北京买房：理清思路，购房建议1229|买房|商品房|学区房|房地产|房源|房龄|新房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

想咨询一下，我想换房，亦庄金域东郡74平的两居510万买入的满两年，现在想换到万柳蜂鸟家园一居，我不上学不居住只出租，为的是相对保值。但现在亦庄只能卖460，需贷款大几十万。请问章哥是否值得一换。

A：

1、买蜂鸟的不上学只出租，而且是为了保值？这我还真是头回听说，不是逗我玩儿吧？打个比方吧，相当于说打算买辆超跑儿的低配版跑滴滴，图什么呢？

2、蜂鸟是最典型的学区房了，跟西城荣丰2008一个性质，公寓。在没成为学区房之前是升值最慢的，都没有之一。也就是说，这种产品的基础部分保值性很弱，因为受众窄，全北京保值好的没几个。

成为学区房之后当然都是神盘了，但涨出来的都是学区溢价。现在就算蜂鸟降了一些，那溢价率也在40%左右。也就是说，同等价格的公寓，买在这里要损失40%的租金收益，划算吗？

3、保值的话得看明年之后的政策，因为今年还算入学高峰，2026年就是确定性的拐点了。如果到时候没有政策鼓励，这种房说不好，溢价部分有可能受影响。

或者这么说吧，这种房最适合买了上学用，短期持有无所谓风险，得到了中三学位就是值。然后用完了学位看行情，觉得不合适就卖。炒房合适，图长期保值那就是赌一把了，真有钱的话可以试试，玩儿的就是个刺激任性。

4、总之考虑好吧，短期炒作的话算算置换成本，为了出租和所谓保值的太特殊了。而且还是贷款“几十万”，就算是炒房也没这么干的啊，划算吗？反正我是坚决不干的。

仅供参考。

二

我目前在复兴门有一个小两居，孩子2年级。两年后有二胎计划。保险起见，为了学区保留现有房子，计划再买一个总价1000的两居或小三居。未来夫妻二人带孩子住一套，父母住一套。请教：

1、新的这套房子，从保值增值角度，您建议是选择月坛相对较老，还是选择陶白、广外稍微远一点的次新？主要不知道月坛房子里有多少学区溢价。

2、月坛1000W选择上有什么推荐，目前看有很多选择。

3、保值增值兼居住，1000W请问是选择月坛小三居、金融街两居（丰汇圆等）还是陶白、广外次新房。

A：

1、保值增值角度，如果单指基础价值，那当然是房龄新品质高的了。房子是用来住的，学区功能减弱之后居住的重要性就会增加，越宜居的保值越好。综合的话如果能买月坛房龄新的更好，比如发改委的那几个。没合适的就看陶白广外溢价低的，性价比相对高，风险也小。

溢价的话月坛千万级别的应该也在30%左右，中等吧。陶白广外的再稍低一些，20%多。这用总价除以预估租金，北京的平均值是700，超出的就是溢价部分。当然这也看面积和户型，让中介给综合计算一下更准。

2、这会儿不太好聊学区房的保值增值，主要是溢价部分谁也不好预测。毕竟现在还算高峰期，但明年之后就是拐点了，只能到时候看政策。如果预算高的还好办些，能买到溢价率低的，千万左右在西城不算太高，不容易买到性价比高的，得捡漏儿。

或者说用的上学位就买金融街的，除了学区还有产业的支撑呢。然后看月坛尽量房龄新的，没合适的再看陶白和广外的。

3、总之这问题在这种时期真不好说，人口大趋势明摆着，政策却谁也不敢猜。或者这么说吧，参考韩国和台湾省的学区房先例，人口减少后保值好的都是最牛学校旁边的宜居房产，不仅保留了部分溢价，还动不动领涨呢，毕竟好东西什么时候都稀缺。其他的学区房就多少受影响了，也未必是直接降，但在没有政策支持的话都涨的慢点儿，逐年降低溢价率，当年就是这么涨出来的。

仅供参考。

三

我家宝宝28年上小学，家有2套房，一套朝阳老北苑，一套牡丹园现自住。一直在考虑西城区学区房，之前比较倾向德胜和月坛学区。最近看到海淀苏州街有个新楼盘在卖，14万左右，今年年底毛坯交付。现在比较纠结：

1、现在出手买苏州街新房，楼盘可以直通10号线16号线地铁通道，地理位置不错。但是之前对海淀学区房研究不多，14万的价位感觉现在很高了，以后不知道保值增值怎样？楼盘可能需要马上下决心买，但是得用爷爷奶奶的名额买，不知道对28年孩子上学想选个好学校有影响吗？

2、如果现在不定苏州街新房，选西城学区房，是选德胜还是月坛学区？28年德胜会不会就不出区了？从学区和保值增值角度看，三个学区怎么比较怎么选择呢？

3、如果选西城，从保值增值角度看，是整合下现有房子卖一套或两套，买个老破小占学位还是买个三居比较好的电梯房自住呢？德胜或月坛有比较推荐的房子吗？

4、忘问了一点，如果选西城，最晚哪一年得入手？建议是今年、明年入手还是可以再晚一点拖到26年、27年入手？

A：

1、苏州街的新楼盘，海淀南路12号呗。典型的综合体公寓，算单体楼，性质是飞达+三建的回迁房为主，商品房可能就100多套房，真要是受追捧都不会公开卖，内部还不够抢的呢。这种项目就是自住为主吧，房龄新的时候保值还行，三五年之后大概率走弱，反正到目前为止，全北京的这种楼还没有一个保值好的，无论哪个区。

