永安里地块外景 马志刚/摄
长安街沿线、CBD旁侧，稀缺贵地或引来多家开发商争夺。
马志刚/发自北京
在一线城市土地拍卖市场冷热分化的当下，当一宗高品质地块推出，往往会引来开发商们的共同追逐，成为“兵家必争之地”。
近日，北京市规划自然资源委公布了“2024年度第二轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及的23宗地块中，永安里旧城区改建项目，是本轮土地供应中最抢眼的重量级地块。
地处“寸土寸金”的东二环建国门桥与东三环国贸桥之间，紧邻地铁永安里站，和CBD商务核心区比肩而立，这样数年难得一遇的优越区位条件，对于开发商而言，无疑潜藏着一定的掘金机会。
7月1日，中房报京津冀实地探访了永安里地块，现场了解到该地块已处于废土清理阶段，预计8月前后上架挂拍，近段时间已有多波开发商前来调研考察。
“朝阳区领导对这块地非常重视，前前后后来视察过好几次。这也使大家觉得这块地能卖出‘天价’。”永安里地块一位现场工作人员透露。
不过，也有消息称，该地块或有可能会像之前的酒仙桥地块一样，和别的商业地块捆绑销售，进而对开发商综合实力构成考验。尽管如此，永安里地块仍有望掀起下半年北京土地拍卖的新高潮。
01
近年离天安门最近的出让地
随着上半年首轮23宗宅地相继顺利成交，北京的土地供应大戏第二幕又接续上演。
在近年楼市低迷、房价不稳的背景下，北京的土地供应正在发生“质”变，各区纷纷亮出自家“压箱底”的优质地块，以“主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，“稳定市场预期”。
比如，在今年首轮供地中，就有朝阳区酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区组合地块、海淀区西北旺镇永丰产业基地项目等热门地块推出，其中最高成交价达到112亿元，被称为又一“百亿地王”。
延续上一轮北京土地供应的力度，本轮中有多宗优质地块被摆上货架，好地继续批量上市。其中，位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区超过80%。
23宗地中，朝阳区的两宗分别为永安里旧城区改建项目和小红门项目9号地，尤其以永安里地块最受瞩目。
来源：北京市规划和自然资源委员会
根据已披露的信息，永安里地块位于朝阳区建外街道，规划用途为住宅混合公建用地，用地规模3.47公顷，建筑规模16.1万平方米，其中住宅建筑面积约9万平方米，非住宅部分则包含社区卫生服务中心、文化展示空间、社区商业设施、特勤消防站等，地块配建较多。
从地理位置上来说，永安里地块是近几年出让的离天安门最近的一宗地，地处长安街二环外段的建国门外大街南侧，坐拥长安街沿线优势，1号线和17号线双轨交会，区位条件上乘。相比112亿元成交的酒仙桥组合地块，永安里地块的地段价值更胜一筹。
永安里地块附近，囊括日坛中学、CBD城市森林公园等一系列重要设施及知名建筑，如双子座大厦、华彬中心、国贸大厦、银泰中心等，商业办公林立，周边配套之豪华不言而喻，可谓名副其实的黄金地段。
永安里地块内景 马志刚/摄
周边一位居民对中房报京津冀表示，“建外12号的红白楼、东长安饭店，都已拆除完毕。近段时间，每天能看到施工清理地块内的各种废料和渣土。前几年拆的时候，也有说要在这块地上规划公园的。”
02
居住舒适度问题值得关注
近年来，北京四环内入市的商品住宅用地可谓凤毛麟角。
2018年，北京市发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房。换言之，四环路以内，除了先前规划性质为住宅的用地，不能再新增商品住宅用地。
而永安里地块为棚户区改造地块，符合政策规定，所以才能有面世的机会。这块地的珍稀程度不言而喻。
据地块现场工作人员介绍，被拆掉的楼，基本上属于上世纪五六十年代建成，近年来因房屋老化，基础设施薄弱，暴露出较大安全隐患。旧地块改造于2015年正式提上日程，在2016年开始陆续进行土地拆迁，近千户原居民早已搬出并安置完毕。
通过围墙可以看到，地块内部基本已经铲平，地上只有一些树木和施工设施。该地块东侧是华彬中心、国贸楼群，西侧是双子座大厦、国泰饭店，北侧为宝钢大厦、广播大厦，通用国际中心，距离秀水街亦相当近。
永安里地块内部 马志刚/摄
值得注意的是，永安里地块的容积率达4.63，限高100米，推算可以建成约33层的超高层。对于居住舒适度而言，或许会是个值得关注的问题。
“容积率高，占地面积小，加上是综合性质的地块，现有条件下，这块地可能会建成类似银泰中心这种形态的超高层建筑，低层商业供购物、酒店、办公使用，高层是住宅类的产品”。合硕机构首席分析师郭毅预测。
其进一步表示，“这可能会是为CBD量身定制的、在公区配套设施上具备酒店化特征的产品，包括大堂、私人管家等，整体服务水平上能够实现精英家庭所需的除居住之外的商务、社交等一系列需求。”
地块现场工作人员则告诉中房报京津冀，“在建中的地铁17号线中段恰好穿过该地块，属于地铁上建筑。”不过，该地东侧临近地铁的大概率是商业配建部分，住宅部分受噪音干扰的潜在影响并不那么大。
03
或搅动周边项目房价
永安里地块新房，未来将会是什么价格？这是当前关注该地块的购房者最关心的问题。
自2021年开始，北京新入市住宅地块，均会提前研定房屋销售指导价格，在土地挂牌出让时对外公示。该销售指导价是参照所在区域近三年新房价格的水平来设定的，如果所在区域一定时间内没有新房项目，则会综合二手住宅价格等因素综合制定。
来源：北京市规划和自然资源委员会
中房报京津冀了解到，永安里地块所在区域，近几年并无新住宅供应，附近时间比较久的在售项目，如新城国际、梵悦108等，均价分别约为每平方米14万元和15万元，且卖得大多只剩下高层公寓，价格较高，户型普通，性价比一般。
而永安里地块周边的二手房中，不少都是多年前的老小区，这也使得该片区的二手房价格参差不齐，具体价格从每平方米7万元左右到15万元左右不等，如麒麟公馆和尊悦光华的二手房均价分别约为每平方米12万元和11万元。
业内人士认为，永安里地块新房项目建成后，或有可能搅动市场。这种位于核心区、配套成熟的房子，不仅流速有保障，还有可能影响周围项目房价。
不过，永安里地块新房的价格，与开发商拿地的价格密切相关。随着近期北京多个地块拍卖溢价率打破15%上限，来到最高20%的溢价，对于相对抢手的永安里地块来说，意味着开发商想要以一个较低的价格拿地，并不会太轻松。
“从最新数据来看，北京的新房、二手房市场都出现了成交向好的势头，这一方面对开发商在北京重仓拿地是个利好，另一方面，土拍市场成交热度的提高，企业举牌意愿的增强，也会提升开发商拿地的价格，进而推高项目新房的价格。”郭毅表示。
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