首尔各区房价出现两极分化：江南房子涨2亿期间芦原仅涨600万韩元|两极|房价|楼市新政|楼房|江北|江南|韩国|首尔特别市

首尔各区房价出现两极分化：

江南房子涨2亿期间芦原仅涨600万韩元

住在首尔西大门区的30多岁上班族姜某叹息道，“最近麻浦区的楼盘价格一天天上涨，再这样下去，想要搬进高端社区岂不是更难？”他表示，“在房价变动活跃的3年前，自己的房子和麻浦区楼房的价格相差2亿到3亿韩元，但现在已经扩大到4亿到5亿韩元”，“再加上当时2%左右的住房抵押贷款利率，现在已达4%左右，连利息费用也翻了一番”。

实际上，姜某虽住在西大门区高级小区实用面积84㎡的公寓套房，但平均交易价格只有12亿韩元左右，并未恢复到3年前的最高价(15.4亿韩元)。相反，近期麻浦区的 RAEMIAN PRUGIO高级小区的楼房(84㎡)成交价在17~18亿韩元左右，几乎恢复到了3年前的最高点(19.45亿韩元)。

今年来，韩国房价再次上涨，但呈现出分化态势。在首尔，各地区房价上涨的两极分化态势也在加剧，中产阶级的换房门槛也在提高。

江南、麻浦、龙山、城东上涨13~15%，衿川、冠岳、九老上涨9%，芦原、道峰、江北上涨3%。

《中央日报》委托房地产交易平台“zigbang”对首尔楼房的平均交易价格按年度进行了分析，结果显示，今年1~5月首尔楼房的平均交易价格为11.3亿韩元，较去年的10.2亿韩元上涨了11%。

特别是成为新兴住宅区的“麻龙城”(麻浦、龙山、城东区)的平均房价上涨了15%(12.4亿韩元→14.3亿韩元)，江南三区(江南、瑞草、松坡)上涨了13%(18.2亿韩元→20.5亿韩元)。相反，“衿冠区”(衿川、冠岳、九老)上涨了9%(6.06亿韩元→6.6亿韩元)，西南圈(江西、铜雀、阳川、永登浦)上涨了7%(9.2亿韩元→9.9亿韩元)，其他地区则低于首尔的平均涨幅。“芦道江”(芦原、道峰、江北)的涨幅最低，为3%(5.6亿韩元→5.76亿韩元)。

一年来，江南三区和“麻龙城”楼盘成交价格平均上涨了2亿韩元左右，而大部分区域涨幅都不到1亿。“芦道江”地区的房价仅平均上涨了1600万韩元。芦原区去年的平均交易价格为5.86亿韩元，但今年只上涨了600多万韩元，江北区的平均交易价格也仅上涨了700万韩元。道峰区从去年的4.86亿韩元上涨到了今年的5.22亿韩元，增加了3600万韩元左右。从个别小区来看，像姜某这样的楼房价格相差数亿韩元的地方不在少数。

人们通常会在楼房价格差距缩小的时候换房，但现实情况是，不同地区的价格差距越来越大，加上利息负担，导致换房也越来越难。有分析认为，这是因为持续两年多的高利率对房价造成了极大的影响。

TUMI房地产咨询所长金济京(音)解释称，“利率上涨时，由于利息负担，平民和中产阶级的楼房购买力下降。去年那些东拼西凑借款买房的人群因无法承受利息负担而争先恐后地抛售楼房就是典型的例子。若中低档小区的楼房成交量增加，房价就会下降，即使上涨幅度很大，房价也会缓慢上涨”。相反，江南等高价楼房在利率和贷款方面没有受到太大影响。人们越来越倾向于集中资金购买价格波动较小的房产，因此高级楼房的价格出现了进一步上涨的趋势。

事实上，最近江南地区每天都在刷新成交价。正在推进重建的狎鸥亭洞新现代第11期(115㎡)上月以42亿韩元的历史最高价成交，瑞草洞“来美安Leaders One”(59㎡)继5月创下23亿韩元的最高成交价后，仅隔一个月就上涨了7000万韩元，再次刷新了申报价格。去年以19.2亿韩元成交的麻浦区玄石洞“来美安Wellstream”(84㎡)上个月也以20亿韩元成交，并以申报价格成交。

“zigbang”负责人金恩善(音)解释到，“即使房价都同样上涨10%，高价楼房的涨幅也会更高，与中低价楼房的差距会更大”，“因收入涨幅跟不上楼房价上涨速度，所以大多数中产阶层觉得楼房的选择越来越少”。

据韩国房地产院统计，截至3月，韩国中等收入(3分位)家庭在首尔购买中等价位(3分位40-60%)楼房需要10.5年，中下游的20~40%(4分位)购房需要15.2年，下游20%(5分位)购房需要29.4年。
首尔地区房价迎6年来最严重分化态势

代表房价两极分化程度的首尔楼房“5分位倍率”上月为5.1，是自2018年4月以来6年来的最高值。“5分位倍率”是上游20%的平均价格除以下游20%的平均价格。也就是说，一套江南地区楼房的价格可以购买5.1套首尔郊区的楼房。

韩国KB国民银行房地产首席委员朴元甲(音)表示，“随着高利率的延长，两极分化已成为房地产市场的主要关键词。韩国首都圈和地方、楼房和非传统户型(联排、多户住宅等)以及首尔的房价差距也在扩大”。还有人指出，由于工程费用暴涨，人们对楼盘重建的期待感逐渐消失，新建楼房与二手房的区别缩小，成为了拉动楼房价格的常量。

韩国房地产专家预测，随着低利率时代的结束，房价两极分化的趋势将持续一段时间。但如果长期来看，预计首尔地区的房价差距将得到弥补。随着对下半年利率下调的期待、以及自明年起楼房供给或急剧减少的预测，最近芦道江地区的房价也在逐渐上涨。

韩国房地产R114研究组组长尹智海(音)表示，“江南三区等核心地区房价正在迅速恢复，其余地区房价则缓慢上涨，目前差距很大，但由于政府放开新生儿特例贷款等，中低价楼房价格也在上涨。从中长期来看，若想消除房价极度两极分化的现象，政府有必要放宽对多住宅者持有者征收过高税金的限制”。