主要是因为规模太小的单体公寓，做不出社区环境，物业也大多一般，再加上地段儿好，噪音和办公什么的不太好避免，都是公寓的通病，很难解决。除非是物业管理严格还能好些，但这又是回迁房，谁愿意多掏物业费啊？而且一般也都不太配合管理。所以自住为主吧，上学也行，八一的学区挺好的。

2、德胜月坛都行，相当于清华北大，不好再排序。看具体房源吧，可以算算溢价率，选相对低的，居住的性价比能高些。用总价除以预估租金，数值低的代表性价比高。但这得是同等房源啊，比如都是老破小或商品房，面积户型也得差不多才有可比性。

2026年就大概率不出区了，孩子少了没必要再折腾派位。

现在不好聊学区房的保值增值。今年仍然算入学高峰，明年的孩子就少了，2026年是确定性的拐点，说不好到时候溢价部分是否受影响。只能说基础部分肯定没问题，如果有政策鼓励就能撑住溢价。要是我就首选月坛，然后是德胜和苏州街。

再或者说看预算，如果很高的话就好办，买牛小傍边总价高的宜居房子。这可以参考韩国和台湾省的先例，人口减少后学区房的溢价率普遍下降，但好东西仍然稀缺，最好的学校仍然受追捧，再加上房子是用来住的，宜居的也就支持大了，还动不动能领涨呢。普通的就普通呗，高峰期之后未必还受太大追捧。

3、保值增值当然是总价高的豪宅了。这可以参考西城的弱学区，比如大椿天的四合上院等小区，学区普通但小区宜居，所以保值也挺好。就算高峰期后学区功能减弱，居住功能是则会更受重视呢。

如果预算不太高那就买个占坑儿房吧，节约资金也降低风险。按现在的溢价情况，孩子上学时可以用其他区的非学区房换租，这样能占学区房的便宜，30%或以上。

4、2028年入学，常规建议是如果资金准备好了就提前卖，没准备好或卖房后增加的预算不多，那就等过了高峰期再看吧，每年政策都不一样。

最晚怎么说呢，提前一个月办完手续都行。甚至说只要不影响信息采集，每年的5月份之前办好迁户就行。

仅供参考。

四

我现在有这么个买房的困惑：同一板块，A楼楼龄年轻3年，距离地铁1千米，六层顶楼无电梯，南北通透，附赠阁楼实际使用面积大，物业好，小区门口各种店铺完备。B楼距离地铁600米，塔楼中层，东南朝向带电梯，面积比A加阁楼以后小十几平米，物业不好，周边店铺少，价格比A贵40万，以您专业角度看，选哪个更合适呢？

我们是40多岁的新北京人，刚需上车，想着以后孩子大了也得住。买了估计得住很多年了。A房经济压力小，B房得跳一跳够的到。不知道为啥，A小区都是板楼无电梯，显示的平均成交价却比B这个都是电梯房的小区高了5000多。B电梯小区没有院子，就孤零零几栋楼，没停车的地方。这么多钱的事，很纠结。

A：

1、这题目太难了。打个比方这就跟看病似的，真要有不舒服的地方最好说清楚，非得进门让大夫猜谜语就不太合适了，每个人的情况都不一样，谁猜的着啊？

2、简单说吧，房龄很重要但不是决定因素，35跟38岁的没多大区别，看谁保养的好了，也就是看物业的维护水平。

地铁在市区无所谓，只看自己的体验。顶楼的性价比高但流动性弱，也是看自己的喜好，长期自住就合适，投资角度普通。附近的小配套也是看自己的喜好，能影响价格的是大型配套。

塔楼也是自住为主，投资角度的排序在板楼后边，除非户型特别好。东西向不算硬伤，看自己的喜好。是否带电梯无所谓，反正早晚都有。物业不好那也看自己是否能接受呗，次选，就算改善了也很难提升房价，北京几乎没有先例。

这我不知道哪个合适，猜不着。或者说都是比较典型的自住为主，看自己的喜好选择更合适。自住要多考虑自己的喜好，投资才考虑大众的喜好呢，否则赚谁的钱去？

3、有没有电梯无所谓，北京没电梯的占40%呢。房子是用来住的，越宜居的保值越好。规模小的一般都保值不太好，因为物业赚不到钱，但成本降不下来。

4、这要不还是问问别人吧，我水平真不行，猜不着小区都不知道说什么，帮不上忙。

仅供参考。

五

我预计明年落户北京，现有亦庄一套80平自住，价值400多。通州两套公寓投资，损失残值200左右，租金还行。天津河西一套学区房170万，目前看孩子用不上了，2026年入学来得及在北京。