这两天，广州豪宅市场传出了一个“劲爆”的消息。
星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了超2个亿的天价。
乍一听，这2个亿的成交，基本是全国数一数二的顶级豪宅才有的价格。
但是，星河湾半岛这个成交，含金量究竟有多少？
｜广州城市航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
2个亿没错
但含金量要打个折
讲真，楼市君听到这个消息的第一反应，并不是吃惊于2个亿这个价格。
毕竟，亿元级别的豪宅成交，在广州并不鲜见。比如前两天，侨鑫汇悦台就刚成交了一套1.35亿的大平层。
楼市君盘算了一下发现，星河湾半岛这个价格，似乎有噱头大于实质的意味。
为什么这么说，请往下看。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
首先，我们不妨先来看看星河湾半岛五号2个亿是怎么来的。
作为星河湾半岛的五期产品，星河湾半岛五号清一色的江景大宅，本身定位着实不低。
楼市君在阳光家缘上查了一下，1260平的复式大宅，整个星河湾半岛五号仅规划有一栋——29栋，并且整栋都是这一个户型。
面积段稍小的28栋，则是清一色的936平复式产品。
除此之外，其他楼栋产品面积段基本在236-317平之间，与28、29两栋千方复式大宅，拉开了差距。
｜星河湾半岛航拍
｜广州楼市发布 摄
简单计算一下，1260平2个亿的总价，单价差不多15.8万/平左右。
这个价格放在广州顶豪市场 ，基本能达到腰部顶豪水平，仅 次于 侨鑫汇悦台、凯旋新世界等。
｜侨鑫汇悦台航拍
｜广州楼市发布 摄
值得注意的是，星河湾半岛五号这套是复式！
正常来说，复式产品都要比平层贵个50%左右，换算下来，单价还需要打个折——实际只相当于约10万/平的大平层！
因而，这2个亿总价，可以说是单价不够，面积来凑。
从这个层面看，2个亿的价格，其实也并没有那么“惊人”。
｜星河湾半岛五号实拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君查了一下阳光家缘，星河湾半岛五号1260平的产品，总套数是32套。
该楼栋去年11月份拿证，已经过了半年多，但至今只网签了1套。
相似的情况也同样出现在28栋上，共32套的936平的复式大宅，也仅网签了1套。
｜截图来源：阳光家缘
这个销售数据 说明了一点：这么高的总价，即便是星河湾，也有点hold不住。
原因有二：
其一，2个亿的预算，选择太多了。
有一个事实是，2个亿的总价预算，在广州可以横着走，云山珠水的房子基本可以任选。
像是二沙岛的宏城花园，或者珠江新城的珠江别墅，都能一键加入“购物车”。
那么问题来了，买家为什么要选星河湾半岛？
要知道，除了视野好、空间感佳的优点之外，高层复式大宅的劣势也很明显。
特别是星河湾半岛复式大宅，没有别墅有天有地、私密性高的优势，却有别墅总价高、流通性低的缺点，未来的价值潜力也很有限。
这样的房子，即便未来流入二手市场，流通性也很差。
｜二沙岛航拍
｜广州楼市发布 摄
其二，产品跨度大，客群差异显著。
星河湾半岛产品面积规划悬殊，与2个亿总价的房子同处一个社区的，还有2千万总价的房子。
这已经不仅仅是 资金实力的差异，更是圈层的天壤之别。 想要劝说2个亿的买家和2千万的买家同个社区，相当不容易。
星河湾半岛五号千方复式，反而把自己的客群走窄了。
｜番禺航拍
｜广州楼市发布 摄
从业内来说，大家认可星河湾半岛，更多的是对一线珠江后航道江景、令人称道的品质、纯粹的改善圈层的认可。
特别是星河湾集团黄老板在园林打造、用材用料等层面亲自把关，最终的产品呈现在业内口碑不错。
即便流速慢，在“慢周转”长期主义之下，大概率项目在星河湾集团内部也是盈利的。
即便是星河湾半岛不着急卖，作为企业的核心资产，还是要叫好又叫座，才能真正成为星河湾的代表。
