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我不唱空楼市,但必须面对现实。
原创 | 天府财经
撰文 | 潘谈
仍记得一个段子:2019年是过去十年最差的一年,却是未来十年是最好的一年。当时觉得是个笑话,现在却有点笑不出来。
过去40年中国经济的高速增长,形成了每个人的舒适区,却忘了建立自己的护城河。总以为疫情是我们最难的时刻,疫情之后就会好起来。
事实上,中国经济疫情之后没有出现多数人所预期的复苏,取而代之的是陷入了空前的增长困境。尤其是房地产业带来的问题,是经济陷入困境的最大原因。
在中国经济发展史上,从来没有哪个行业,有房地产有这么大的体量;从来没有哪个行业,像楼市影响中国家庭财富之深;也从来没有哪个行业,像房地产就业之广。
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房价的下跌,导致地方财政困难,家庭财富缩水,就业环境恶化,社会问题突显。加上世界经济因大国博弈,局部冲突而萎靡不振。业界有个共识,今年比去年还难。
住房和城乡建设部部长倪虹说过,房地产业有个著名的“456”:即房地产的相关贷款占银行信贷的40%,房地产的相关收入占地方综合财力的50%,房地产占居民财富60%以上。
中国经济能够登上全球第二的宝座,一是2000年进入WTO,打开了世界贸易市场;二是1998年房改,打开了内需市场。靠房地产支撑24年之后,2022年大跌26%,2023年再跌8%,
2024年1—5月份,新建商品房销售面积36642万平方米,同比下降20.3%,其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.5%。
商品房销售面积从2021年的18亿平米峰值,跌到了今年预计不足9亿平米。三年下跌50%,寒气传导给了每个人(除了领退休金的)。
上周,红星美凯龙宣布倒闭,似乎一点儿都不例外。
根据房产及相关产业占中国GDP26%的份额(初略按中国2023年126万亿总产值计算),房地产业下降10%,GDP增速就会下降2.6%,今年若地产市场大跌20%,意味着将使GDP降低5.2%。
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2023年至今,各地政府都高度重视稳定楼市,出台的政策也可谓史无前例。但似乎没起多大作用,新房销售量仍然下降了50%。
为什么刺激不起作用了呢?主要原因是自2015年来,中国房产市场积累的泡沫太大,老百姓又没钱了。对投资房子信心不足,破裂下跌就成必然啦。
有人说,目前中国的房产泡沫是人类有史以来最大的,我不知道是否准确。但我国住房总市值460万亿元,相当于美国、欧盟和日本房产市值的总和。世界房价前10名的城市中国占了6个,这是有数据支撑的。
一个人均GDP只有1.27万美元(2023年数据)的中等收入国家,人均居住面积达45平方米(不含港、澳、台)。人均收入不足,人均居住面积却达到了发达国家水平,这肯定不符合经济逻辑。
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房地产经济是有周期与规律的,谁也阻挡不了。政府救市的作用现在主要是防止硬着陆,而让楼市根据市场规律自然回归,挤掉泡沫,可能是不得不接受的现实。
挤泡沫肯定有阵痛的!美国产业空心化就是经济太过金融化,我们回归实体也是避免陷入虚拟经济而不能自拔。
但挤泡沫的过程,对当下的经济增长会产生巨大的副作用。叠加大国博弈的不确定性,未来几年“大环境不好”应该是新常态。
日本1990年房产泡沫破灭后,经济停滞增长了30年;美国2008年的房产次贷危机,对美国和全球经济都带来巨大冲击,5年之后才逐步恢复。
如果要问我们什么时候可以调整结束?有国内专家说到2027年,有美国机构预测可能需要10年。
但根据我国居民资产结构与国家政策的传导,当下加速挤泡沫。据说8亿立方是行业底线,年底前应该会阶段性企稳。
至于成都,作为去年全国之冠,“虹吸能力”很强。楼市行情既在趋势之内,又在趋势之外。应该会先启稳,且行且珍惜!
这不,上周天西板块的招商翎雲阁,就创下了1小时10.6亿销售纪录,交子金融广场还创出了成交单价7.19万每平方米的新高。市场再难,成都并不悲观。
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今年年底还有个最大的不确定性:川普可能回归。很多朋友应该看过了特拜的首场直播辩论,如果川普最终当选,明年中美贸易又将是雪上加霜。
基建投资已趋饱和,很多项目是无效或低效投资。未来几年支撑我们经济的,可能主要是内循环消费这条路了。
如何激活消费,很多专家都提出过直接发钱的办法。如果把每年10万亿的低效投资变成居民收入和消费的话,就会产生30万亿的总需求,那么扩大内需问题就可以迎刃而解。
轻税薄赋富民是经济复苏之基,也是国家发展强大之石。但好像国家的钱是他们个人的,这些建议从来没走进他们的视野。
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作者Writer | 潘谈
视觉Vision | 赵兮 编辑Editor | 晴川
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