去库存大背景下，东莞土地成交量进一步收缩。
今年前6个月，东莞全市仅挂牌1宗商品房宅地，即龙湾和谐路东侧地块。但该地块最后遗憾流拍。
土地成交减少，意味着土拍收入缩减。但对存量新房而言，则是一次机会。
01
坏消息，土地成交缩减
东莞半年卖地收入挂0
2024年的东莞土拍，主打一个透心凉。
截至上半年，全市仅挂牌一宗住宅地块，供应量较去年同期下降80%。
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而且，“独苗”地块虽位于中心城区的万江龙湾优质板块，却依然未成交。
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梳理近年的土地挂牌及成交数据来看，东莞的土地市场成交规模，已连续4年呈缩减态势。
而且，上半年商住地供应量挂零的情况，在过去10年内都未曾出现过。
即使是在2017年的供需低潮期，东莞半年也能成交1宗宅地；和去年同期相比，土地供应量也大幅下降八成。
今年东莞土地市场0成交的结果，确实是把寒气传递给所有人了。
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当然，土地市场的寒冬，从全国来看，已是普遍情况。
克而瑞数据显示，今年上半年，全国300城经营性土地成交建面为2.97亿平。
相比2023年，同比下跌约16%，刷新历史同期低位。
｜图源：克而瑞地产研究
整体而言，东莞今年的土拍成绩确实不够出彩，从拍卖启动时间、挂牌成交结果等多方面来看，都呈现延后、下滑状态。
下半场已开赛，东莞市场能否扭转颓势尤为值得关注。
02
库存下降、成交周期缩短
新房市场转折点已出现
土地成交锐减，一方面是市场环境所致，开发商勒紧裤腰带，自然不敢拿地。
另一方面，官方呼吁去库存、消化存量房产，土地供应也随之减少。
早在今年4月底，自然资源部就发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。
《通知》明确：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品宅地出让。
｜图源：自然资源部官网截图
东莞虽然未触及“暂停供地”的红线，但存量也不低。
根据合富研究院数据显示，截至2024年6月，东莞新房库存面积约428万平，库存面积较去年同期增加16%。
虽然新房总库存面积，已较半年前的高位期（440-450万平）下降了约20万平（约4%），但也仍有一定区划压力。
按照过去3个月平均去化速度测算，东莞现阶段的存量房，需要24.6个月才能消化完毕。
一般来说，房地产的去化周期合理范围是6-18个月左右。而东莞的新房去化周期，已连续13个月高于警戒线。
｜图源：合富研究院
不过，复盘上半年的成交周期变化，我们能明确地看见总库存量下降、去化周期缩短两大转向趋势。
这也说明了新房市场已扭转下行趋势，开始止跌回升。
03
东莞下半年或推9个新盘
存量房、旧改盘主导市场
面对土地成交量的减少，虽然卖地收入少了，但对市场来说，也还是能抓取一个好消息。
土地供应减少，意味着未来一段时间内，新入市的楼盘会越来越少。
纯新盘供应减少，对于目前仍在售的存量房而言，后续市场竞争压力不会增加太多，有助于市场整体缓步上行。
楼市君大致盘点了一下，下半年，东莞至少有9个纯新项目有望入市，数量相比前两年有大幅缩减。
｜图片经数码制作
同时，楼市君注意到，即将登场的纯新盘以城市更新项目为主，旧改开发项目有5个，占比过半；
而招拍挂开发项目则仅有保利天瓒院、松湖瑧府2盘；
剩下的光大天骄国际、宏远雍雅台等项目，则是由开发商存量地块自主重新开发。
从产品来看，这批新盘，超半数主打的是高端、改善产品，值得期待。
楼市君也已经为大家pick了几个重点项目：
1、光大天骄国际：
专属于东莞的顶豪，预计第三季度正式开盘
光大“天骄”系列暌违多年再出新品，天骄国际，是专属于东莞人的首个顶豪项目，以豪装交标、岭南园林设计及稀有景观资源制胜。
丨图源：光大天骄国际
光大天骄国际规划有建面约163-350平的大平层产品，其中约163平产品将会在首批推出。
目前，项目已开放了位于国贸的城市会客厅，且开始了诚意登记，预计将于第三季度正式开盘。
2、鼎峰源啟：
全线大平层，打造黄旗北板块又一顶豪
鼎峰源啟，由东莞本土豪宅专家鼎峰打造，其笔下的鼎峰源著曾两次入选中国十大豪宅榜单。今年，鼎峰再次回归，并带来南中国山水生态超豪人居。
鼎峰源啟全线规划154席大平层产品（建面约250-285平），可直视虎英公园、黄旗山。
项目已于5月1日开放了位于星河城的城市展厅，预计将于第三季度正式开放。
丨图源：鼎峰集团
3、保利天瓒院
CBD新晋豪宅大平层
保利以"地王"身份首进CBD（折合楼面价约22504元/平），打造了保利天瓒院。
目前项目户型规划信息已曝光，将推出约130-175平的纯改善产品。
保利天瓒院享受CBD顶级配套资源，包括距离2号线、广惠城轨等多条轨道线路，以及中心公园、CBD北部学校、万象城等一系列高阶配套设施。
丨图片经数码制作
总之，随着土拍数量减少，楼市以去库存为主线任务，相应的新盘数量的确会有所减少。
但短期内，东莞的供应量是足够的，当前想置业仍有不少优质盘可以选。
那么，你有心仪的楼盘吗？快来留言区说说吧！
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