贰
星河湾
还是那个星河湾吗？
但是目前，星河湾集团流速慢的，可不止星河湾半岛一个项目。
以同处于广州的星河湾萝峰为例，非但未能继承到产品的核心标准，相反，却存在明显盈利问题。
楼市君也曾参观过，最后的结论是：
这是一个披着星河湾外衣的、却没有星河湾本质的一个项目， 有几个原因。
一方面，萝峰的产品存在明显的瑕疵。
在萝峰，能看到一些明显的BUG。
比如层高拉高了，但是厨房橱柜上面为什么就空了？是嫌没地方积灰？
抽油烟机裸露在外，又是打算来一场赛博朋克与传统中式风格的激烈碰撞？
｜萝峰样板房实拍
｜广州楼市发布 摄
再来看看卫生间镜柜，是出于什么样的目的，要做开放格？
｜萝峰样板房实拍
｜广州楼市发布 摄
按照销售说法，萝峰的普通交标都比市场上其他项目要好。
但说实在，除了一些用料选材之外，近两年其他高品质项目普遍在做的厨房专用空调、洗碗机、蒸烤一体机等，在萝峰都不是标配。
甚至，连阳台的护栏，都只是铁艺而非铝合金玻璃。
在营销中心里面，楼市君还留意到不少墙面油漆剥落。
不敢相信，这也是星河湾集团老板所在城市的项目。
｜萝峰展示区实拍
｜广州楼市发布 摄
另一方面，萝峰的产品与地段错配。
从产品规划上看，星河湾萝峰妥妥的“缩小版”星河湾半岛。
产品137平起步，最大户型265平，一开始也要价颇高，直接跨入千万级豪宅的档次，在科学城算得上“壕”无人性。
要命的是，137平仅仅只是一个三房，什么LDKB、什么高使用率、什么L型飘窗、什么超大阳台，统统都不存在！
像是这个主卧，空间感和其他项目的小三房也相差无几。
｜萝峰样板房实拍
｜广州楼市发布 摄
在装修风格上，星河湾萝峰也是完全的“照搬照抄”。
但有没想过，科学城的买家和番禺老城的买家，明显不是同一种客群啊！
或许番禺星河湾半岛还有不少来自越秀、海珠的Old Money青睐，但科学城的New Money明显对传统中式风格不大感冒。
｜萝峰样板房实拍
｜广州楼市发布 摄
产品、品质缺位，再加上营销薄弱，最后的结果大家也看到了。
开卖两年来，萝峰仅网签206套，简单算了一下，一个月差不多10来套。
并且，由于前期豪装成本过高，客户认可不高，不得不推出“降标”后的产品。
像是2022年开盘时，首推的1栋和3栋小户型，均价还能达到4.5-4.9万/平。
而现在普通装修的价格，甚至已经低至3.6万/平起！
一来一去，整体价差高达1万/平！
这也应了一句话，任何尝试教育购房者的行为，终究会被市场反噬。
｜广州楼市发布 制
叁
利润大降
星河湾收紧裤腰带过日子
不得不说，类似这样的项目挑战，最后都会对星河湾集团的整体运营产生不利因素。
楼市君翻了一下星河湾集团的财报，一些关键数据存在隐忧。
比如2023年，星河湾集团营收98.28亿元，同比虽然增长了23%，但仍不到百亿，甚至不如2020、2021年的数据。
净利润则仅有1.75亿元，同比大降超80%！
并且，整体负债率依然超过了70%！
｜广州楼市发布 制
雪上加霜的是，对资金沉淀极大的旧改项目，或许将持续吞噬星河湾为数不多的利润。
像是投资114.23亿元的贤江村旧改，之前就传过停发临迁费的消息，不少村民已经重新搬回去了。
融资区遥遥无期，想要收回前期投入的成本，更是难上加难。
｜广州楼市发布 制
因此，星河湾也开始收紧裤腰带过日子了。
今年5月， 发行金额11亿元，票面利率高达8.5%的“2021海怡01”债券，被星河湾集团提前赎回。
并且，除萝峰村旧改之外，星河湾在广州其他旧改项目，这两年似乎都按下了暂停键。
或许，没人更比现在的星河湾更着急了。
可能慢周转依然是星河湾维持长期主义的一大利器，但是在变动的行情中，现金流才是第一要义。
特别是像星河湾半岛、星河湾萝峰这样的项目，本可以成为星河湾集团的现金奶牛。
但就目前看来，这头奶牛，明显有点跑不动了。
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