正在改造中的北山工业区大门口。
土地是城市发展的基础，也是支撑经济社会高质量发展的重要载体。但作为珠海主城区、特区发源地和全市土地开发强度最高的城区，香洲也率先遇到了土地资源约束，“土地瓶颈”近年来已不是一个新鲜的话题，频频被不同媒体提及。
一方面，香洲实际管辖面积仅约占全市总面积的17.6%，在珠海各行政区中占比最小，加上大部分土地已经开发，主城区发展空间几近饱和；另一方面，占据城市重要位置的老旧工业区，由于年代较久，陷入产能低效、设施老旧、厂房闲置的局面，而更新改造又受到权属关系复杂、业主利益诉求不一、房地产下行等因素困扰而面临阻力，亟待提速。
2022年1月，香洲区区长刘齐英在接受媒体采访时直言：“当前土地瓶颈是制约香洲发展最大因素，香洲要想在珠海新一轮发展中脱颖而出，必须在空间再造上狠下功夫，推动城市跨越发展。”
在新一轮高质量发展中，香洲如何突破土地瓶颈，赢得未来发展空间？老旧工业区更新改造又该如何提速？
破解土地瓶颈仍待进一步发力
香洲区虽为珠海主城区，但土地资源相较于兄弟区却并不宽裕。香洲土地面积539.75平方公里，但除去高新、万山，实际管辖面积仅约303.75平方公里，约占全市的17.6%，在珠海行政区中垫底。
与此同时，在经历过去40年的持续工业化、城市化后，率先发展的香洲区“土地红利”逐渐消解，主城区可用土地日渐稀缺。
过去几年，香洲区企业外迁一度成为话题，背后既与主城区生活成本高、珠海“产业西进”以及香洲资源外溢有关，也一定程度受限于“土地瓶颈”。
据报道，2017年至2019年，香洲区申请外迁企业1734家，实际迁出1497家，其中迁往兄弟区的企业数为1420家，占迁出总量的95%。
土地瓶颈，对香洲发展的制约究竟有多大？主政者感触最深。2022年1月，香洲区区长刘齐英在接受媒体采访时表示：“当前土地瓶颈是制约香洲发展的最大因素，香洲要想在珠海新一轮发展中脱颖而出，必须在空间再造上狠下功夫，推动城市跨越发展。”
南都记者梳理发现，自2021年以来，有关拓展空间、集约用地的内容均被写入历年香洲区政府工作报告。过去三年来，香洲区为突破土地瓶颈的制约，拓展发展空间更是铆足了劲，也取得了明显成效，这同样体现在政府工作报告中：2021年，香洲区探索“零增用地”发展路子，鼓励企业拆矮建高、拆旧建新、工业上楼；2022年动工建设格创·慧城等12个5.0产业新空间，总投资128亿元、总建筑面积201万平方米；2023年建成三溪智造港等10个产业新空间，新增载体150万平方米……
但分析人士认为，通过集约化的空间再造、清理盘活闲置地块及低效厂房，可以解决部分问题，但难以从根本上突破土地瓶颈、重构香洲的土地优势。
或许出于土地资源限制的缘故，2024年香洲区政府工作报告在谋划部署今年工作时仍将“空间大整合”作为重点做好的“五篇文章”之一，指出“必须坚持高效、集约、节约用地，一要向空中要空间，推动增容扩建、工业上楼，打造‘立起来’的园区……”
去年计划供应地块仅占全市5.6%
珠海近两年的土地市场供应情况，也从一个侧面反映了香洲区面临的土地瓶颈。
南都记者粗略统计了2023年至今年2月21日珠海市自然资源局官网发布的土地招拍挂信息，一年多来，全市共有40多宗地块招拍挂，其中香洲区仅5宗(1宗挂牌后出让终止)，在各行政区中最少。
根据珠海市自然资源局公布的珠海市2022年度国有建设用地供应计划，全市计划通过招拍挂出让、划拨等方式出让土地面积约973万平米，合计197宗，其中香洲区为25宗，面积约52.21万平米，仅约占当年全市国有建设用地供应计划的5%。相较之下，同期金湾拟供应地块71宗，总面积超506万平米，其中超7成为工业用地。
