每经AI快讯,中金公司研报表示,当前楼市的核心矛盾是供过于求,“5·17”新政切中要害,直指去库存,并从降低供给和激发需求两端着力。减少供给包括收回闲置土地和库销比较高区域限制拿地。但同是去库存,当前与2015年背景不同,途径或亦将不同,房地产或更多从金融属性回归商品属性。从可售面积计算的商品住宅去化周期看,当前和2015年都处于库存高位,政策的关键都是去库,但当前与2015年的背景不同。 一是金融周期从上行在2017年中后转向下行,其中的房价周期也从趋势上涨在2021年中后转为趋势下跌。 二是2015年信贷条件放松,房企加杠杆,在土地供给相对有限的情况下推升地价、进而推升房价,在金融属性主导下,带动居民加杠杆,涨价去库;而当前房企存在一定信用风险,即便总体信贷条件偏松,房企仍在去杠杆,房地产更多回归商品属性,体现为二手房的以价换量和降价去库。 三是居民杠杆高于2015年,当前无论是居民的宏观杠杆率(负债/GDP)、还是微观杠杆率(居民资产负债率、居民债务与可支配收入之比),都高于彼时。
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