海珠，又悄悄冒出一宗新地块。
今天早上，规划局发布了海珠区东晓路东侧地块（AH0215规划管理单元）控制性详细规划，将东晓路附近一宗商业金融业用地改为住宅用地。
划重点：
1、地块位置非常好，就在东晓路与建基路交界处，位于滨江中板块，紧邻江南西、中大商圈。周边就是东晓花园、富力千禧花园、祈乐苑等成熟小区。
2、地块体量不大，容积率也不低，去到5.0
3、周边的景观资源不错，与晓港公园仅一路之隔，南侧就是马涌河。
4、地块虽小，五脏俱全，根据控规显示，未来将配建社区居委会、新广老年之家、文化室、托育机构等等。
从卫星图上看，地块目前被一所驾校所使用。
结合海珠近期的地块价格，我们预估，未来这块地如果公开出让，起拍价不会低于4万/平。
不过，地块未来的开发难度不算小。
首先，地块西侧与东晓路最短直线距离仅约30米，加上地块又小，几乎无处退让，未来免不了受到噪音影响，只能在隔音玻璃等硬装上多下功夫。
其次，未来地块的产品定位怎么做也是个技术活，周边成熟小区较多，改善需求较大。
但是这块地做改善产品，自身素质上又有些欠缺，较难跟海珠其他改善项目抗衡。未来怎么取舍，还得看开发商的操盘能力。
目前，地块周边在售的一手房仅有烂尾盘活项目明珠花园，在售建面约94-104平三房，最低总价不到300万。
明珠花园
这个项目从1992年开发建设，其中有4栋早在1995年就收楼入住，后面因为开发商资金问题，烂尾了很长一段时间，前两年才建好入市。
所以，项目的土地出让年限从1995年算起，至今产权已经缩水近30年。户型采用的也是上世纪流行的港式设计，5梯8户，舒适度一般。
而地块周边的二手房，楼龄基本都在10年以上，价格跨度也比较大。
像是建成时间较早的东晓花园、祈乐苑，目前挂牌均价在4-4.5万/平左右。片区的改善代表富力千禧花园，挂牌均价则去到6-7万/平。
那么问题来了，你觉得这块地未来如果建成新盘，会卖多少钱？
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