北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
现在我的情况是小孩再过一年多就上小学了，孩子出生后也一直住在霍营回龙观片区，现在打算买一套霍营回龙观附近的房子！唯一的顾虑就是买了之后会下跌多少？我明知道现在买房自然会下跌，但是看不清下跌的底线在哪？希望章哥能指点一二，给我一个小白一点点建议。
A：
1、现在买房自然会下跌，为什么这么确定啊？或者说能确定下跌后就不再涨回来了吗？房子是天然带有投资属性的，真要是确定下跌且涨不回来就没人买了。连A股都有上涨的可能，对于北京的楼市不至于这么悲观吧？
2、股市讲究价值投资，那如果在没有自身利空的情况下，一支股票会下跌多少，底部在哪里？其中一个重要指标就是市盈率呗，这就是股票盈利能力的体现，也代表了价值。
那转换到楼市，一套房子会下跌多少，底部在哪里？也看市盈率呗，就是租售比。现在银行五年期的存款利率是2%，对应500的投资周期，也就等同于500的租售比。
所以就算算看上的房源的租售比吧，用价格除以预估租金，如果在500左右就是安全的，如果是高于500就有可能还有下跌空间，但不会低于银行利率。也就是说，银行利率就是房价的底线。
3、人们买房时未必真的计算投资回报率，但所有人面对这么大额支出时也都是理性的，都会反复的算计。或者说至少有一部分人会计算，也就影响到了市场的价格，用脚投票，拿钱说话。
4、另外多说一点，在绝大多数的时期，银行利率都是要高于同时期的租金收益率的。道理很简单，如果是租金收益率长期高于存款利率，那所有人都去买房了，谁还存银行啊？银行早倒闭了。所以虽然现在银行的利率是2%，北京平均租金收益率是1.5%，那在我看来也是合理的，也就是房价没什么下跌空间。
还有一点，北京的租金走势是和工资走势几乎同步的，工资涨了租金就涨，或者是租金涨了工资就跟随，两边上下差不多。那就是说，除非北京的平均工资大幅下降，否则平均租金没什么下降空间。
5、另外再多说一点，任泽平有句话是“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融”。那现在的金融是对房地产在救市，北京的土地什么情况谁都知道，至于人口我发张刚看到的图吧，东北的，可以当参考，想想北京未来会怎样。好歹是首都，吸引力大概率比东北省会强一些。
6、最后多说一句，世界各国这些年都是大放水，都得跟着美国，所以利率是长期看低的，再也回不到8/90年代了。按照央行前行长的原话：中国有能力尽量避免快速进入负利率通道。
7、我没有具体建议，只能看自己的判断了。全世界近100年来，所有国家在经济向上的时候，房价都是同步也向上的，这就是经济的体现。只有日本是特例，崩盘30年没什么起色，因为经济低迷了30年。但东京涨回来了，还创了新高。我觉得中国必定尽量避免重蹈日本的覆辙，我也坚定的看好中国经济，更看好北京的长期价值。
仅供参考。
二
Q:
孩子上班时间不长，在花园桥附近，已取得户口。现有300万左右，目前纠结，是买个单位周围的老房，还是买个大兴五环的期房。期房交通教育资源均还可以，但交房需要一两年。单位周边老房也有20多年房龄了，房子面积五六十平，除了位置好，感觉以后房间小。如何选择？急请教章老师。另，目前西红门东的期房可以入手吗？有的说虚高不值。
A：
1、典型的市区老破小和郊区远大新，这就看自己的主要需求呗。注重自住就买新房，比老房宜居的不是一星半点儿。注重保值或过几年还想置换的再看二手房，房产的价值由地段儿决定大部分，市区比新区稳妥的多。
打个比方这就跟买车似的，注重驾乘体验就买新车，图个舒服。注重保值或想过两年换车就买二手的，大概率不吃亏。新房也未必保值不好，但得看地段儿配套和折扣了，价格合适了怎么都行。
2、期房没什么不能入手的，房子是用来住的，喜欢就买呗。
3、虚高这怎么说呢？这得看将来配套的完成情况，毕竟现有价格是政府按照规划完成时的价值制定的，必须虚高，否则政府和开发商赚什么啊？赚的就是这透支的价值。
如果将来配套按时都完成了，那这价格就不算虚高，能拉平大盘走势。如果提前或增加了配套就能跑赢，拖延或减少了配套才陪着站岗呢。这我对新房不熟，不方便点评人家。另外考察好质量，这日子口儿地主家也没余粮。西红门东的地段儿中等，两区交界，也考虑好。
另外如果是海淀的也算算学区溢价，花园路学区不算太热门，但也是有海淀学籍价值的。
仅供参考。
三
Q:
我家的情况是:
