6月27日,诸葛数据研究中心重磅推出《2024上半年房地产市场总结与展望》,对上半年的房地产市场进行总结和展望,报告分为宏观环境篇、土地篇、新房篇、二手房篇,本篇为土地篇

摘要

伴随房地产市场供需求形势逆转,土地市场自 2021年开始遭遇冲击, 供需规模、土地收金连年下滑。 2024上半年,土地市场供需两弱特征延续,整体偏冷与局部火热并存。同时,房企拿地更加聚焦,国央企及地方城投仍在担当两大拿地主力,仅有少数地区本土民企活跃度尚可。

然而,需要注意的是,在地方财政收入中,土地收入也起着不可或缺的作用,近两年土地收入的下滑也在一定程度上加剧了地方的财政收入压力,部分土地财政依赖度过高的城市,则需要进一步优化调整财政收入结构,谨防土地收入下滑加大财政压力。 另外,短期内房企资金承压、市场去化预期不足等仍是阻力,区域间热度分化或将进一步加剧。

01. 供需:供需两端缩量未改,重点一二线城市土地收金靠前

(一)供需总量持续缩水成交楼面价年内起伏跌宕

进入2024年,多地计划供地规模仍有下滑趋势,“少量多次”的供地模式也在沿用,加之房企拿地热情普遍不高,土地市场供需规模持续“缩水”。同时,优质地块仍在涌现,成交楼面价虽较去年同期高位有所下降,但仍处于中高位水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2024上半年土地供应规划建筑面积为15089万㎡,同比下跌40.7%,较去年下半年下跌72.8%;成交规划建筑面积11511.1万㎡,同比下跌36.8%,较去年下半年下跌75.3%;成交楼面价为4893元/㎡,同比下跌17.1%,较2023下半年小幅上涨6.7%。

打开网易新闻 查看精彩图片

备注:2024上半年数据统计时间截止至6月20日,下同。

年内土地供需规模低位运行,成交楼面价震荡显著。从月度数据来看, 2024上半年土地供应规模低位开场,首月供应规划建筑面积达近年来最低水平,仅1616万㎡,2月以后实现稳步“四连升”至5月供应规划建面为3525.1万㎡,但仍较去年同期缩减3成;成交规模则是在2月份降至低点,单月成交规模仅1267万㎡,自3月份起逐步上升。不同于前两年持续攀升趋势,今年土地市场供需规模处于“低位慢推进”状态。此外,相比供需规模的“稳”动,价格则波动更为明显,大致呈现“N”字型走势,2月、6月份价格达到高点,成交楼面价均超6500元/㎡;1、5月价格达年内低点,大致在3700元/㎡水平。

打开网易新闻 查看精彩图片

(二)一线城市地价坚挺同环比双升,京杭沪土地收金位居全国前三

各线城市 2024上半年供需规模全线“缩水”,一线城市地价更显坚挺。分能级城市来看,三四线城市土地供应、成交规模较去年同期缩减幅度相对较小,同比分别下降38.8、34.1%;一二线成交同比降幅分别为39.1%、45.9%。从成交楼面价来看,一二线城市表现好于三四线,与房企拿地聚焦核心板块或脱不开关系,其中,一线城市在高价地频频涌现下,成交楼面价坚挺上行,环比涨超15%,同比增长7.7%;二线城市也有上行迹象,成交楼面价较去年下半年小幅增长5.4%,但不及去年同期水平;三四线成交楼面价同环比均下跌约20%。

打开网易新闻 查看精彩图片

从土地收金来看,2024上半年 全国土地收金同比 缩减近半 , 总体表现不及预期。 根据 诸葛数据研究中心监测 数据显示,2024上半年全国土地成交金额为5633.9亿元,较去年下半年下降73.6%,较去年同期下降47.6%。从土地出让金TOP20城市榜单来看,重点一二线城市一如往期,收金排行更为靠前。其中,2024上半年北京以783.7亿元位居全国首位,占比近14%,不过今年上半年北京土拍总体热度并不高,揽金规模高企主要受“宅产配”组合地块等高价地供应增多的拉动。 杭州以 660.8 亿元位居土地出让金第二, 今年以来,杭州持续保持较为活跃的土地出让节奏,截至目前, 已完成了 五批次 土拍, 成交规划建筑面积达506.9万㎡,凭借规模优势以及局部火热拉动整体收金表现不俗。上海位居第三,2024上半年土地出让金达441亿元。 另外, 可以看到,土地收金 TOP20城市中 一二线城市有19城,占据绝对份额,如西安、成都、南京等 均是土地市场不容忽视的中坚力量 。

