1
这段时间，全国房东们再次反击！
一张“业主指导价”的截图，火遍全网！
注：图片来源于网络
这张截图来自西安。
业主为维护小区房价，给每个户型都定好了价格！
挂牌价控制在多少，朝向调整不能低于多少，特殊楼层调整不能低于多少，无出售意向统一挂牌定多少。
就连各个户型的租金都给定好了！
从出售到出租，要求之细致，让人佩服！
可见真的是下了大功夫！
甚至还有业主给自家小区定了”宏图霸业“：
3年之后，房价翻倍！
来看某小区业主定下的“3年房价上涨计划”：
2023年7月，2.5万/平；
2024年7月，3万/平；
2025年7月，3.5万/平；
2026年7月，4万/平。
为实现目标，还专门成立了“业主委员会”，审核每套房的挂牌价！
如果有审核不通过的，就要被拉去谈话。
南京也有不少小区业主张贴告示，呼吁邻居们：
坚守一个原则，亏本不卖！
注：图片来源于网络
甚至有业主苦口婆心劝邻居不要贱卖房子，如果缺钱可以借给他，只求不要拉低小区均价。
除了在挂牌价上努力外，还有业主自掏腰包给小区增加含金量！
比如有小区业主自筹资金升级房子外立面，让小区看起来更新、更值钱。
再比如自筹装修单元门，给公区大白墙上贴瓷砖。
还有业主自发换掉认为不称职的物业，希望更好的物业能让买家心动，稳住二手房价。
可见此时此刻，业主保卫房价的心有多迫切！
2
郑州有没有这样的情况呢？
也有。
看看一些小区的价格变化你就明白了。
这是同一个小区，从2021年到2023年，两房的成交价变化：
左边是2021年几套成交房源，户型相同，单价最低的一套17000多，没有低于17000的。
中间2022年同户型成交价，跌到了16000多，跌了1000+。
右边2023年，总价最低跌到了140万，单价跌破15500，一套房又跌掉10万。
2024年的成交价又如何呢？
看，左边就是今年的成交价。
同户型总价又跌了10万，单价跌破15000。
两房的单价比同小区的四房低了4000-5000，一点都不保值！
三年单价一共跌掉3000+！
这不肉疼才怪。
还有下面这个小区，小户型的挂牌单价竟然比大户型低了1万多，总价差300万！
前几年卖的最火、市场占比最高的两房和小三房，现在跌的都不少！
反而是大户型四房价格几乎无明显变化，基本没有跌。
这并不是个例，你随便在主城区找个小区扒一扒，不同户型宿命几乎一样。
这里面有两个原因：
一是供需，两房和小三房货量太大了，随便挑，但各区的四房都非常稀缺，供不应求！
二是结构生变，郑州市场，已经从过去的刚需，向刚改、改善市场转变，而且非常迅速！
除了户型大小的差别，不同楼层的差别也非常大！
看这个小区的两房户型，按照总价从下到上排布，最低148万，高楼层。
最高250万，中间楼层。
同一个小区，顶底楼层比中间楼层挂牌低了近100万！
业主们看在眼里，急在心里。
这让焦灼的业主们咋卖？根本没法卖！
3
除了一部分二手房很难熬，四环外的外围区域也挺难！
曾经——
北区大河路，还有均价超过15000的新房；
西四环外，也有均价超过15000的新房；
南四环外，还有均价超过14000的新房：
远郊片区，还有均价超过13000的新房；
现在呢，郑州四环，早已变成“万元房价”临界点！
基本上，四环内的大部分房子在1万以上，四环外的大部分房子都到了1万以下。
目前北四环外的在售楼盘主要是和昌水岸花城，价格接近10000。
▍西四环外主要分两个片区：
双湖科技城、中原新区。
双湖科技城的几个在售楼盘，比如高新和锦莲序、保亿豫景晨园、保利和光屿湖，价格都是10000出头。
而中原新区的中原华侨城均价7500，金地西湖春晓均价7000，汇泉西悦城均价9000，全部都在10000以下。
▍南四环外分三个片区：
西南四环外、南四环外、东南四环外。
西南四环外的招商公园1872，均价8000。
南四环外的远洋臻园和电建洺悦天玺，价格也都不到10000。
而万科大都会、碧桂园时代城、富田九鼎华府，价格在10000上下徘徊。
东南四环外的滨河国际新城倒是个例外，虽在四环外，但房价并不低。
在售楼盘里价格最低的中建元熙府是12000+，海马青风公园、拓丰祥和居、金辉滨河云筑、电建泷悦华庭、华发峰景湾价格在13000-14000。
中交滨河春晓均价16000，稍高一些。
▍东四环外主要分两个片区：
白沙片区、经开物流园。
白沙目前的在售楼盘价差拉的很大。
有均价不到10000的郑地美景紫华城和汇泉东悦城。
也有10000出头的吉地澜花语、冠景上院、汉德如意府。
更有均价接近20000的银榕居和星联凤桥湾。
而物流园区的房价全部在10000以下。
在售楼盘很多都是7000-8000的价格，最低的只有5000+。
如果，你准备入手的楼盘超过了以上这些价格，一定要谨慎再谨慎！
至于环内主城，也有几个区域要注意！
比如：
惠济核心区，高层超过15000的楼盘；
常西湖新区，高层超过15000的楼盘；
经开滨河国际新城，高层超过15000的楼盘；
杨金片区，高层超过18000的楼盘；
不合理的价格，市场终会给予教训！
4
一直以来，郑州市场被诟病的问题主要有两个：
第一，住宅供应量大。
第二，问题楼盘比较多。
可大家有没有发现，这两年，特别是今年，几乎不怎么供地了。
前段时间，北龙湖曾公示过有3块地要出让，但实际都延缓挂拍了。
很可能，郑州今年要暂缓供地！
如果暂缓或者延期、减少供地，对市场来说肯定是利好！
至于问题楼盘，“保交楼”一直在推进。
去年，郑州291个“保交楼”项目累计交付19.49万套，142个专项借款项目交付10.76万套，交付率84.1%。
那么，下半年市场会回暖吗？
最底层的逻辑还是要看供需。
供需决定价格，随着新增供应越来越少，库存早晚有消化差不多的那一天。
特别是核心区域！
而对于市场上非核心的一些区域来说，最严峻时刻还没有过去！
现在的价格就是它们的最高点，未来5-10年它们还会逐步逐步的贬值，价格往下走！
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