最近一段时间，全国各城“老破小被疯抢”的报道甚嚣尘上，并发掘出拆迁补偿、城改更新等原由，面对热炒我们也产生疑问：从无人问津到炙手可热，老破小真的要逆袭了吗？
事实并非如此，金融棒棒糖实地走访发现，西安“老破小”交易并未如网络所言进入爆火阶段。
01
交易清淡：“疯狂抄底”待商榷
“老破小”是指市区内一些房龄较老、设施简陋、面积较小的住房。
经梳理贝壳网上西安城内老小区的成交量排行榜，可按照区位特征分为3类。一是强学区属性，二是市中心景区周边，三是非学区交通枢纽。金融棒棒糖走访了对应代表性较强的小区。
▲数据来源：贝壳网
1：核心景区周边：房龄近20年的钟楼小区，是城墙内典型的老破小之一。作为随旅游火爆而崛起的“网红小区”，哪怕盛夏晌午，也不乏拖着行李箱纷至沓来的游客，穿过鼎沸人声，直观感受是小区里拥挤停放的车辆和逼仄的道路。
该小区共15栋楼，楼层集中在6-7的层，户型多以40-120平的一二居室为主。地段交通优越（钟楼地铁和开元商城）、医疗资源丰富（距人民医院1KM）、生活便利（内有菜场且价格较超市便宜近20%）、物业费低廉（0.2元/㎡·月）。住户以原住户（较年长）和年轻人为主，前者因习惯所致，后者图工作便利。
有关在售房源，经实地查看发现，装修较老，厨灶年代久远，购置后需要自行翻新。且无暖气、停车困难，周边配套设施老旧。
谈及老破小“爆火”，据中介透露，这一现象与钟楼小区无关。尽管相较于碑林区1.12万/㎡和西安市1.36万/㎡的均价，该小区6月挂牌均价1.02万/㎡不算高，但房屋流动性较差，近1-2个月成交量基本为零。
该小区二手房销售数据佐证了中介描述。2023年成交4套，均为40㎡小户型，均价43.5万元，而目前在售房屋面积稍大的挂牌价已低于1万/㎡（见下图）。比对周边中行家属院、东大街房地局家属院等“老破小”，成交状况基本一致。（数据来源：房天下、贝壳网）
经了解，该类小区主要购房者为看重售租比的本地投资客，充分发挥“老破小”近景点、烟火气足的优势，做民宿或汉服租赁馆经营。
2：非学区交通枢纽：以安民里住宅为代表，该小区在榜单排名第2，位于尚勤路与东新街十字东北角，近五路口、永兴坊，6月均价为8966元/㎡，低于五路口商圈1.27万/㎡的均价。同样排进榜单的中山门小区、东新街小区也在附近。
经了解，这几个小区位于老城墙根区域，过去背街小巷内乱停乱放、违规搭建问题突出，两年前经过改造后周遭环境改善不少。据中介介绍，安民里住宅小区在20年经过棚户区改造，新装了路灯、防盗门、健身器材等基础设施，并经过楼体粉刷，居住环境得到较大改善。自限购放开后，由于地段优越，价格较低，近期成交量有明显上涨。5月成交量为3套。主要购房者为市区内做生意的外地小商贩，为方便经营常年租在附近。
02
“老破小”分化：学区房仍坚挺
与看重售租比的本地投资客购买核心景区周边“老破小”，以及外地小商贩购买非学区交通枢纽“老破小”，成交量表现不同的是家长们追逐的“学区老破小”。
以于新城区为例，在文首成交量前16名的榜单中占据了9位，中介挂牌价更是望尘莫及：31.58㎡售价87万、69㎡售价145万。金融棒棒糖走访的黎明一巷小区，均价达2.81万元/㎡，远高于西安市二手房均价1.36万元/㎡。
核心是学区。
据中介介绍，该小区背靠后宰门小学，地理位置极佳，两年前爱知中学私转公划分学区后，附近房价一路上涨，均价基本在2.5万元/㎡。即便房龄已超20年，但流通性很好，一个月学区内成交量达20套。附近的西苑花园小区，仅2024年3月就成交8套，位列贝壳网城内小区成交榜第二名。且房源紧俏，不少家长计划着小孩入学时间提前蹲守观望。比起“爆火”，不如说是持续性的供不应求。
继续走访西安三中附近的老家属区，如超英长乐家园、热工所家属院等，价格基本在1.2万元/㎡，高于碑林区均价近1000元/㎡。且销售情况同爱知中学片区相近：交易量持续稳定在高位，且流动性较好。
