被誉为“福利大礼包”配售型保障房,

开始频繁出现在各大城市的楼市新闻里。

这也让保障房到底需要什么条件申请,价格如何,开始水落石出。

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保障房有好香?!为大家划重点:

价格低房价低,一般是商品房价格的5-6折

面积小:平均面积70-90㎡,以刚需小户型为主;

保障群体住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要的引进人才等群体。

成都也公布了保障房细则,已经有7个项目项目全部公示。

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意味着工薪收入群体的“福利房”马上要来了!

位置好价格低,简直太香了

目前公布的7个项目来自5+2区域,每个区各一个,分别位于天府前湾、中和、林家坝、青羊新城、武侯新城、凤凰山、龙潭寺等板块。

最开始大家都以为保障性住房的位置及产品都不会太好,比较边缘那种。

而实际上根据公布的资料显示,地段还算不赖。

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位置均在热门区域

像锦江区保障房,应该成都首批次保障房中位置最好的。

项目位于当下大火的林家坝板块,离规划中的林家坝TOD仅约600m,周边新项目都3w左右。

高新的保障房靠近陆肖TOD,天府新区的保障房算是在天府法务区,在地铁6号线青岛路旁边。

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产品实用,舒适度不错

产品方面所有项目均是以70㎡左右套二单卫和90㎡左右套三双卫户型为主,部分项目有少量120㎡左右户型供应。

梯户比是2T4、3T6户,比市面上很多刚需房的配置还高一些!且这些项目的容积率都是2.5,属于改善型房的指标了。

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数量将超5000套

目前公布的配售型保障性住房,只是成都新房改的一个序幕,未来还将有更多的保障房面市。

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价格充满想象空间

虽然目前项目没有公布具体售价,但根据定价机制以及其他城市的情况能有大致的判断。

首个配售型保障房在福州,单价5200-5400元/㎡,是片区商品房价格的3-4折

昆明首批次配售型保障性住房价格,根据官方文件预计约6000元-7000元/㎡

广东东莞的配售型保障房,价格约为产品房售价的5折

最高定价是贵阳,它规定保障房售价是周边商品房均价的65%。

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为什么折扣都这么大?

因为按照去年8月份国务院审议通过的“14号文件”指示,定价机制是保本微利。

也就是说,配售型保障房的土地由地方政府直接划拨,这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。

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据公开信息,5+2区这几块地地价在4-6k,算上3-3.5k的建安成本,叠加上5%的利润,最终的销售价格应该不会超过1万/平太多!

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按照文件规定的定价,保障型住房总价甚至能控制在150w以下,最低百万内。基本可以吊打市区大部分优质板块的刚需老破小。

可用来读书,但不能卖哦

“14号”文件中明确提到:保障性住房,重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要的引进人才等群体。

目前,成都配售型保障房还未出细则,但可以肯定的是,低收入群体和人才机会更大。

对于有读书需求的家庭来说,还会问保障房购买之后未来可以享受学区等社会资源吗?

文件还规定:保障性住房项目应纳入街道和社区网格化管理,保障性住房购房人应当享受商品住房小区购房人同等基本公共服务。

所以,读书完全可以!

但是!凡都有但是!

两点需要注意,其一,保障性住房实施的是封闭管理,不允许对外出售,其次,以家庭为单位,保障对象只能购买一套保障性住房。

这样就意味着:配售型保障房无法像商品房一样正常流通。

这么安逸,上市会不会抢疯?

看看其他城市的反馈。

今年3月,全国首个开放申购的配售型保障房-福州双龙新居保障性住房项目。

共有701套房源,面积包括45-75平方米,带简装价格只需5200-5400元/㎡,大概只是周边商品房价格一半,按理应该非常具有吸引力。

目前他们的配售型保障房开始进行第二轮认购,时间长达两个多月,比第一期认购时间还长不少,预估首轮申购并不会太理想。

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为什么没有想象中的那么抢手呢?

原因除了目前收入并不太高的刚需上车意愿并不太强,以及配售型保障房实行封闭管理,基本告别投资回报外。

还有可能跟项目区位也有一定关系,福州不少区新房均价都是两、三万,而这个项目所在片区价格1.2万左右,比福州新房均价1.6万元还低不少,属于本来就没啥人会看的区域。

这点来看和成都的配售型保障性住房有不少差异,成都即将问世的项目,所在区域无论是林家坝、万安、成飞、中和等,都可以算是热度较高的新房板块,应该会有更好的关注度。

那么问题来了。

保障性住房,会冲击商品房吗?

首当其冲的应该会是同区域同面积段的二手刚需房

总价100来万,也考虑不了什么投资属性了,这类需求的人群来说,比起后续的流通价值,价格更低房子更新,选谁?想都不用想。

此外,环境不好、无配套的小面积公寓产品也会流失租户和接盘者。

对于改善新房市场来说,产品差异过大冲击力是有限的。

但在改善市场也有不少置换人群,必须卖掉自己手里现有的(大概率就是个刚需房),才有足够资金去买改善新房,如果未来刚需房直接被这类保障房冲击,势必又会拉低“卖了再买”的周期,新房购买客群也会相对缩量。

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随着配售型保障房的来临,长远看未来商品房市场刚需更式微,改善更兴盛。

而一些手里资金十分有限,只能上车老破小、回迁房的购房者,如果没有入学、结婚等刚性需求,真的可以等一等保障性住房,因为你一旦盲目上车,可能所持有的房产,跌幅会大于房租成本。

而那些手头有多余的刚需商品房的房东,建议赶快卖掉。

你会怎么选择?对此,你怎么看?