打开网易新闻 查看精彩图片

02. 热度:整体低温运行,局部区域点状火热

溢价率年内“先升后降”、总体低位徘徊流拍率二季度加速降落

进入2024年,土地市场热度稍有起色,上半年平均溢价率低位微升,流拍率高位微降。 数据显示,2024上半年全国土地平均溢价率4.17%较去年下半年上升0.63%,较去年同期下降2.24%;流拍率为14.25%,较去年下半年下降1.23%,较去年上半年下降0.75%。从土地溢价率及流拍率半年度走势可以清晰看到,自2021下半年房地产市场进入下行周期以来,土拍溢价率及流拍率全面进入平稳阶段,溢价率维持低位运行,流拍率则在高位徘徊,进入2024年,房地产市场仍处在调整过程,房企资金承压,商品房去化难,土拍热度改善有限。

打开网易新闻 查看精彩图片

从年内月度来看,溢价率大致呈现 “先升后降再企稳”的走势,土拍热度恢复波折缓慢。在优质地块频推以及房企补仓情绪阶段性回升下,3月份溢价率达年内小高峰,为6.06%,随后连续2月下降,5月份溢价率降至最低1.92%,6月低位微升至2.09%。流拍率改善迹象则相对明显,年内基本呈“震荡下行”走势,二季度较一季度加速改善,6月份流拍率降至新低,仅为5.78%。虽然土地市场热度回升缓慢,但流拍减少也释放了一定的积极信号。

打开网易新闻 查看精彩图片

二线城市“热度升、流拍减”表现佳,三四线低溢价、高流拍并存

分等级城市来看,溢价率方面,2024上半年各线城市溢价率水平均不及去年同期,二线城市在部分城市放开限价以及优质地块频推的带动下,溢价率水平居高且环比涨势显著;三四线热度较去年上半年略微回升,一线城市则热度下降更为明显,溢价率同环比全部下降。数据显示,2024上半年一线城市平均溢价率4.28%,较去年同期下降3.25个百分点,较去年下半年下降1.15个百分点;二线城市溢价率4.72%,同比下降1.3个百分点,环比上升1.44个百分点;三四线城市溢价率3.11%,同比下降3.15个百分点,环比上升0.08个百分点。

流拍率方面,各线城市流拍率均价去年同期有所下降,二线改善迹象更为明显,同环比均现下滑态势,一线和三四线城市则流拍率高于去年下半年。数据显示,2024上半年一线城市平均流拍率最小,为3.03%,同比下降0.3个百分点、环比上升0.34个百分点;二线城市流拍率7.12%,同环比分别下降1.99、4.47个百分点;三四线流拍率最大,为17.94%,较去年同期下降1.1个百分点,环比上升0.33个百分点。

打开网易新闻 查看精彩图片

城市点状高热、分化犹存,合肥、厦门等新一线城市一季度土拍火热

纵观 2024上半年土地市场,虽然整体热度平平,但仍有部分热点城市土拍现阶段性火热局面。从22个重点一二线城市来看,整体与全国趋势一致,普遍一季度土拍热度高于二季度。再结合各地溢价率走势大致分为四类城市,一是热度提升,代表城市有成都、武汉、合肥、厦门、长沙等新一线城市,其中以合肥为例,2024年一季度土拍火热开场,平均溢价率高达27.5%,更是诞生了新的单价、楼面价地王;同时,成都、杭州等在住房限购全面取消等政策利好下,市场信心获提升且逐步蔓延至土拍市场,今年上半年尤其是一季度土地成交热度明显高涨。