2023年的土地供应情况基本相似。根据《珠海市2023年度国有建设用地供应宗地表和计划表》，当年全市共计供应地块241宗，总面积1007公顷，涵盖产业、交通运输、住宅、商业、公共管理与公共服务等用途，其中香洲区仅占5.6%，土地供应主要集中在斗门区(60.8%)和金湾区(占24.1%)。
目前来看，香洲未来发展仍将继续与土地瓶颈共存，在土地使用上必须精打细算，很难像兄弟区那样通过大空间导入大项目。
但值得一提的是，伴随香洲区过去几年持续拓展发展空间，加上在金融、服务、配套等方面的发力，在业内人士看来，2017-2019年香洲区企业大量外迁的情况已经得到遏制。
珠海市智能制造联合会执行会长傅俊旭表示，由于主城区土地紧缺以及用工成本，导致仍有一些企业会向斗门、金湾，甚至中山等周边区域转移，但据其个人了解，情况比以前已经有好转，主要原因是香洲意识到问题所在，过去几年采取了相应的措施，包括发展南屏科技生态城和三溪科创城，下了大力气。
“所有的城市发展到一定阶段都会碰到土地瓶颈的问题，香洲区也不例外。旧的产业向外搬迁是城市在进步、核心区域在扩展的表现。”同样对于企业外迁，广东省委党校原副校长、教授，广东省政府原参事陈鸿宇则颇为乐观。
记者探访
老旧工业区更新改造待提速 3个老工业区1个更新停滞，2个尚在改造
改革开放之初，当珠海西区的广袤土地还停留在农业面貌时，香洲区工业化进程已经如火如荼，香洲北工业区、香洲科技工业区、北山工业区等纷纷建成，吸引一大批企业进驻。但随着时代发展和工业迭代，这些曾经辉煌的老工业区如今好景不再，已经无法满足高质量发展的要求。
据公开报道，早在2020年、2021年，香洲区就着手推动对香洲区科技工业区、香洲北工业区等老旧工业区的更新改造，如今几年过去，进展如何？
今年五一节前夕，南都记者展开实地走访，其中香洲北工业区、北山工业区尚在改造中，距完成蝶变重生仍需时日，更新步伐有待提速。香洲科技工业区的更新改造则在推动数年后又陷入停滞，目前仍维持旧貌，深陷基础设施滞后、现存业态较低端、众多厂房闲置的困局。
香洲科技工业区变身“二手车市场”进展：更新办公室只剩招牌
香洲区科技工业区地处香洲警安街旁，景盛巷以西，周边是鳞次栉比的各类二手车行，从工业区南门进入，先穿过一个旧式的水泥拱门，里面约莫矗立着多栋4-6层高的楼房，由于年代较久，墙体大多斑驳陈旧，部分楼体公共楼道的玻璃窗已经不翼而飞，只留下一个个敞开的大口子，不少楼层均已闲置，外面挂着招租横幅。
记者在工业区走了一圈，除零星数家服饰厂、电子厂仍在运作，工业区各个建筑的一楼几乎都被二手车行占据。
在工业区2栋寇登服饰工作的刘女士介绍，其大概2017年进入工业区工作，当时在此设厂的企业还有不少，直至前几年部分企业或是因发展受限搬走，或是倒闭关停，已经没有以前的繁华。
由于地处主城区，地理位置优越，香洲区早在2018年就官宣着力推进针对香洲区科技工业区的更新项目，2020年发布公示，拟申请启动该片区的拆建类城市更新改造，建设产业，适当配套商业、办公和住宅，更新范围用地面积约7万多平米，但时至今日，这一计划仍未真正落地。采访中，多名大楼门卫和二手车行老板表示，前两年曾听说要更新，当时也有人上门做工作，但后来就没了动静。