这一真实表现印证了“疯狂抄底老破小”文章底下的高赞留言，即“这是在买学区房，别的老破小可没这待遇，一直都很贵”。
因此，“老破小”也在明显走向分化，学区房始终表现坚挺，“老破小爆火”这一描述值得商榷，但其中加个定语，即“学区老破小爆火”，顺理成章。
行文至此，糖豆们不难发现，西安“老破小”既没有被疯狂抄底，购房群体中也未出现所谓的“炒房客”，反而均是有真实住房需求的“居住者”，购入动机也较为单纯明确，已明显趋向于理性。
针对网络所传回迁收益一事，中介顾问分析称：“对于炒房客，比起所获利润，搏原拆原建的机会成本和风险很大，他们看不上这点小钱，况且学区房的价格已在高位，炒作空间不大。故而在成交中基本未见。”
03
年轻人诉求：回归居住属性
其实，年轻人是否购入老破小，一直是一个显性话题，因为爆改视频太精彩了。如果结合城市更新的大背景，似乎更被长辈们所建议。
事实真是如此吗？我们做了一次问卷。
这份超过300份的问卷结果显示：比起市郊新房，30岁以下的年轻人对“老破小”购买意愿相对更强，且集中在未婚无房人群。
关于购买原因，根据年龄划分：年轻人更看重居住面积的实用性和性价比；而随着年龄增长，购房者更看重老破小的学区、交通、居住便利程度。在“生活气息足”的选项上，各年龄段的购房者普遍给予重视，占比均在40%以上。这反映出在实用价值外，“老破小”的社区文化亦受到认可。而带有所谓“炒房”目的的投资升值，则排在了众多原因中的末位。
▲图：选择老小区的主要原因
而对于小红书“年轻人爆改老破小”的1万+条笔记，几家老小区的中介都是否定态度。停车困难、供暖不足、设施老旧的不便非一时能解，对于工作变动可能性较大的年轻人，更愿意选择将这里作为一个中转站租赁。而作为个人婚前投资，在楼市的观望期，年轻人的出手更为谨慎，在交易量中不到两成。
即便购买后，“爆改”现象更是寥寥。老房改造不容易，水电管线很复杂，实际购后装修最多粉刷翻新。“不是所有老房都适合被爆改，有些改造甚至会带来危险。”中介告诉笔者，没有专业人士参与，曾有住户私自拆掉承重墙后导致危楼，现在很多小区已经禁止大改大造。
可见，“问卷预期意愿”与“真实购买决定”存在明显落差，而扎堆涌现的“爆改”案例更像是互联网上“老破小”的一种无奈美丽泡沫。
这些点在不选择老小区群体中得到了验证，问卷显示，他们更多集中在对房屋质量、配套设施不完善的担忧上。另外，随着年龄增加，嘈杂的居住环境和过密的房屋排列也使得更多人考虑置换的麻烦。
▲图：不选择老小区的主要原因
这背后是年轻人购房逻辑的变化。
首先是购房选择的变化，不同于面积越大越好、越贵越好的传统理念，在30岁以下的年轻人中，70.6%的人意向购房面积集中在60~120㎡，64.7%的人首套房预算集中在150万元以内。
其次是购房态度的变化。有14.7%的年轻人明确表示不考虑贷款买房，而52.9%的年轻人则表示，在不影响生活质量的情况下能接受一定比例贷款。对于持有套数，77.4%的年轻人选择了2套以内，而非越多越好。
核心是对房屋需求的变化。配套设施和小区环境已超越价格，成为越来越多年轻人的购房考量的首要因素。诚如笔者采访所得：居住空间或能“爆改”，但周遭环境实难“翻新”。
这或许是纵使老小区价格低廉、烟火气足，但在实际交易中年轻人依旧缺位的原因。而升值空间，则在各个年龄段的购房选择中排在末位。
▲图：购房主要考虑因素
不过，金融棒棒糖认为，在“老破小”这一范畴内，除学区房外，无论是外地商贩的真实购买，还是年轻人的预期，前提是房屋回归到了“居住属性”。未来几年，从追求房间数量更多走向追求居住质量更好的趋势依然会持续，这只是刚开始，需要一个漫长的渗透和转变的过程。
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