二是北京、济南、福州、天津 4城所展现出的热度稳健,近三年土拍热度基本维持在相对平稳的水平;三是热度下降城市,广州、大连、西安、深圳4城更为明显,溢价率水平低于去年;四是持续低温型,主要包括长春、沈阳2个东北城市。整体来看,今年房企拿地延续谨慎姿态,城市间土拍热度的竞争更加聚焦在地块质量、楼市稳定性以及项目收益空间等方面,因此,对比一线城市高成本投入的压力、三四线楼市去化难的压力,新一线城市优势或逐步凸显出来,土拍局部火热、热点城市频现“地王”似乎也在预期之内。

打开网易新闻 查看精彩图片

03. 房企:拿地金额显著收缩,拿地聚焦、格局未变

资金承压下拿地金额显著收缩,布局更加聚焦一二线城市

2024上半年,房企资金持续承压,加之市场预期不足,房企更加倾向收紧投资,总体拿地金额进一步下滑。从监测的重点100家房地产企业来看,2024上半年100家房企总权益拿地金额为1731亿元,较2023上半年下降57.21%,较去年下半年下降68.81%,总权益拿地金额创近年来新低。

同时,房企拿地更加聚焦一二线城市,三四线城市拿地金额占比持续缩小。数据显示,二线城市拿地份额持续最大且进一步上升, 2024上半年占比达56.9%,较去年下半年上升6个百分点;一线城市基本维稳,占比为39.2%,较去年下半年小幅回落1.6个百分点,但仍明显高于2021年以前水平;三四线城市占比显著缩小至3.9%,较去年下半年下降4.5个百分点,创2018年以来新低。

打开网易新闻 查看精彩图片

拿地格局未变节奏微变,国央企、城投担当两大主力,民企活跃度小幅上升

2024上半年房企拿地格局未变,国央企及城投平台持续担当两大主力,不过节奏发生轻微改变,民营房企占比略有提升,主要系部分城市本土企业拿地踊跃的带动,比如依旧是民企争夺主战场的杭州。 同时,总的来看,2022年是房企格局改变的明显分界点,在2021年及以前,民企房企拿地步伐更为“嚣张”,然而进入2022年,房地产市场下行压力逐步蔓延,民营房企受困于资金压力,拿地步伐收敛,自此国央企及城投平台逐渐担当拿地主力,城投兜底现象逐步深入。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2024上半年国央企权益拿地金额占比40%,较2023年持平,代表企业有建发、华润、中海以及中建系等,其中,建发房产凭借269.2亿元夺得2024上半年权益拿地金额冠位,华润置地权益拿地金额143.5亿元位居榜三。地方城投权益拿地金额占比由上年44%降至42%,但整体占比仍然处于略微领先地位,TOP20榜单中有石家庄城发投、泉州城建、钱江新城3家,拿地金额全部呈现上升态势;民营房企占比仍然最小,由2023年16%升至18%,代表企业主要分别两类,一是以绿城、龙湖等为代表的头部品牌民企,扎根市场多年,土地储备相对稳健,二是以滨江集团、大华集团等为代表的区域优质民企,主要以深耕大本营为主,持续活跃于本地土拍市场。

打开网易新闻 查看精彩图片

04、预测:下半年土地市场整体热度持续低温运行,核心一二线城市仍有“地王”涌现

2024 上半年,土地市场 整体表现一般,供需两端持续“缩水”,热度回升曲折、缓慢,局部升温、拿地聚焦等特征更为凸显。由于房企资金承压、市场去化预期不足等仍是阻力, 预测 在这样的背景下, 下半年土地市场 整体热度将延续低温运行,房企拿地持续谨慎态度,但不乏核心一二线城市的优质地块仍现火热局面。 具体体现在:

1、供需规模增长结合以往全年土地市场供需量“前低后高”特征,预计今年下半年土地市场供应节奏将会有明显加快,成交规模也随之上升。下半年供需规模将较上半年提升,但全年供需规模不及去年。

2、整体热度以“稳”为主,核心一二线城市仍有“地王”涌现由于房企 资金情况 并未完全好转 , 预计下半年 高溢价拿地出现的可能性不大。 同时 对于房企来说,一二线因为产业吸引人口等要素存在,改善需求旺盛, 聚焦一二线似乎已成常态,核心地块更能刺激房企竞争。

3、房企拿地格局基本定型在行业整体资金流动性不足下,民营房企承压更大,预计下半年国央企和地方城投仍为两大拿地主力,民营房企仍然谨慎入场。