过是40万左右。按照2.8万元/平方米的货币补偿标准估算,拆迁后大约能获得将近3000万元的赔偿。
而这批拆迁户家庭的平均物业面积在400-500㎡,拥有超过1000㎡比例不超过20%。
也就是说,平均每个家庭都是千万资产。
当然,光赔钱肯定是赔不出这么多钱的。
最终,这些拆迁户能分到的大头还是房子,差不多能到手个十几套房子,其中大半是住宅,还有部分是公寓楼。
据说,这群拆迁户中,最夸张的房东有上万方的物业。
换算成房子,200㎡的房子得赔50套。
难怪白石洲的安置房不止要设计160、180㎡的大户型,还有260㎡的复式户型,不这么设计,房子都赔不过来。
当然,这些还不是到手的全部。
再说一项补贴——租房补贴。
这个应该很好理解,你把人家房子拆了,人家自然要找地儿住,这段期间的居住成本也要开发商来承担。
白石洲的租房补贴标准是60元/㎡,还是挺高的。
根据这个标准,上面那位拥有上万方物业的大佬每个月能收到60万的租房补贴……
看到这些红得发紫的时代红利一次又一次落在城中村房东头上,我能想到的只有一句话——
凡有的,还要给他更多。
对于这些城中村房东来说,人生或许已经相当无聊了。
每天要么就是收租查水表,要么就是打麻将。没准哪天眼睛一睁,就看到了自家的水泥墙上画上了一个带圈大红字——拆!
未来,城中村的拆迁红利要放缓了。
虽说过去的日子里,为了腾出土地资源,为了改善城市界面,很多城中村都在拆迁整改。
但是城中村越来越难拆了。
一、城中村越拆越贵,拆不起了。
开发商由于技术的受限建不了容积率更高的商品房,难以覆盖拆迁成本。
比如白石洲拆迁之后,建造的商品房已经达到了70多层,在国内已经是天花板级别的高度。
二、资金雄厚的实力开发商越来越少了。
现行市场下,许多开发商都自身难保,自然是不敢触碰拆迁旧改这类的大项目。
即便是正在进行着的拆迁项目,都出现进度缓慢,甚至停止的情况。
有些拆迁户房子被拆了,但今年的租房补贴过渡费都还没收到,闹了个无家可归的地步……
比如大新北村的拆迁户,只收到了1年的过渡费,此后的过渡费一直被拖欠,至今已经拖欠了10余万元。
于是,村民们宁愿手握几十套房子收租,也不愿意拆迁了。
最重要的是,
城中村永远是深圳最大的一笔财富。
每一个来到深圳打拼的人,第一站基本上都会是城中村。
原因无它,就是城中村的生活成本够低。
这里不仅有平价的出租房,还有各色各样的小吃店、大排档、奶茶店,还有发廊、药铺、快捷酒店,啥都能在这里面找到。
与崭新靓丽的写字楼同处一个大屏幕的城中村,显得有些落败和狼狈,似乎是深圳这张名片上的污点。
但对于年轻人来说,城中村就是梦开始的地方。
白天,他们把头发梳成大人模样,出入繁华的CBD,下班了回村,脱下皮鞋换上拖鞋,又开始做率性的自己;
有的人索性就在城中村开一家夜宵店,把老家的味道带到了深圳,然后就在深圳成家立业。
城中村,不拆也挺好。
每一个新深圳人不管在外头工作得多累,只要回到城中村,过了保安亭的那道栏杆,就是归家了。
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