“沪九条”发布后，因为购房资格门槛降低以及价格优势，上海老破小已经跌出“价值”，热度不断走高。

2024年6月22日，上海二手房成交1147套，是今年以来成交量第二高，仅次于15日的1184套。

不少年轻人在社交媒体上分享如何抄底“老破小”，能上车的上海年轻人已经迫不及待了！

废话不多说，回到今天的主题：看房。

理想的房子肯定是离公司近，有地铁，学区，周围有商场、医院，服务设施全，满足这种条件的房子肯定比较稀缺，价格也比较贵！

在无法都满足的条件下，那只能把条件按重要程度排序，优先满足某些条件。

例如优先离公司近，有地铁；或者优先学区，一定要是第一、二梯队的学区等，在首要条件的基础上，兼顾次要条件，小区环境，周边的设施等。

*这里建议，如果是已婚人士，不要想着房子的地址要离两个人都近，可以从生活中谁照顾孩子多一点考虑，房子就选择离谁近的。这也是很多已婚人士买房后总结出来经验。

有了模糊概念后，就可以通过*壳的软件搜相关板块的房源，约该板块的中介带看房。

中介带看房之前，和中介说清楚一些基本的要求，这样带看房的时候，中介会带看一些还没有在平台上展示的房源：

例如，要一房还是两房？

老破小后面再出手，一般情况下两房比一房更好出手。

考虑一楼、二楼或者顶楼吗？

一楼一般采光不好，夏天蚊虫多；

二楼是全楼下水管集中地，尤其是老破小，会有反水情况；

顶楼没电梯爬楼很累，也有渗水的风险。

离地铁站的距离控制在多远以内？

一般小区离地铁站1km以内最好。

这个阶段就是看房，只看房，问关心的问题，不表态。

如果房子明明不符合要求，中介还要硬推你，带你看，可以和中介再沟通下，如果中介还是我行我素，直接不看了走人！

买房最忌讳的就是被中介牵着走！

记住买房的是你，住进去的是你，背贷款的还是你！

中介问预算，千万不要直来直去给一个预算数字。

可以说，我们想先看看在*壳软件沟通的房子，如果有和这个差不多的价位的房子也可以推荐。

放心中介肯定给你推比你要看的房子，价格更贵的。

如果中介说，您看这个房子特别适合您，以后这里放什么，那里放什么的等等.

