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老司机有很多群，其中第5群里明湖的投资客最多，要不是群主是我，估计早被他们赶出去了，很多人都认为，老司机长期不看好明湖，这不能忍。
上一个对老司机集体反感的板块是方桥，有很多人跟我抬杠，说老司机见不得方桥好，一直在黑方桥。
我现在倒是认真的在观察方桥，当价格下来到1万左右时，我对方桥的态度也发生了改变。
性价比、性价比，性能不变价格下降，性价比就出来了，到某个价位，方桥它也是香的。
对于明湖，我其实并没有普遍意义上的不看好，来咨询我的客户中，有不少我都建议买了明湖，但这些建议有个前提，是自住而不是投资，更不是炒房。
老司机首次公开对明湖的投资前景提出质疑，还早在2018年下半年，当时明湖的房价才3万左右，后面还涨了好大一段。
所以后面就不断有人质疑我，每一次上涨都像在打脸：你看老司机说错了吧，越到最后，错得越多。
如果老司机那么在乎自己说的每句话的后果，我早就悬梁自尽了。
事实上，我在判断风险时，讲的只是当时对于行情的看法，这些看法当然有我的依据，但不表示我在和谁打赌，更不表示我会为结果买单。
如果我说对了，没人给我一分钱，如果我说错了，也没人找我要一分钱。其实对错并不重要，重要的是看看老司机分析的逻辑，这些逻辑对你或许有参考意义。
只在乎老司机结论的人，我是看不起的，我不会看不起没钱的人，但我会看不起没脑子的人，有钱但没脑子的，我也看不起。
为什么我对明湖的投资前景不看好，当时的大环境就不说了，炒房之风愈演愈烈，我质疑的原因主要有两点：
第一，当时明湖的定价体系，并不是基于板块现状，而是基于规划前景。说白了，当时一无所有的明湖是不值这个价的，但因为有规划前景，大家愿意为这个前景买单，所以价格其实是透支了潜力。
但很多人不明白这个道理，他们以为当时的价格就是市场真实的价格，而如果明湖开挖了，周边配套起来了，就会有很大的升值潜力。所以每当有人来问我明湖的潜力有多大时，我总会说：
没什么潜力。
这话10个人听了9个人不会信，老司机你开什么玩笑，明明这个板块还才刚刚建设，你却说它没有潜力，这不是黑明湖是什么？
老司机没有动力黑任何一个板块，因为跟我没一毛钱关系，如果你认为我在黑，那可能要反思自己是不是太狭隘了。
自己狭隘，自己倒霉。
第二，二手房市场并不能承接明湖的投资盘。啥意思？宁波二手房最近5年的成交价中位数都没突破过300万元，最近更是跌到150万元以下。根据我们统计，过去1年二手房成交中，低于250万元的占比超过85%。
以宁波2023年二手房成交为例，六区共成交42700套，300万以上不到15%，也就是6400套。这里面既包括刚刚上市的次新二手房，也包括总价比较高的老旧二手房。
前些年宁波新增的商品房有多少？每年少说5万套，假设其中30%的是炒房，每年也能新增15000套，事实上这个数据只会更大。
这样一对比就会发现，未来几年，投资客手上的房子的数量，至少是二手房销量的3倍以上，总价超过250万的投资盘，已经形成了堰塞湖。
这就是为什么今年以来此新盘降价特别猛的原因，以至于连最为坚挺的明湖二手房，也都来到了3万区间。
当初大家可都是奔着均价过5万的目标去的。
其实问题也并不局限于明湖，老江东、长丰、湾头和姚江新城的投资盘，都面临同样的问题。
总价高而接盘侠少。
价格一向傲娇的江东金茂府（大户型），今年也低下了高贵的头，最新成交价来到了3万+；滨江誉品最新的网签价，也不到4万；投资大盘滨河鸣翠，目前成交极少，但价格已经被汀兰臻悦打得晕头转向。
接下来最值得关注还包括鄞州的玉堰珑印府、江东的东部江万、春熙潮鸣、姚江晴雨等，它们都非常考验二手市场的接盘能力。
要说投资盘，东部的凤起潮鸣肯定绕不过去，这个神盘总有似有似无的消息放出，一会单价过7万，一会单价过8万。
都是自嗨，老司机特意查询了一下网签价，过5万的都很少。
当然，网签也有可能做低，做低可以避税，但每套房都大幅度做低的可能性应该不大，就算打个7折，实际成交价也很难超过5.5万。
这恐怕就是现实。
可以预见的是，随着高端改善的放盘越来越多，这类次新房的价格还会继续探底，探底的过程会远超250万以下的刚需房。据我所知，最后一批投资客大概是2023年上半年上的车。
2年建设加上2年增值税，出货恐怕要延续到2027年。
2021年风暴来临时，大家纷纷抱团高端楼盘，普遍认为高端盘是避风港，但又有谁能够意识到，投资最终需要二手市场来接盘，而二手市场每年又能卖掉多少这样的高端盘？
这就是关注老司机的价值。哪怕你当年不信，现实也会告诉你，对于楼市的理解，并不一定像你以为的那么简单。
最后，作为深耕宁波20多年的地产人，同时也是宁波最具影响力的独立楼市分析师，老司机掌握着宁波市场最新最全的成交信息，特别是量价信息，无论您是买房，卖房，还是投资，都可以点击这里。
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