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上海浦东 光明星城

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临港万达&宝龙旁全新盘

【光明星城】

建面约75-115㎡3-4房

均价2.6万/㎡总价约187万起

知名国企打造约80万方大城

基本信息：

开发商:光明地产

项目位置:正茂路与妙香路交汇处

总占地:约24万方

总建面:约 80万方

总套数:2871套

首次开盘：396套

面积段:约75㎡/108套，约85㎡/144套，约95㎡/105套，约115㎡/36套

均价：27000元（以预售证出来为主）

总价：200万起

容积率:2.3

绿化率:35%

装修标准:精装修

楼层状况:18层

电梯：2梯4户，3梯6户

车位配比:1:1

交房时间：2024年年底

产权性质:70年产权

物业公司：旺都物业

物业费：未定

拿地时间：2021.8

交房时间：2024年年底

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20世纪，沪产貂皮鼎鼎有名，在海外市场被争相抢购。当时，上海最大的养貂基地，就在公认的农业大乡——南汇泥城。1989年顶峰时，泥城一度饲养了万头水貂，所产的对虾、蘑菇、甜瓜、青扁豆等也备受市民欢迎，经济效益很好。

20世纪90年代，受国际市场波动影响，养貂业走向衰落。人们意识到，泥城的发展不能只靠传统的农副业和零星的乡镇工业，必须转型升级。但即使最乐观的人也没想到，今天，前沿产业会成为泥城经济的绝对主力，外资、现代新型服务业也开始涌入，而农业在全镇生产总值的占比竟然降到了0.3％。

取代水貂和扁豆的，是新能源汽车和芯片。泥城如今被称为“特斯拉小镇”，围绕两家整车厂打造了新能源汽车产业生态圈。市集成电路特色产业园“东方芯港”发展最成熟的一区落在泥城，汇集了积塔、新昇等一批半导体企业。今年上半年，泥城镇规上工业产值达272亿元，同比增长24.44％，已成为上海前沿产业发展新高地。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔如此大跨度的跃迁，何以实现？2003年临港新城开发建设、2019年上海自贸区临港新片区揭牌成立、2021年浦东“引领区”建设大幕全面拉开，一项市级战略、两项国家战略先后加持，有人说，站在这个风口，似乎换谁都能“起飞”。

不过，想要“飞”得更高、更久、更远，仍要下不少工夫。记者调研发现，泥城镇不仅配合国家战略做好服务，还在基层政府权限范围内应势而谋、主动作为，形成了一些具有样板意义和参考价值的经验做法。

理解风口才能更好借势

临港开发之前，泥城的乡镇工业已小有名气，压力容器、船舶、五金等行业欣欣向荣，人民村被誉为“东南第一村”。但以发展的眼光看，零散的企业无法形成规模效应、没有核心创新技术，无法长久提供动能。

当上汽整车厂项目入驻，泥城开始了真正意义上的转型。为保证土地供应，泥城首次进行大规模动迁。其后，一批汽车零部件企业跟随上汽的脚步来到泥城，更多本地小工厂关停迁离，更多居民搬进镇里。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔泥城镇规建办主任张燕华回忆，第一波动迁潮过去，乡镇企业数量大幅减少，但泥城的经济总量呈现“几何式的增长”。城镇化进度加快，村民们集体“上楼”，不再以农业为生，大量劳动力被释放。

在风口，就要顺风走。可以说，泥城很早就尝到了“链主”企业带动效应的“甜头”；本地人也早早完成了生活和就业观念的转变——这为日后顺利承接临港新片区成立后新一轮的产业导入打下了基础。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔特斯拉超级工厂落地后，泥城新能源汽车产业又上了一个台阶。去年全国生产的新能源车中，每7辆就有1辆是“泥城制造”。泥城也果断调整产业布局，以汽车及零部件配套为主要定位，开展“链式招商”，目前共集聚了相关企业29家。

“和上一轮汽车产业招商不同，围绕临港新片区更高的定位，这轮招商更侧重产业链高端、创新环节，包括三电系统、算力算法、氢能等领域。”泥城镇经发办主任黄烨玮说。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔对国家战略的准确理解，让泥城在风口更好地借势。现在，泥城的汽车产业链上游不再只有内外饰、常规部件企业。得益于此，特斯拉上海工厂实现了超过95%的零部件国产化率，泥城也拥有了产业链和创新链双向融合的成熟生态，同时获得了更多的增长空间和可能。

基于同样的思路，新片区成立后，泥城推动产业向“2.5产”升级，紧挨产业区打造了一条东西走向的创新创业带，培育研发、销售等功能，现已有几家企业准备上市。有证券公司嗅见商机，甚至主动跑来泥城注册，希望为这些“潜力股”提供服务。

不少本地人得知消息后感慨：“泥城现在还有写字楼和证券公司了！”金融机构的主动靠拢，侧面证明泥城产业结构正迈向高端化和集中化，也填上了泥城在生产性服务业方面的一块空缺，使产业生态更完整。

土地紧张更要提前布局

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔近年来，泥城镇配合临港新片区管委会和各开发主体，顺利完成征收动迁、净地腾地等任务，加快了产业项目的导入速度。泥城镇镇长朱敏表示，几轮大规模出让后，镇里为新项目腾出不少空间，镇属工业园区还有近800亩产业用地待开发。

但剩下的多是产证繁多的复杂地块，动迁成本过高，空间紧张的问题日渐凸显。朱敏说：“如果不提前布局，等过几年土地供应跟不上，泥城就没有发展空间了。”

