摘要：靴子终于落地！

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时隔两个月，北京再发房地产新政。

今日傍晚，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“《通知》”），明确首套房最低首付比例从30%调整至20%，最低贷款利率由此前的4.05%降低至3.5%。

北京这一房地产新政的发布，意味着5月17日《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》发布后，我国一线城市均在房贷政策方面进行了较大力度的放松。

促进刚需和改善性住房需求释放

此前，北京曾发布政策将城六区和非城六区的首套房首付比例降至三成，取消了离婚家庭三年内不得购房限制，出台了“认房不认贷”、2套房京籍家庭可在五环外新购1套房等优化措施。从5月份北京房地产市场数据看，政策效果逐步显现：全月二手住宅网签量为13383套，环比增长0.2%，同比增长3.1%。

根据《通知》，北京首套住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

根据此前北京首套房的房贷定价公式，城六区为LPR加10个基点，而非城六区为LPR加0基点。按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，新政实施后，购房者利息支出将减少11.3万元。

在首付比例方面，《通知》明确，北京首套住房最低首付款比例从30%调整至20%，二套房则按照五环内和五环外划分，最低首付比例分别为35%和30%。

截至目前，北京已和上海、深圳一同成为全国唯三首套房两成首付的城市。易居研究院研究总监严跃进表示，“5·17”新政后，全国各地普遍降低首付比例和贷款利率。“对北京而言，此次降低首付比例和贷款利率进一步降低了购房门槛，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。”

此外，在差异化政策方面，北京不再按照城六区和非城六区进行区分，而是按照五环内和五环外进行区分，类似上海的外环内和外环外。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。

此次《通知》还从调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例、部分条件下上浮住房公积金贷款额度、支持多子女家庭改善性住房需求、组织开展住房“以旧换新”活动等方面对住房需求进行支持。

严跃进表示，从其他几个一线城市的房地产新政市场反馈看，《通知》提出的“对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房”政策，或将带来积极的市场效应。“因为多孩家庭购房和换房需求比较多，通过该政策有助于此类家庭持续享受首套房政策。”

下半年全国市场有望筑底企稳

从市场表现来看，“5·17”新政落地后，上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措，新房、二手房市场活跃度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明显，北京购房情绪亦出现回升，二手房成交量保持一定规模。不过，相比其他城市，北京的新房市场表现仍偏弱，市场持续调整。

陈文静表示，随着北京落地执行降低首付比例、降低房贷利率、给予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以旧换新”等多个举措，预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市。

“北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。”陈文静分析，短期看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。

业内人士普遍认为，本次北京限购政策尚未做调整，未来依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。