Q1上海二手房交易量达三年新高，市场真实情况？
二手房成交量上涨主要是受517新政及上海版“沪九条”政策的影响，提振了楼市信心、带动了成交量的上涨，其中1、社保5年改3年，影响较大，扩大了购房的人口基数，2、降低首付比例，降低了刚需的上车门槛，400万内的房子，上车成本在100万以内，购房者可以加杠杆上车，3、放开外地单身人群在市中心购买二手房，也刺激很多刚需购买核心地段的总价较低的产品。成交房源主要集中在外环外区域的次新房及中心区域的老破小，总价方面，400万以内的刚需项目占比超过6成。
Q2上海部分区域出现了二手房提价，是否有区域结构性变化？二手房成交量上涨是否对一手房产生联动？
二手房市场整体仍然表现为以价换量，大部分都是低价成交，但是二手房企稳迹象也出现，就是折扣的力度在收窄，所谓的提价，只是在原来大幅度折扣的基础上，通过提价，来降低折扣幅度，并非从挂牌价的基础上，直接加价。
二手房市场热度上升，对新房市场有联动性影响，但是跟过去比有下降的趋势，也就是说卖掉二手房的人群并非向过去那样，还会冲到楼市购买新房，置换的需求仍然有，但是这种比例在下降。
Q3湖北襄阳发布盘活存量土地方面政策，按照“以需定购”原则，依法收回闲置土地。允许采取“收回-供应”并行方式简化程序，办理规划和供地手续。对于未完成开发投资总额25%以上的出让土地，实施预告登记转让制度。此前是否有先例？实际层面经济账能否平衡？
这意味着我国供地模式发生根本性转变，未来“以需定建”将是核心原则。在这个导向下，收回闲置用地可以实现三个目的，一是，闲置土地属于广义库存的范畴，回收长期闲置土地属于去库存，目的在落实4月份住建部的去库存战略；二是、能够加快保交楼保交付。部分房企因为资金链紧张问题，很多项目处于停工状态，不能及时开工，或者开工量达不到要求的就回收，在一定程度能够督促企业加快开工进度，尽快实现保交楼目的；三是提高土地资源利用效率，实现土地使用效用最大化。当前楼市一方面面临住宅库存大的问题，同时还面临保障住房供应不足的问题，通过闲置用地回收，用作保障房建设的话，相当于把住宅的库存直接填补作保障房的缺口，实现双赢。
《闲置土地处理办法》对于闲置土地界定和闲置处置有明确的规定，但是在实际过程中，一般执行较为宽松，有些开发商通过阶段性开工的模式，拖延项目开工进度，所以真正实现回收的土地并不多，湖北给出了投资进度的要求，不满足条件就回收，在一定程度上可以说开了先例。政策规定超过2年闲置就会无偿收回，回收可以有几个方面的用途，一是再转让，可以增加地方财政收入；二是，回收后划拨为保障住房，这样可以保障房的成本，更好实现产品打造。
Q4如何看待近期某港资房企加速处置非核心资产的动态？港资大型房企一直奉行低杠杆的运行模式，如今频繁处置非核心资产，是否与此相关？
第一、从行业发展角度来看，房地产行业已经进入新模式，新发展阶段，大环境的变化对房企发展战略、运营模式，资产价格都有较大的影响；高杠杆高负债战略适合在行业快速上升期，债务驱动发展模式比较明显，一般通过高周转以及借新还旧的模式来解决到期债务问题。目前行业已经进入低周转阶段，现金流大幅下降，企业发展战略调整是必然；
第二、从资产的角度来看，在新阶段，资产重构趋势明显，资产普涨阶段已经过去，资产价值分化，有些资产有缩水的迹象，及时处置部分资产也是在做资产价值管理；
第三、从企业发展角度来看，每个公司都面临较大的债务压力，尤其是存量债务中还有一些属于高成本债务，需要通过偿还债务，降低杠杆的方式，来降低企业的成本。同时，负债率较高，在一定程度上也影响了公司的财务健康状况，包括对投资人的分红派息状况。
Q5为何港资房企的负债率要普遍低于内地房企？港资房企的低杠杆的运行模式，对内地房企是否有启发？
港资企业经历过香港的房地产周期和金融危机的影响，更倾向稳健发展，同时， 香港房地产很早就进入到存量市场阶段，存量市场更侧重在运营能力和资产管理的能力，轻资产的模式以及风险厌恶型偏好，所以港资房企负债率都偏低。
港资低杠杆对内地房企有一定的借鉴意义，尤其是近两年我国也进入到慢周转的存量市场发展阶段，增量空间收窄与高杠杆、高周转的模式不匹配，同时，向轻资产模式转型也是必然趋势，这些都要求企业负债率控制在较低的水平。
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