南都记者随后来到香洲科技工业区更新办公室试图了解具体进展，但被门卫告知，除了门口的牌匾尚在，更新办公室早已搬走，如今这里大多处于空置状态，正对外招租。门卫同时表示，工业区虽不大，但由于所有楼房都是一个门牌号，很多人到这里送货连导航都找不到具体位置，究竟有多少栋楼，确切的数字连他自己都搞不清楚，而工业区内权属关系也较为复杂，不少厂房早年间就卖掉了，属于私人所有，要统一收回更新难度大。
北山工业区厂房老旧、空地沦为垃圾回收站 进展：已征收，正在改造中
北山工业区位于北山南牌坊街与南湾北路交叉口。入口处耸立的“北山村工业区”牌坊，明显已有些年头。
记者在北山工业区实地走访发现，园区现存企业并不多，仅有一家家具厂车辆进进出出比较热闹，一家自动化生产设备公司大门紧锁，看不出有开工的痕迹。而园区内有的厂房窗子锈迹斑斑，玻璃破粹，已经废弃；有的地方被当作垃圾回收站……记者通过园区公布的联系方式询问是否有厂房租赁，对方回复称“没有了，现在已经被征收了，在改造”。
据地方志记载，改革开放后，北山积极吸引外资和港澳台资，办起多家“三来一补”企业。1993年，北山村工农业总产值首次突破亿元，成为香洲区首批亿元村。
公开资料显示，北山城市更新项目从2014年由市政府指定一市属国企作为实施主体，其间经历6年的《广东省历史文化名村珠海市北山村保护规划》申报，分为“两个片区三步走”推进，目前已经完成第一阶段工作，即原海鲜街、坪岚工业区、山芝坑旧工业区9.6万平方米老旧、低效用地的盘活更新，建成了崭新的国资商业、办公及产业用房，完善了邻里中心、幼儿园等基础设施配套。
随着北山旧村更新改造进入实质阶段，位于北山工业区的村集体回迁物业、村民回迁房将陆续启动建设，旧村工业区清退拆除后，将更新蝶变成崭新的办公、商业、公寓等物业。
香洲北工业区更新步入正轨 进展：历经3年多推进，部分大楼正在拆除
香洲北工业区地处老城区核心，占地面积约37万平方米，南都记者实地走访时，园区更新工作正在推进。无论是已被围蔽、正在拆除作业的几栋大楼；还是在旧厂房内进进出出，忙于清运可回收材料的搬运工人；或是到处张贴的“依法改造 法定补偿”等横幅，均呈现出一派更新改造的气象，但从启动更新到开启连片清拆，香洲北工业区已经走过了3年多时间。
一家落户于此的珠海某大型企业门卫告诉南都记者，企业大楼已被纳入更新改造范围，按照目前接到的通知，今年8月将搬迁。
公开报道显示，香洲北工业区建于上世纪90年代，以小型电气机械、服装制造、汽车维修等业态为主，业态落后、产值低下、建筑破败、环境脏乱差。香洲于2020年11月正式启动工业区更新，规划建成规模可达179万平方米，集产业、商业、居住及公共空间于一体的城市有机综合体。
按照香洲区政府微信公众号今年4月最新推文介绍，该区域拟打造成融合总部经济、科创孵化、高端商务办公、企业展示、共享交流、高品质住宅、高效交通接驳、优质教育环境、完善综合配套于一体的中央创新区，将成为未来珠海主城区最大的新型产城综合体，为珠海完善产业链条、集聚创新人才，加速新经济新业态崛起创造优质环境。
企业声音
盼企业和政府未来合力突破土地瓶颈
对于香洲区面临的土地瓶颈，当地企业又是如何看待的呢？
珠海趣印集团董事长、总经理郭晋鹏表示，珠海趣印近三年的复合增长率持续高速增长，在大规模提升自动化比例的前提下，生产办公面积依然严重不足。
珠海趣印集团于2013年在香洲区成立，经过10年发展，去年被评为国家级专精特新“小巨人”企业。当初为何选择在香洲区创业？郭晋鹏回应，作为主城区，在教育、医疗等领域具有天然的优势，有利于企业引才和留才。同时，交通便利，可提供更多物流运输的选择。此外，当时主城区也沉淀了各行各业的优秀企业，对优化供应链也有诸多裨益。
