北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我也来问问您。刚需买首套房总价600以内，在和平里附近上班，还没孩子。在看东城和平里或者朝阳太阳宫的两居室，考虑兼顾通勤和学区。

1、现在还没孩子，近三年可能会有，考虑学区是不是有点早？

2、如果考虑学区的话，和平里学区和太阳宫学区难以选择，这两者差别大吗？

3、因为觉得学区政策和工作未来都可能存在变化，所以也有置换可能，还想问问这两个区域的保值性。

A：

1、三年内要孩子，那用上学位怎么也得8/9年，现在考虑学区房自然有点儿早了。主要是近十年来都是入学高峰期，所以2013年才开始执行的学区政策，也就有了学区房，同时就因为学位紧张才抬高了学区溢价，东西海的平均值在30%左右。那现在买自然就得承担这溢价率了，相当于居住的性价比下降了30%，直到孩子上学才用得上学位。以600万来说就是得到了400多万的居住体验，只能自己考量是否划算了。

另外因为人口出生率下降，明年之后，也就是2026年起就是确定性的入学低谷了。到时候如果有鼓励政策，比如放宽落户和非京高考什么的，那就能撑住溢价，没有的话就有可能影响溢价部分了。毕竟600万的预算在东城不算太高 ，不太容易做到各项兼顾，溢价率也降不下来，一般得千万以上才选择多些。

2、和平里和太阳宫，以现在东城和朝阳的成绩，高分段没有区别，都很强。朝阳因为九年制和有点招，占的优势更大，对牛娃更合适。对于普娃来说东城的优势大，因为资源多还均衡，派位也很公平。而朝阳到目前为止，好高中的人均比例不如东城。所以这看孩子的天分吧，两个区各有优劣，没有最好，只看自家适合哪里。

另外是房子的溢价率，东城是基本差不多的。太阳宫则是豪宅没什么溢价，普宅有一些，但低于东城，相当于一半或多点儿吧。

3、工作的变化看自己，学区政策是肯定变化的，每年都变。保值性怎么说呢，溢价部分看政策，这没人敢保证。基础部分到现在是太阳宫的走势强，毕竟算新区，房龄和品质方面占优，而房子是用来住的。以豪宅来说在没有溢价的情况下也不输学区房，也就是超了20%以上。其他小区也基本都超了，公寓类的除外。

仅供参考。

二

Q:

我是新北京人，有户口的金融民工，钱不多还想装叉，想住的舒服些。您看以260万的首付，买通州****的这套房合适吗？我的主要需求是自住，然后兼顾保值，如果这套房不合适的话您看有没有房子能介绍的。

A：

1、这怎么说呢？我觉得普通吧。我一般不爱说新房，说好听的没人给钱，说不好的不合适，但既然都说的这么诚恳了就说两句吧。

小区整体来讲没什么问题，地段儿品质都不错，但这一看就是尾盘啊，否则不可能这会儿了还有这么低的价格。户型就不是太好，这斜角算硬伤，住起来未必多舒服。临街的二层相当于三层吧，噪音估计少不了，也未必舒服。

所以这套房的优势就是价格低，但又没低到二手房的程度，也就是价格差不大，成为二手房之后这套房大概率要单独损失一些溢价。

2、所以我觉得你这两个要求未必都能实现，或者说只能实现整体社区的品质，进门之后就未必了，保值上也可能吃点儿亏。260万的首付在通州也不算少了，反正要我的，这种房次选。

另外既然是尾房，说明开发商花钱请人还找外援的都不好卖，成为二手房之后的流通性或许更弱，也就是各方面都不太占优。再考虑一下吧。

3、我没什么房源，早不接触新房了。我建议要不看看周边二手的吧，或者是看看地铁沿线的，这首付能买到的有的是。最好也多关注户型和楼座朝向等条件，毕竟在屋子里的时间多，而且房子是用来住的，越宜居的越保值。

仅供参考。

借这话题多说两句，这小伙子挺有意思的，有户口的金融民工，说明是名校毕业或有不错的背景，能进入好公司。刚上班就能拿出260万真不少了，家庭条件肯定是不错的。最有意思的是这句“想装叉”，真挺坦白的，所以我说他挺诚恳。

装叉这句自嘲在大多数行业无所谓，就是自嘲而已。但在金融行业未必是自嘲，而是无奈，甚至有的时候是想不装都不行，不装就不好在圈子里混。当然这不光是金融行业，我们地产业也有这种情况，还有什么演艺传媒的也差不多，甚至是有过之而无不及。

因为这些行业是不讲究“艰苦奋斗，劳动致富”的，而是更讲究出身背景、智商情商和运气机遇。进了这个圈子，那就必须讲究虚荣，必须各种的端着装叉，否则就会让人看不起。毕竟能力这东西是需要长时间考察的，而如果让人看不起了，那再没强大的背景，结果就是连机会都得不到。

