=由于这几年天府新区整体楼市的颓势，很多读者想让我分析新川楼市，因为二者离的很近。

我认为：“新川是对于城南依然想赌未来的购房者，买房风险合理线！”

首先，回答一个问题，新川目前的价格，透支未来的发展没有？

当然有！

我去年的文章分析过，成都这两年的新房，买来大概率站岗，作为高新区新房供应的主力军，新川也不例外。

新川近几年的集中开发，大批高单价、高总价新房上市，未来两年会陆续进入二手房市场，我估都能估到后期新川的二手房情况。

第一个阶段，近两年的新房小区，先是挂高二手房挂牌价，但没什么成交。

第二个阶段，二手房逐渐有成交，但成交价低于挂牌价，而且会有比较大的差距。

第三个阶段，挂牌价开始下调，成交价和挂牌价差距变小。

在这期间，相比新房买入成本，很多二手房成交算下来是会亏本的。

经过这三个阶段，新川二手房市场也磨合的差不多了，就是要到第四个阶段，那个时候就得看新川自身发展情况和成都楼市的大环境，再去讨论涨跌。

也就说是，新川楼市短期站岗，长期是风险和机会并存。

至于新川会不会受到天府新区楼市的影响？

我只能说它们不一样。

天府新区的楼市，我这几年一直不看好，但我也一直在说，天府新区是楼市风险和机会并存的地方。

只不过新川是有风险，但风险和收益成正比。

但新川再往南，到了天府新区，风险收益正比性就会被打破，越往南风险越高收益越低！

直观的举例，新川是承担100块钱的风险，换未来可能的100块钱的收益，而天府新区可能就是承担100块钱的风险，换未来可能的50块钱收益。

新川相比天府新区的竞品板块，要好太多了。

城南定位为产业聚集区的板块无非就是：金融城、大源、新川、秦皇寺、兴隆湖。

金融城和大源，相比起新川、秦皇寺、兴隆湖，起步要早的多，呈现度也高的多。

城南现在有集中优质规划还未兑现，真正算得上赌未来的楼市板块，其实就是新川、秦皇寺、兴隆湖，除此之外，像什么锦江生态带、万安其他基本上都是居住板块，并不算是相匹配的竞品板块。

三个竞品板块，新川从位置的辐射产业范围来说，比秦皇寺，兴隆湖好太多

新川之心直线距离到到大源5.2公里左右，金融城7.7公里左右，到天府新区秦皇寺（商务区）9.5公里左右，到兴隆湖是12公里左右。

新川到城南的几个产业集中板块都不远。

而秦皇寺和兴隆湖位置相比新川，可以说是断崖式的差距。

你在城南的几个产业板块上班，都可以考虑住新川，但如果是住在秦皇寺和兴隆湖，你到大源和金融城的通勤距离，就会成倍增加。

我以前就说过，区域的辐射范围越广，购买的需求就越大。

新川潜在的购房自住需求要比秦皇寺，兴隆湖大很多。

新川过后，越往南，需求就越少，意味着风险就越大。

而且城南真正主要提供就业岗位的还是在高新这三个板块，其中最多的是金融城和大源。

看一下每天的地铁就知道，基本上过了新川，地铁人都下得差不多了。

就现在天府新区商务区和兴隆湖那点上班的人，和高新区是完全一点点的可比性都没有。

新川在潜在自住需求更大的情况下，我们再来说这三个竞品板块的实际发展情况。

你们有兴趣的可以去自己搜一下，近三年新川、秦皇寺、兴隆湖实打实落地的产业。

新川这边，背靠高新区的资源优势，作为高新区目前主力发展的板块，百度Apollo西部智能驾驶创新中心、中移（成都）产业研究院、新华三成都研究院、快手直播电商全国总部，新川网易成都数字产业基地，等等国内外头部公司是正儿八经在往新川拉，各种项目搞的火热。

再看秦皇寺、兴隆湖，当然也是在发展，只是……

起码在我看来，秦皇寺和兴隆湖在实打实落地上，和新川的确是有差距。

所以为什么我说新川是城南赌未来购房者的风险合理线？

因为新川位置的自住需求更强，实际发展也更明朗。

或许它的确现在的新房定价高了，要站岗，但是它有足够多的潜在自住购买需求托底，也有明朗的实际发展保住楼市信心。

现在的楼市存在的不确定因素太多了，巨大的不确定性面前，你能做的就只有防守。

我不敢说新川未来会有多好的表现，但起码就目前来看，新川要比同为城南竞品板块的秦皇寺、兴隆湖在楼市上稳妥的多。