房地产这个“夜壶”到底还能用多久？都说房地产是夜壶，在经济不行的时候就拿出来拉动经济增长，但今年的大会又再次强调了“房住不炒”，搞得有房人或者准备买房的人都人心惶惶。那到底房地产这个“夜壶”还能用多久呢？
现在全国的房子是盖多了还是还不够，我们本着好奇的心态，去查了一下统计局的数据，来做一个简单的分析。首先声明一点，我这一次发布的所有数据，均来自统计局的官网，如果推导的逻辑有错误或者漏洞，欢迎在留言区交流和批评指正。
首先，我们查了一下目前全国总共有多少套房子。通过统计局网站上各年统计的年鉴，比对各年的数据后发现，可查的时间最久的数据口径为商品房住宅销售面积。最早可查的是 1986 年这个口径，1986 年到 1997 年的数据为商品房屋的销售情况中的住宅部分。
因为 1998 年以后，统计年鉴中商品房屋包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他四类。在这一次发布中，我们保守起见，1998 年到 2023 年中，我们只选取了商品房屋中的住宅，就是包含经济适用房屋等这一部分，而且该口径 1998 年的数据，也和最早的 1999 年年中披露的 1998 年商品房屋的销售情况中的住宅部分基本一致。
通过可查询的 1986 年到 2023 年累计商品住宅销售面积，计算得到 38 年的商品住宅累计销售面积为 219.53 亿平方米。然后，我们估算全国需要多少商品房住宅。可查到的是 2023 年末总人口是 14.10 亿人。2020 年的人口普查城镇化率仅为 63.9%，2010 年的人口普查城镇化率为 49.7%。2010 年到 2020 年这十年间，全国的城镇化率提升了 14.2%。假设 2020 年末至 2023 年末这三年城镇化率增长速度和前面的十年是线性的，估算 2023 年末的城镇化率仅为 68.16%。
因为农村人口基本上在自家的宅基地上建房屋，需要商品住宅主要是城镇人口。假设城镇人口每个人需要 30㎡左右的住宅，这基本上是当前人均住宅的面积。所以，商品住宅总需要为 14.10 亿乘以 68.16%，再乘以 30㎡，大约为 288.25 亿平方米。和 1986 年以来累计销售商品房住宅的面积相比，还有 68.72 亿平方米的缺口。
补足这个 68.72 亿平方米的缺口需要多久？假设从 2024 年起，每年新增销售的商品住宅面积约为 9.5 亿平方米，约等于 2023 年全年累计销售商品房住宅面积 9.45 亿平方米。如果按这样算，在 7.23 年后就能补齐这个缺口。说实话，7 年的时间不算短，但也绝对不算长。
假如商品房住宅的缺口补齐之后，房子不可能一直住下去，每年也需要有旧的房屋淘汰。因为房屋产权是 70 年，现在很多城市的老城区还是可以看到有很多 1970 年到 1990 年的老房子，甚至还有 1960 年的建筑，它们仍旧在正常居住和使用。所以，我们保守一点，按照房屋平均使用 50 年就需要更新来估算的话，目前 219.53 亿平方累计销售的住房，每年就要更换 1/50，即 4.39 亿平方米。
假如我们现在继续通过房地产来大力拉动经济，每年不仅新增 9.5 亿平方米的房屋来补给缺口，还新增 4.39 亿平方米的房屋来置换老旧房屋，每年合计新增能够达到 13.89 亿平方米的商品住宅。这是什么体量呢？
2021 年全国销售商品住宅是 10.96 亿平方米，2021 年也是历史最高点，全年的销售商品住宅是 14.96 亿平方米，最接近这个数值的是 2017 年全年的销售商品房住宅 13.9 亿平方米。
也就是说，如果我们像 2017 年一样卖房去拉动经济，最多可持续 7.23 年。7 年多之后，每年最多能卖 4.39 亿平方米。这还是在全国居民的购买欲望和需求保持不变、人口结构保持不变等诸多假设的情况下。
所以，我们能看到当下的商品房住宅的总供给实际上已经比较接近饱和了。虽然目前看有一些缺口，但是城镇化率继续提升的空间有限，人口结构的变化导致住房需求下降，居民收入预期下降，导致购房和换房的意愿下降等，也是需要更大或者更加未雨绸缪地去考虑这件事情。这些年对房地产行业的总基调还是非常有必要的，政策出台的时间点也是合适的，房地产这个“夜壶”还是要忍痛割爱放在床底下。
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