1、孩子母亲北京西城人，孩子出生即上西城新街口户口，户主为孩子太姥爷。
2、孩子父母名下没有房，姥姥、姥爷、爷爷、奶奶在京也均无房。西城户口对应的房产在其他亲戚名下。
3、现在居住在昌平，孩子在昌平上幼儿园，25年上小学。
想咨询您:
1、我们还是想让孩子去西城上小学，兼顾自住和上学，买海淀小西天的房子，孩子明年报名上学之前搬过去，在入学政策、房户要求等方面是否可行？
2、家里预算有限，想买总价不超过500万的小两居，三口之家想要还过得去的居住体验，想请问您还有什么建议？
A：
1、西城有户口昌平居住，空挂户。买海淀小西天的，想明年西城上学，应该可以，办个西城的实际居住地不就得了，在户籍的房子就行。只是不一定是对口小学了，顺位靠后，也有被派位的可能。
明年入学人数继续减少，学位大概率不紧张，不至于太过分的调剂。但做些准备吧，毕竟西城区理论上说是要核实实际居住地的。现实中光听说有检查的，但没听说有真调剂的，所以大概做点儿准备就得了，就说是在户籍地居住，一般不至于查。
2、具体房子我没建议，500万的小两居不难选，只不过都是老小区而已，选户型好没硬伤的就行。房子是用来住的，越宜居的越保值。
仅供参考。
四
Q:
之前请教过您，因为在昌平沙河上班，目前住公司宿舍，年龄44，手头现金240。预购总价400内，不想贷太多款，离地铁站1公里内，小三居起步、不要一层和顶层。自从把通州郊区的新房巨亏卖掉之后，已经不再考虑郊区的新房，新房的户型和小区建设没有问题，但配套太慢。
目前聚焦区域是回龙观东2005至2009年的经适房、楼梯板楼，120平左右的三居，如龙锦苑、龙锦苑东、和谐小区、田园风光等，最近龙锦苑东一区120平顶层有320万成交的记录。海淀清河区域的永泰西里、永泰东里、永泰园等九几年的老破小，目前70平左右的小三居报价450左右，在等捡漏机会。之前朝阳老北苑的黄金苑，有90平的三居、五层，考虑到离立水桥南地铁站太近，房龄老，虽然是朝阳区域，业主说380能卖，但还是不考虑。
目前有两个男娃，都在老家长沙，想买一个保值一点的，无京户，自己的小孩可以不在这边读书，但考虑到后期转手，别人也会考虑学区的问题。请问：我选的这两个区域是否有问题？或者您有更好推荐？或者我的购房思路应该怎么改？我买房的诉求比较简单，没那么高大上，趁自己在京工作，置业一套房，后续孩子能在北京发展更好，若不能发展就卖掉。
A：
1、通州新房巨亏，十里春风的？郊区新房倒也不是不能考虑，主要看自己的需求和溢价程度了。
2、龙锦苑120平顶层320万，2.67万一平，2008年411之后没转过商的呗，要不然不至于。
3、回龙观和海淀清河的板块都没问题，只是这俩差着学区溢价呢，考虑好短期内是否用的上学位，否则海淀的在居住性价比上不是太划算。等捡漏儿那就看具体房源了，计算清楚再出手。
4、思路怎么说呢，这话茬儿让我不太好接。直说吧，谁都觉得自己的诉求挺简单的，无非是保值+自住+学区+流动性等等各项兼顾而已，但现实中不太容易做到。或者说预算高的相对容易兼顾，不太高的就只能是看运气捡漏儿了。
我建议就是如果遇到看上去像漏儿的房源考察和计算清楚，别太冲动。另外跟中介搞好关系，别让他们忽悠了。其他的没什么，相对取舍吧。
仅供参考。
五
Q:
请问大兴黄村的清源西里是什么性质的小区，有没有可能进行重建？如果买这里的话投资性如何？性价比高不高？
A：
1、什么性质的小区？这怎么回答啊，没什么特殊的性质。大兴开发的第二个现代化小区，当年“要买房去大兴，进城只需一刻钟”就是从这儿开始的。
但这性质怎么说啊，说是商品房不合适，安置房也不全是，公房也有，算是产权混杂的小区吧。主要都是90年代初市区的拆迁户，然后还有一些单位宿舍楼，我也说不清楚。
2、十年八年估计没有重建的可能，只可能是加固和维护，应该已经做过了吧？大兴比这儿老的小区有的是，且轮不到这里重建呢。
南边儿的富强西里就比清源的资格老，大兴区第一个对外销售的小区，当年才卖400多块钱，想想是哪年的事儿吧。周边同时期的也有的是，安全等级达不到的话都没什么重建的可能，谁掏钱啊？
3、投资性普通吧，郊区的老小区最好多考虑居住体验，没必要太纠结投资，不是那种项目。或者说老小区基本都是跟随板块大盘，不吃亏不占便宜，因为本身就是当地大盘的基础部分。
4、性价比应该挺高的，老小区相对都高。这算算租售比就知道了，应该跟市区的差不多，不吃亏。
仅供参考。
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