在第34个全国土地日来临之际，上海市金山区人民法院（以下简称金山区人民法院）举行“传承枫桥经验 法治护耕 持续推进乡村振兴暨农村土地纠纷联合调解工作座谈会”，发布《上海市金山区土地租赁合同纠纷法律风险防范报告》（以下简称《报告》），针对土地租赁领域合同签订不规范、耕地“非粮化”、违章搭建以及土地腾退难等高频争议，发出法律风险防范报告，提出对策建议。
附《报告》
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2021年至2023年期间，金山区人民法院共计受理土地租赁合同纠纷案件80件。其中59件适用简易程序（含小额诉讼程序）审理，21件适用普通程序审理。三年期间共审结土地租赁合同纠纷案件67件。其中，以调解方式结案15件，以撤诉（含按撤诉处理）方式结案23件，以判决方式结案28件，另有1件裁定驳回原告起诉，案件调撤率达56.72%。土地租赁合同纠纷案件经审理，租赁双方一般能够就合同是否继续履行、租金如何支付或者土地如何返还等达成一致，继而双方签订调解协议或和解撤诉。
▲2021-2023年度土地租赁合同纠纷案件收、结案情况
▲2021-2023年度土地租赁合同纠纷案适用程序占比
▲2021-2023年度土地租赁合同纠纷案结案方式占比
通过对上述案件审理情况进行统计分析，《报告》总结了土地租赁合同纠纷的以下特点：
1. 租赁成为农村土地流转重要形式
2021年至2023年金山区人民法院共受理涉农村土地流转相关纠纷142件，其中土地租赁合同纠纷80件，其他包括土地承包经营权纠纷、土地承包经营权转让合同纠纷等。土地租赁合同纠纷占比过半，反映出租赁成为土地流转的重要形式之一。
2. 合同租期与租赁物使用周期不协调
部分案件中，仅管租赁双方达成的租赁意向可能是长期租赁或者双方事实上已经存在较长时间的租赁关系，但书面合同约定的租期仅为一年，双方以一年期为限，每年续签合同。对于农业生产而言，果树苗木、鱼虾养殖等都需要较长的生产周期才能收回成本、产生收益。一年租期相对较短，与农业生产周期不相协调。
3. 纠纷类型相对集中
支付租金、腾退土地以及请求确认合同解除是出租人为原告的案件中最主要的诉讼请求。承租人作为原告提起的诉讼中诉请常见为请求确认合同效力、返还租金以及赔偿损失。
4. 合同效力问题凸显
随着乡村振兴战略实施，农村展业融合发展，农用地非农化等违规用地情况多发。违反土地用途的租赁合同不仅违反《土地管理法》的规定，而且损害国家公共利益，违反公序良俗，属无效合同。近年来，因合同效力引发的纠纷有所增加。
《报告》从拖欠租金引起的纠纷、违反土地用途和权属产生的纠纷、腾退土地引起的纠纷三个方面梳理分析土地租赁领域常见法律风险，涵盖租金催讨、诉讼时效、违法用地、擅自转租、土地腾退、公告送达等方面。
1. 拖欠租金引起的纠纷及法律风险揭示
出租人或单独提起支付租金的诉讼或在合同到期要求返还土地、请求确认合同解除的诉讼中一并提出支付租金的诉请。承租人的抗辩事由常见的有：租金数额不正确，无支付能力，土地排水不畅等租赁物瑕疵导致地上种植物减产从而要求减免租金，农业补贴、果蔬货款抵扣租金等等。其中法律风险点主要为实际用地亩数对租金金额确定的影响以及诉讼时效制度对出租人胜诉权的影响。
2. 违反土地用途和权属产生的纠纷及法律风险揭示
一方面，乡村旅游、观光采摘、农学体验等新型业态的用地需求多样、用地形式灵活，农用地非农化现象突出，引发合同效力纠纷。
另一方面，随着乡村经济发展，土地的价值不断提升，部分承租人不再通过耕种土地获得收益而是通过转租从中牟利。擅自转租引发了出租人与承租人、承租人与次承租之间的纠纷。其中的法律风险点主要为合同无效既增加土地流转成本也容易引发赔偿风险以及擅自转租扰乱土地租赁市场秩序，容易产生安全隐患。
3. 腾退土地引起的纠纷及法律风险揭示
出租人无论提出解除合同的诉讼还是提出请求确认合同无效的诉讼，都会同时要求承租人腾退土地。承租人拒绝返还土地的理由多为农业补贴未结算或者是双方存在长期租赁意向，要求继续履行。部分承租人还要求对其土地投入进行补偿。此外，承租人下落不明也会给收回土地带来困难，引发相关诉讼。其中的法律风险点主要为地上搭建物及其处理成为土地流转矛盾多发点、合同长期履行预期影响承租人返还土地、承租人下落不明造成诉讼周期长。
《报告》在分析土地租赁合同纠纷特点、揭示相关纠纷法律风险的基础上，提出风险防范的对策建议：
一是及时签订租赁合同，细化重要条款内容。书面合同对当事人权利义务关系的约定更加明确清楚，也是发生争议时法院认定案件事实的重要依据。租赁双方达成租赁或者续租意向时应第一时间签订书面合同，详细约定租赁面积、租金标准、联系方式、违约责任等重要条款。
二是规范履约过程，增强法律意识。对于合同履行过程中发生的土地亩数变化，租金与农业补贴、损害赔偿抵扣合意等应及时以书面形式加以记载。此外，对于拖欠租金的催收行为也应当注意保留书面催收凭证。
三是加强合同管理，规范土地使用。村集体经济组织作为农村土地流转的重要主体在签订租赁合同时要注意审查土地用途，对于合同中关于未经同意不得转租等条款要进行必要提示。此外，合同履行过程中要加强对使用土地行为的监督，对承租人的搭建行为进行管理和风险提示。承租人擅自转租、违法用地的，可以通过约定相应违约金等方式加强制约，以督促承租人按照合同约定履行，减少相应违约行为的发生。
四是诚信履约，积极协商。合同履行不能时，双方应本着诚信原则和绿色原则积极协商，对于可利用的农业设施设备尽量二次利用，做到物尽其用。一方面可以降低种植户的损失，另一方面也有利于充分发挥物的价值，避免资源浪费。
今后，金山区人民法院要进一步做好司法审判白皮书、典型案例发布工作，担当起土地纠纷风险提示和防范化解工作，推进土地纠纷源头治理。
文：李梦娜
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