2013年到2023年，珠海趣印销售额增长了375倍，随之而来的是主城区寸土寸金的土地成本，与企业迅猛扩张的发展需求形成了冲突。郭晋鹏表示，珠海趣印近三年的复合增长率持续高速增长，在大规模提升自动化比例的前提下，生产办公面积依然严重不足。为缓解燃眉之急，企业在2023年底租用了香洲三溪智造港的工业厂房，而位于香洲三溪科创城集团总部已于日前封顶。
“但以趣印目前的增长幅度及市场布局来看，不出两年，同样的冲突将会再次发生。”郭晋鹏希望企业和政府未来可以合力突破土地瓶颈，为企业发展提供更多的发展空间。
专家支招
腾出发展空间优先发展新质生产力
香洲如何进一步突破土地瓶颈，为高质量发展赢得未来空间？
陈鸿宇表示，如果想让香洲区继续成为珠海、珠西城市圈的核心，香洲可从以下几个方面发力，第一应该向深圳的中心城区学习，加快珠海市核心区向外扩展的步伐，让金湾区、斗门区等区域也像深圳的龙华、坪山、光明等区一样，接受主城区的辐射扩散，把珠海市的核心区整体上做大做强，才能让香洲区从根本上“突破土地瓶颈”。
“第二，要整合好、利用好香洲区现有的土地资源。”陈鸿宇称，香洲利用土地资源的模式应向立体、高效转变，传统产业该退出的坚决退出，该升级的加快升级，腾出空间发展最能体现新质生产力的制造业、服务业和文旅业。工商旅学并举、多维综合发展，应该是香洲城市高质量发展的基本方向。
中山大学粵港澳发展研究院首席专家陈广汉教授认为，香洲区作为珠海的老城区，早期的产业园区面临升级改造的问题，跟周边的高新、金湾区相比，在产业发展的空间上并不占优。他建议香洲立足实际，坚持高科技产业和高端服务业“两手抓”。
陈广汉进一步分析了香洲的优势，称珠海作为珠江口西岸核心城市，香洲作为珠海的主城区，拥有较强的聚集效应，人流、物流、资金流、信息流富集，总部商务、金融贸易、创新创意、文化交流、专业服务等功能齐全，教育、医疗、养老、文娱等服务供给优质，服务业占全区GDP比重从2018年的58.8%提升至2023年的61.7%。“科技创新不一定需要很大的空间，而主城区的优势又为高端服务业提供了巨大的市场。”
聚焦突破土地瓶颈，长期研究珠海产业发展的傅俊旭则认为，香洲在推进产城融合中，一定要坚持以产业为导向，避免过度建设新商住区，挤占产业发展空间，进而导致产业空心化。“香洲区除了继续拓展南屏科技生态城和三溪科创城以外，如今的保税区、跨境工业区也拥有宝贵的产业发展资源，现在片区内写字楼盖了不少，未来还是应聚焦产业，加大力度，多拓展产业空间，同时统筹规划，在产业区坚持产业定位，可以适当配套商住，为员工就近生活提供便利。”傅俊旭还以上海为例，称作为我国发展领先的大城市，上海依旧在大力发展大飞机、电子、汽车等高端制造业，引进了诸如特斯拉等企业，这也说明产业才是一个城市发展的支柱，单纯发展商住，城市发展将失去依托。
对于香洲仍有一些老旧工业区尚未完成更新改造，存在产能低效、厂房闲置的情况，傅俊旭建议，盘活老旧工业区不一定都要由政府或相关部门统一把土地收回改造，也可以考虑其他市场化的手段来推动，比如通过给政策、给补贴或是减免费用等不同方式，引导和调控老旧产业园聚焦城市产业发展规划，明确用途、产业方向，进而开展精准招商，或者出租用于相关的产业空间，如果业主能吸引到相关产业入驻，政府可一视同仁提供补贴或相应支持，既避免闲置浪费，又能在一定程度上拓展现有的产业空间。
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