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔风口的风再大，没有承载空间，也带不动发展增量。随着产业结构明晰、集中度提升，泥城已针对性地启动腾笼换鸟工作，劝离、清退了一批不符合导向的企业，围绕闲置厂房开展招商。镇属红宝石园区转型升级为中汽联（临港）全球汽车零部件创新中心，招引19家汽车零部件配套企业。原先的百岁物流低效用地，通过引进延锋国际座椅公司实现转型升级，今年预计产税1.5亿元。

然而，仍有许多早年间拿了地或签了长租约的企业不愿意搬离，有些企业宁愿“捂”着土地做低端产业。但也不乏自我转型意愿的企业，希望通过技改等手段，跟上临港新片区的新要求，继续在本地发展。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔对于后者，泥城镇配合企业意愿，主动对接专业机构制定方案，同时积极帮助企业申请临港新片区的相关政策补贴。

“这大幅调动了企业的积极性，很多家都已经拿出了转型升级的方案。譬如有一家机械企业告诉我们，想转型做航空零部件，也有相应的技术储备。”黄烨玮说，“但小企业转型风险太大，许多企业主担心技改后新产品打不开市场，最后亏损甚至倒闭。他们提出，如果政府能牵头对接供需双方，提供一定程度的托底保障，企业就更敢于转型。”

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔朱敏透露，泥城正考虑推出可操作性强的统筹一揽子方案，形成一套政策组合拳，提升企业自我转型积极性。“受大环境影响，不少民营企业这两年压力很大，都在谋求出路，因此也很愿意配合政府的方案。我们希望能帮助这些乡镇本土企业成功转型发展，服务于临港新片区七大前沿产业，为泥城的产业生态增添活力氛围。”

构筑生态形成持续发展

“双区叠加”的国家战略支持下，泥城获得自上而下的大幅度资源倾斜。镇经济职能部门的干部们近来却感受到一种新趋势：各地都越来越“卷”，泥城政策高地的优势没有以往那么明显了。

没有一个风口是永恒的，修炼好内功，才能在风停之后继续行稳致远。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔因此，泥城更聚焦于构筑良好的产业生态和氛围，以期形成源源不断的内生动力。一方面，镇产业布局经过精心规划，既要扩大企业“朋友圈”，还要孕育创新“核爆点”，带动产业链向更全更高升级。

另一方面，虽然各地都不停地推出惠企政策，有些直接补贴、奖励政策甚至可能赶超了临港新片区，但新片区在“五自由一便利”领域的创新制度仍有不可替代的价值。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔朱敏发现，在金融服务、外汇结算、数据流通等领域的支持，才是大体量、高能级的企业真正看重的，这也是“双区叠加”支持下泥城最大的优势。“作为基层政府，我们的职责就是做好与企业的政策对接工作，让新片区的政策更深入全面地赋能泥城的生态。”

此外，产业导入使得大批高端人才、企业职工涌入泥城，让他们安居乐业，也是构筑良好产业生态氛围的重要环节。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔“新泥城人”学历、薪资水平相对较高，泥城不断引进匹配需求的商业配套，升级消费场景，形成了南有万达广场、北有鸿音和宝龙广场的商业布局，辐射力强，周边几个镇的居民都把泥城当作消费休闲首选地。今年上半年，泥城第三产业营业收入超百亿元。

泥城还投入大量人力财力物力，积极做好社会管理和公共服务。朱敏告诉记者，泥城公租房多，周边几个镇许多企业职工也都住了过来。在现行财税分配机制下，泥城镇承担了很大的经济压力。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔压力之下，泥城尝试以“微创新”增强基层治理能力，在全市范围内首创性地成立3个公租房居委会筹备组。有了居委会，公租房区域内1.5万居民就真正有了“家的感觉”。

“‘人’是发展的根本。我们希望为‘新泥城人’营造归属感，让他们逐渐融入本地。”朱敏说，“真正扎根泥城后，他们能为泥城进一步完善产业生态、实现持续发展释放更多动能。”

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一房一价表

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔是一座总建筑面积约80万方米的开放式复合型活力社区。

项目首推东地块，总占地约5.5万方，总建筑面积约13.1万方。整个一期社区由11栋18-19层的高层组成。

小区总体规划：一环、两核、两轴、多园。

一环为云享健康环；

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔环型跑道贯穿社区景观，让业主在运动的同时可以得到眼睛和心灵的全身心放松，除此以外小区还配有夜跑灯光设计，人性化的设计充分满足夜跑爱好者的需求。

自然体验核总面积约3000平，主要由：私享会客厅、阳光草坪、交流平台及各种特色绿化景观所组成，在这里你可以沐浴阳光，独立思考，享受大自然的乐趣。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔两轴为尊享归家轴和自然生活轴；

打造特色主题归家大道，移步异景，尊享多重归家礼序，让业主在归家的途中形成记忆点，归家的仪式感油然而生。

并且大手笔的设计了六园景观组团即：云养花园、云麓花园、云谷花园、流云花园、云际花园、云梦花园。这个绿色生态的活力街区，能保证业主全生命周期的日常生活需求。

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上海浦东光明星城售楼处电话☎：400-8787-554✔✔✔交通配套：自驾:项目靠近两港大道妙香路匝道口仅500米，两港大道连接S2和S3（在建），S2对接外环，S3则连接中环和内环，自驾1小时即可抵达陆家嘴核心圈，半小时车程浦东国际机场。公共交通：项目云端路全国首条T1已经通行对接16号线地铁临港大道和滴水湖站。另外有T2和T6在建中将来也会全线贯通无缝连接两港快线，快速抵达浦东和虹桥国际枢纽。