就算是有背景也差不多，没有做派的加持，则很容易让圈内人怀疑出身背景的真假或程度，无端产生不必要的麻烦。

这想想古代的权贵为什么那么嘚瑟吧，还有欧洲贵族为什么戴假发穿高跟鞋一类的，就是为了装叉，就是要与众不同，就是要显示出自己根本不靠劳动也能高人一等。

所以这位金融民工小伙子挺实在，把装叉直说了，那我就真觉得他买这种带硬伤的房子不合适。大概率他要经常带同事朋友回家聚会的，否则装叉给谁看啊？

而别人到了这小区之后会觉得还行，可一旦到了房子之后则很有可能产生落差，很多人会想到这小伙子就是在装叉。明明买不起好房子，也要在不错的小区里弄套不宜居的，这不是打肿脸充胖子吗？也就很可能是没装好，反倒起了副作用，没露脸还把别的部位给露了。

那在这种情况下还不如去二手房小区买个宜居的呢，至少让别人挑不出毛病。而且如果他自己不说，别人都不知道他什么时候买的房，还或许琢磨他父母有眼光或有路子的买的早呢，也就更能增加装叉的效果，至少没副作用吧。

简单就是这事儿，金融和房地产演艺一类的都是最虚荣最势力的行业，在这个圈子里想混好了，能力肯定是不能少了，但很多时候也必须装叉，否则就要付出更多的努力。而在这种圈子里，绝大多数时候是蔑视努力的。

仅供参考。

三

Q:

关注您好久了，明年孩子小升初，目前户口在丰台，想近期换到西城读初中，也不想去坑校，您能给点建议吗？

A：

1、户口在丰台，上学也在丰台吗？小升初去西城，不想去坑校，如果是女孩儿就报名华夏女中呗。这都不用买房迁户什么的，直接报名就行，华女是全市招生的，算点招掐尖儿校，按成绩录取很公平。

2、然后就是正泽这种民办校，需要房子和户籍，常规是可以办理跨区小升初的。当然正泽也有外区报名的，这咨询学校吧。

3、在其他就是靠运气了呗，可以算公平，但谁也不敢保证。

仅供参考。

四

Q:

我想问一下您，我在大兴西红门上班，我老公在丰台方庄上班，已有一套自住房，孩子27年上学。我们本来想买丰台五小的房，但是学区政策改了，五小现在升初中通路变了。所以正阳小区最近降了不少。我们就扩大范围，又发现了丰台十八中附小，是九年甚至十二年一贯制，也有电梯，在老公单位附近，又想在这边搞一套小的，有电梯可以让老人退休来住。

就正阳小区跟芳星园一区二区，您觉得哪个保值更好更合适呢？或者北大地跟芳星园一二区？我们现在是二套，首付再攒攒能拿出300w左右，贷款其实不想贷太多，买肯定也是小户型。谢谢章哥！

A：

1、丰台五小的初中通路变了？这我还真不知道，如果加入了丽泽按说不至于，总不会加入了首经贸附中吧？

2、十八中，常规就是九年一贯制，所谓的十二年只是有高中部而已。但高中不是义务教育，是需要考的。如果五小不能保证丰二了，或者是派入普通中学的概率大，那就不如十八中学区了。这里之前和北大地相比的话溢价率大概低一半左右，因为差了十二中的概率。那现在如果五小的通路变了，保值就不如十八中了，溢价率必定受影响。

3、那这就看芳星园的吧，学校挺好，溢价率也不算高，性价比算能兼顾的。不过这也是建立在学区政策不变的前提下，更改的话就不好说了。但毕竟溢价不高，就算受影响也不大。

仅供参考。

五

Q:

想请教一下，如果我在昌平未来科学城上班，爱人在回龙观工作，想在昌平买房，哪里比较合适？首付150万-160万，还贷能力一月八千-九千，工作比较稳定，没有大幅上涨可能。我俩都三十岁，还没有孩子，不太考虑学区，孩子能上学就行。

A：

1、哪里比较合适，通勤得看自己的感受，这外人不好建议。

2、不过既然是昌平，那基本就是回龙观天通苑和北七家这三个板块了。如果单从保值角度说是先看回龙观，各项选择比较多。然后是天通苑，中小户型的保值也都行，以近些年的价格走势至少不吃亏。

北七家未来科学城则得看具体小区了。之前走弱的小区比较多，近些年受追捧的只有地铁沿线的次新盘，投资角度的可选择性不太多。

3、从学区讲到目前也是回龙观的更强些，昌平二中的成绩很好，放到市区都有资格要出学区溢价了。小学我不知怎么比较，应该都不差吧。总之先看回龙观吧，相对选择多。

仅供参考。

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