房地产行业的深度调整期，惠州楼市迎来2024年度“中考”。
成绩千呼万唤始出来。据惠民之家数据研究中心统计显示，2024年上半年惠州楼市新建商品住宅供需双双承压，市场预期和信心仍较弱，新房一直呈现弱复苏的态势。
其中网签17260套/182.78万㎡，新增供应13135套/140.15万㎡。供求比1:0.75，以去化库存为主旋律。
组合政策加持 销量3-5月出现小幅爬升
今年上半年以来，惠州市新建商品住房月均网签2877套/30.46㎡。从月度成交来看，惠州楼市3月-5月修复加速，出现小幅爬升，环比增速分别为138%、17%、11%。
这得益于4.30惠州楼市新六条，5.17全国层面降低首付门槛、取消首套/二套房商贷利率下限、下调住房公积金住房贷款利率等一揽子宽松的贷款政策的刺激和推动，市场底部转折点信号逐步增强。
惠城金山新城销量仍较为亮眼
上半年，各县区（惠东、龙门除外）交易量相对平均。
首先，惠城新建商品住宅网签量为3334套/39.26万㎡，网签量约占全市比重的22%（按面积计算），仍然是龙头老大哥。
其中，十强项目的网签量均在120套/1.00万㎡以上，占惠城区整体销量的50%。且这些项目均在热门区域，如华润置地曦江润府等7项目地处金山新城，星河传奇则位于大江北。
其次是大亚湾、仲恺、博罗，其新建商品住宅网签分别占21%、18%、15%。
改善类产品越来越受欢迎
90-120㎡户型仍是最受欢迎的，在上半年的销量中，比重约51%。
各县区（博罗除外）新建商品房上半年网签的套均面积在100㎡以上，其中惠城网签量的套均面积为118㎡。
随着二孩以上家庭的逐渐壮大，改善类与高端类产品越来越受欢迎，这从销售风云榜榜单中亦可窥见一斑。
如惠城十强榜单中的华润置地曦江润府、隆生鹿江花园、德威江誉城、中海龙湖臻如府等，其上半年销售的套均面积均在120㎡以上；另惠阳的牧云溪谷、龙林雅苑、星河丹堤花园，大亚湾的泰丰牧马湖，博罗的中洲半岛城邦、禧临门套均面积均在120㎡左右。
星河系各项目多为榜单“显眼包”
个盘来看，上半年惠州新建商品住宅前十名的榜单，热销楼盘主要集中在星河控股、万科集团、华润置地等头部企业。
据早前统计数据显示，早在2023年度榜单中，星河控股就以59.08亿元的业绩超越了其它房企，并取代昔日“榜一大哥”——碧桂园在惠州的地位，彼时星河控股销量同比增幅达57%，是逆市中一道不可多得的风景。
今年上半年，星河控股再次强势“吸睛”，4盘跃居全市十强榜单。星河冠誉府、星河臻誉府为仲恺的销售“状元”及“探花”；星河传奇为惠城的销冠；另金裕星河梧桐湾以不错的成绩跻身仲恺前五、惠阳的星河丹堤花园亦有不俗的表现。
解码逆市热销项目的背后逻辑
从上半年销售十强项目来看，它们大多数都位于县区的强势区域，有着优质的配套资源，如仲恺的星河冠誉府毗邻惠环城轨站，家门口就是惠州一中仲恺校区，楼下公园环绕；惠阳的文瀚花园在厦深高铁惠阳站辐射范围内；大亚湾的泰丰牧马湖毗邻万达广场；博罗的中洲半岛城邦有博罗中学中洲实验学校的加持……
再者，它们大多是现房或准现房状态，叠加开发商资质背景等因素，且能在上半年中纷纷让利，在“以价换量”的主旋律大背景中，这些项目仍能保持良好业绩。
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（文/惠一楼）
统计口径：
① 本文数据为2024年1月1日-2024年6月30日新建商品住宅网签数据；
② 新建商品住宅数据：包含高层住宅、多层住宅、低层住宅。
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