不要接话，也没有必要接话，可以就当听不到，千万不要自我带入。

特别建议单身人士看房一定要找父母，或者关系非常好的朋友陪同。

提前和朋友说好，如果自己冲动付定金什么的，一定要制止自己。

不要看了一套觉得还不错，就冲动下定。

买老破小二手房，房子上的坑很多。

不想买了之后住进去后悔，只能是前期多看，多比较。

如果这个板块没有满意的房子，那就果断看下一个板块。

不建议让当前板块的中介带你去别的板块，直接找下一个板块的中介就可以了。

中介其实只熟悉当前门店所在区域的板块的房子，跨板块的房子，他们也不了解。

如果有看中的房子就标记出来，小区如果有同户型在售，一定要再去看看，比较一下。

这样就优选出符合条件的多套房源，然后约中介时间再次上门看房，这个时候就可以问更多有关房子的详细信息。

以下是总结出来的购买老破小的时候需要问的问题：

1.土地还剩多少年？房子的楼龄是多少？

有些小区的地皮买得早，可能1998年买了地皮，2016年才开始销售，但是使用权限是从1998年开始算，房子使用权只有45年。

有人觉得算这个没意义，难道还能在这个房子里生活45年？

不管有用没用，知道这条信息也能杀杀房东的价。

2.房子对应的学区（小学、中学）是？该房的学位用过吗？

房子对应的有学区，但是如果该房子的学位用过，那么买了这个房子，可能就用不了学位。

3.房子有设立居住权吗？或者有租约吗？

这个两个放在一起说了，“买卖不破租赁”，如果有租户在，那么即便你买了这个房子，也要等租约到了，才能搬进去。

设立居住权也是这样的道理，你买了房子但是由于居住权在别人手上，你也不能使用这个房子。

4.房子满二了吗？还是满五唯一？

满二的房子可以免除增值税和个税。虽然这两项税由卖家承担，实际上也是算到房价中的。

5.房产证上都有谁的名字？

如果只有一个人的名字，那要搞清楚这个房子是婚前全款买的，还是婚后买的，还是婚前付了首付，婚后还贷款。

如果是婚前全款买的，那么卖房的时候只需要房产证上的人签字就可以了，剩余的两种情况都需要卖房人夫妻共同签字卖房。

6.房子目前有抵押吗？

这个可以提前问，等到确定要买的时候，要求房东拉下产调。

在产调的“房产抵押”页上有抵押信息，如果产调中有除按揭抵押之外的抵押信息，例如经营贷等，这房子碰都不要碰。

如果真的很想买，就让房东还完抵押贷款，再考虑买。

7.房子里有业主的户口吗？什么时候能迁走？

房子里有户口没关系，如果确定买，在交易环节留一部分尾款，房东什么时候迁出户口，你就什么时候付尾款。

8.房子的漏水、开裂情况怎么样？

看房的时候还要重点查看房子阳台、卫生间、厨房等地方的天花板漏水、开裂的情况，如果漏水、开裂非常难处理。

即便漏水、开裂不严重，也要记录下来，如果真的要买这个房子，可以作为日后和房东讨价还价的点。

9.房子有电梯吗？小区有加装电梯的计划吗？

决定买老破小大部分基本上已经接受了没有电梯，但是可以问一下。

如果有加装电梯计划，那么楼层留了加装电梯的空间了没，看下加装电梯后会不会影响房间的采光。

如果可能影响，真要这个房子的话，也可以算作砍价的一个点。

10.房子的户型是怎么样的，全明户型吗，得房率多少？

即便现在是单身，买老破小还是能买两房尽量买两房。

11.每个房间的采光怎么样？房子周围的噪音情况怎么样？

听完中介的回答后，也不要轻易放下心，也可以再挑白天、晚上过来看下。

和楼上楼下的邻居\物业聊一下，了解房子的漏水情况，这样也能同步了解邻居是哪种类型的人，排除恶邻。

至于隔音问题，可以下载个手机软件，实地测量下房间的隔音效果。

在买房前尽量多来看几次，不要觉得怕麻烦中介，不好意思。

这是他们应该做的，他们最后是要拿中介费的，卖一套300多万的房子中介费快接近小10万了呢！

挑不同的天气看，不同时间看，在中介看来，你绝对是一个拿定主意要买房的客户，他高兴还来不及呢！

12.如果老破小有装修，问下是房东装修吗？

如果房子被精心装修过，千万要小心，可以问问是房东装修的，还是出租给中介，中介装修的。

留心千万别买到串串房，宁愿房子破一点，回头再装修，比起房子总价，装修的钱真的不多。

以上12个问题肯定是不能涵盖老破小隐藏的问题，大家决定买房前可以多刷刷网上的信息，还可以找周围买过房的朋友咨询下。

问中介以上问题的时候，用手机录下中介的回答，回家后整理出每套房源的信息，

以上流程走完后，你就已经熟悉和中介打交道的过程了。

如果不怕麻烦还可以再多执行一步，再找另外一家中介，让他带你看以上房源，把问过的问题再问一遍，或者是只重点看几个比较心仪的房子再看一遍。

如果两家中介对关键的信息有不一致的地方，一定要再去和中介求证，让他和房东再确认，并且记录下来。

有人觉得这样就挺累的，买房子有必要这么大费周章吗？

有必要！非常有必要！

假如是一家公司，这样一个涉及300多万的交易，还要走招标，评审，内部还要多个领导出面谈判，到了个人买房子也是一样的道理！

如果不是非常有钱的人，或者是做把房产投资当作工作的人，普通人一生交易房子的数量非常有限。

有可能就两次，一次给自己买房子，一次给孩子买房子。

一个房子要住很多年，少了10年，多了30年都是有可能，想一想，光还房贷也要还个10年以上。

有限的房产买卖机会让我们无法积累经验，或者即便积累了经验也不能为下次所用。

总之，在看房环节，再怎么小心都不为过。