广州的成交量爆了！
在刚刚过去的6月，广州一二手房成交量均创出年内新高，呈现向好态势。
如果用“兴奋”去形容，少年君更愿意换成“欣慰”。
安慰在于这样的大环境下，广州楼市依然可以不断盘活的需求，让市场一次次对政策做出了正反馈。
有时候，信心就是在一次次突破大家预期当中，逐步恢复的。
新房缩量明显，二手整体平稳
上半年，新房网签量为27928套，较去年的40843套同比减少12915套，环比跌幅超3成， 缩量明显。
而二手房方面，则情况要好得多。上半年成交50111套，较去年的53872套同比减少3761套，下降近7%， 整体比较稳定。
细看之下，二手房的稳定代表广州的基本盘还在，至于一手房前期实在太“拉垮”，即使6月发力了，是近6年最差成绩！
不过，幸运的是除了2月时期， 一二手房成交普遍呈现逐月走高的态势。
尤其是在“5·28”新政利好带动下，6月的新房、二手房成交量双双创下半年度单月新高，有望延续一波行情。
阳光家缘数据显示，6月全市新建住宅网签7623套，环比上涨47.8%，同比上涨14.7%。
同时，广州市房地产中介协会最新发布的数据显示，5月26日~6月25日，二手住宅网签宗数为10456宗，环比大幅增长33.40%。
图源：广州日报
对于下半年的房地产市场的走势，中指研究院分析师孟新增表示，2024年上半年，中央多次强调房地产的重要性，年初明确楼市稳市场、防风险、促转型政策方向。“5·17”新政后，快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，明显提振了市场情绪，带动购房需求释放， 新房市场短期或仍处于筑底阶段。
花钱更谨慎了，买房只买有性 价比的
事实上，大家并不是兜里没钱，只是花钱变得谨慎了。
买房作为一场消费，也避免不了买家们追求性价比，集体消费降级。
因此，目前 大部分房子正在祛魅，价格正在修正。
广钢花城 最近正在清盘，67㎡两房做到215万，87㎡三房做到270万， 最低可以做到2.9万/㎡ ，吸引力可想而知。
远郊新盘降价则更加明显，直接腰斩。
中建凤榕台 售价12xxx元起/㎡，80㎡三房总价不到100万，89㎡四房总价不到10x万，价格直接破发，且年底就能交楼。
而对于二手房，新政刺激下，置换链条打通， 买家“弃旧选新”现象愈发明显，业主需要卖一买一，割肉降价出售的房子越来越多。
天河老网红兰亭盛荟有一套71平的北向低楼层两房，报价320万，折合单价4.5万/㎡，吸引众多买家的强势围观。
而海珠西标杆光大花园目前也在进行价格调整，整体比高位是回调15-20%。二期一套71平电梯2房，成交305万，比1年前成交价少100万。
还有一套二期78平的毛坯电梯2房，报价仅300万。
不仅是偏刚需户型，这份“割肉潮”传递到改善板块。
珠江新城6月成交58套，保利心语、南国花园等热门楼盘部分成交房源，单价降至10万以下。
效果也比较突出，天河公园、同和、珠江新城和白云大道北等板块增长幅度均超过五成。
贝壳数据显示，2024年6月，广州二手房的 议价空间整体已达到9% ，为近年来议价空间最高的一年。
事实上， 新房、二手房的客源互相分流。
以荔湾、番禺为例，两区的新房供应量较大，在售楼盘均超20个，其中番禺还有“全新爆款”（比如越秀·万博城）开盘。
因此，荔湾、番禺的二手房成交上涨幅度较其他区小。
至于一两年前大热的黄埔，由于部分优质新房处于尾盘状态，旧改的融资住宅供应暂未补上，所以新房成交套数已跌出TOP5，而二手成交环比涨幅超5成。
而一二手竞争更加激烈，正是买家淘笋盘的好机会。
擦亮双眼，天河也有赔钱货
曾经，“是天河就够了,是天河就购了”是买房人的信仰。
但少年君告诉你， 现在时代不同，天河的房子也会 能亏得哭爹喊娘。
位于天河东的天河星作，主打天河白领刚需，在2020年清盘均价4.75-5万/㎡。
手持4年后的今天，中层东南向94平三房，成交总价306.8万， 折合单价3.26万/㎡。
查一下当时的特价房源，96方西向三房也要485-495万。南向94平三房，楼层还可以，朝向更优，保守估计也能报500万。
如果这套94平单位，在2020年按当时的市场价买进，业主的3成首付全亏光，还倒搭进去40多万，可谓是“跌到眼坦坦”。
事实上， 如果地段&配套与价格不匹配，“宇宙中心”效应也不一定能奏效 ，毕竟买房人的钱也不是大风刮来的。
当所有人沉浸在市场回暖，交出了一个漂亮成绩的喜悦背后，也要理智的认识到，成绩背后的本质，依然是在 以价换量。
因此，一手房也学聪明了，保利天汇清货价基本 上都是5字头，6 月能卖出37套，全靠它自己降出了性价比。
城投天禧、能建·天河麓誉府 的首开，都出了4字头的价格。
过去一个月，涌入市场的大量买家，把高性价比或真正稀缺的房源一扫而空后，所剩的大量“中中间间”房子，没戳中当下买家心中的“爽点”。
看一个数据，除了珠江花城因为有价格促销，所以单周数据较好。
再看看天河润府、天河壹品，最近每周的成交量都是个位数， 肯定逃不脱再次降价的结局。
市场价格底，究竟到了没有？
至于 从全市住宅价格的走势来看，大家最关心的 市场 价格底，究竟到了没有？
我们可以看看5.28新政以后项目的表现，不少楼盘为了 冲业绩，半年和全年任务，把优惠力度尽可能做到最大，打造了一个阶段性抄底窗口期。
在这种关键的时刻，如果带看量很大，成交转化率高，那就证明该楼盘的价格已经降到买房者的心理预期，后续再大降的可能性不大。
成交量一旦起来了，那就是在磨底，少年君认为是合适的买入时机。
若带看量不多，买的人更少的话，买家不妨再等一等或换一个项目。
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