没想到，大家都期盼的“太古汇扩容”，横生了波折。
今年5月，广州文化中心以23.34亿元底价挂牌，项目位于天河太古汇北面，市场预期普遍认为会是太古地产拿下，作为扩建太古汇的重要一步。
但没想到是，直至挂牌结束，项目没有等来任何出价，最终标的流拍。
如今，广州文化中心再次在广州产权交易所官网挂牌，但转让底价降至约21.01亿元，降价幅度达2.3亿。
再次转让交易，会等来太古地产的出手吗？我认为大概率会。
而且，太古汇的扩建，只是广州下决心发展高端商业的其中一步，接下来广州的高端商业格局，即将大洗牌。
来展开聊一聊。
01
降价2.3亿出让，太古汇扩容在即
资料显示，广州文化中心位于广州市天河区天河路387号101房，即本次拍卖的标的。
项目位于如今天河太古汇的北面，此前一直是太古汇项目的一部分，但其权益，却不属于太古地产。
△广州文化中心
来源：广州产权交易所
早在2001年，广州日报获得石牌桥项目的开发权，随后太古地产寻求合作，双方共同开发了广州报业文化广场项目。
而这个项目，即是如今太古汇的前身。
2004年时，太古地产增持太古汇项目股权，由原来的55%增加至97%，广州日报的股份减至3%。
此时的太古地产，几乎已经全面掌控了项目，因此广州报业文化广场也摇身一变，成为了如今广州唯一的重奢商场——太古汇。
但哪怕掌控了97%股权，但仍然还有3%不属于太古汇，这部分就是如今的广州文化中心。
而广州文化中心因为自身产权复杂原因，虽位于寸土寸金的天河路商圈内，且早于2012年建设完毕，但仍然空置了十年之久。
△广州文化中心
来源：广州产权交易所
好在，文化中心终于在2023年6月完成确权登记，最终项目资产登记在广州市文化广电旅游局名下。
困扰项目最大的历史遗留问题解决，盘活项目便迫在眉睫。
虽然项目如今放在广州产权交易所公开拍卖，虽流拍过一次再降价重来。
但项目最终会被太古地产收入囊中，应该是大概率事件。
原因有三：
其一，无论是首次挂牌还是二次挂牌，其转让的交易条件限制都非常苛刻，几乎非太古地产不可拿。
其条件明确写明了，标的建筑不得以任何形式影响或更改外立面，不得与太古汇产生竞争。
其二，早在去年9月，广州市规划和自然资源局发布批前公示，拟对广州文化中心进行加、改、扩建工程，申请将地下三、四层及地上部分调整为商业。
而广州文化中心使用功能调整为商业性质，亦事先征求了太古汇同意。
其三，今年天河区的政府工作报告明确提出，市区合力推动SKP项目落地，支持太古汇、领展广场等扩容提升，引导商场商店数字化、智慧化转型。
△ 图源：南方日报
种种迹象都表现出，广州太古汇将接盘该文化中心，扩容太古汇。
而太古汇的扩容其实对于自身而言，也好处多多。
由于广州文化中心面积约5.2万㎡，体量不小。
所以如果可以成功扩容，将有助于太古汇丰富自身业态，强化奢侈品矩阵和首店战略，继续夯实自身的“广州第一重奢商场”地位。
此外，广州文化中心出让条件以及规划透露，未来项目将会建设艺术中心、图书馆还有影院等，将填补如今太古汇在此方面的空白。
02
发力高端商业，广州脚步紧密
当然，有人也会有疑问，如果太古汇扩容是极大概率事件。
为何第一次会流拍？
我猜测，一方面是广州文化中心本身存在的制约因素，其使用年限仅剩17年，以及物业处于毛坯状态，后续装修耗时较长。
另一方面，太古商业在今年，业绩罕见地释放了寒意，不仅只有广州，其在香港和内地共9座重点商业，7个商业零 售销售 额罕见都同比下降。
如上海兴业太古汇零售销售额下降19.4%，成都太古里、广州太古汇分别下降14.7%和9.2%。
因此，广州太古汇虽对扩容有需求，但如果能用更低的价格获得广州文化中心，也会更有性价比。
△图源：太古地产 官网
因此广州文化中心二次挂牌，降价2.3个亿，也算是广州为推动太古汇扩容，做出的让步。
如果最终项目能成功出让，对于太古汇以及广州而言，是双赢的局面。
如今，除了太古汇将扩容外，广州政府工作规划意见还将推进落地SKP，聚龙湾太古项目、白鹅潭万象城等高端商业提上日程。
可以预见，广州的高端商业格局，即将迎来大洗牌，这对于广州培育建设国际消费中心城市意义重大。
过去的广州，虽然商业多点开花，但在高端商业这一模块，与北上深等其他一线城市，还是存在差距，提升空间巨大。
特别在重奢商场方面，过去多年来只有太古汇一家独大，但随着广州决心发力商业。
未来广州将打造天河—珠江新城、长隆—万博、白鹅潭、广州塔-琶洲、金融城-黄埔湾等5个世界级地标商圈。
目前白鹅潭商圈已有聚龙湾太古项目、白鹅潭万象城两大巨头；
长隆-万博商圈除了万象系商业落定外，还有广州首座K11 Select，以及南站将建设的ICC；
而珠江新城，太古汇有望扩容，同时SKP项目的落地也在筹划中，在今年2月初，来自越秀商管的官微消息显示，北京华联（SKP）百货有限公司，已签约入驻广州国际金融中心。
团队入驻办公，意味着前期工作将展开，一定程度上验证了广州SKP正在实质性推动。
未来的天河路-珠江新城商圈，还将继续提质。
随着广州越来越多的高端商业项目陆续推进、落地，广州的商业格局正在被改写，高端商业活力也将进一步被唤醒。
千年商都羊城，正在向国际消费中心城市进阶。
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