众所周知，东京的塔楼是日本富人圈的执念。

塔楼往往地段绝佳（集中在港区、新宿、涩谷、中央、千代田都心5区）、配套顶级（健身、桑拿、会所、儿童游乐区、会客大厅等等）、风景一枝独秀，价格上也以亿为单位起跳。

作为稀缺资源，人气的东京塔楼真的是炙手可热。

由于重建和再开发，东京湾地区塔楼公寓的价格也在持续上涨。这股涨价大潮到底是会像房地产泡沫一样破灭，还是进一步上涨赶上未来的通货膨胀？

一、首先我们要知道海湾地区的塔楼价格飙升的背景

一般来说，成功投资塔楼公寓的模式可分为以下两大类：

第一类："居住型公寓"，即购买公寓作为自己的居所，并在升值时转卖获利。第二类："出租型公寓"，即购买公寓出租给他人，在赚取租金的同时获得升值利益。

到目前为止，海湾塔楼公寓的主要成功投资模式是第一类，这场游戏始于2009年左右，那时的房价仍处于低位，一些买家购买湾区塔式公寓作为自住房。

随着房价的不断上涨，他们吃到了价格上涨的红利，转手赚取数千万日元的利润，同时在湾区重新安家落户，甚至将原本贷款余额减少的房子出租出去，以获取收入。在这场循环的游戏中，逐渐形成了当前的市场。

那么，为什么会出现如此惊人的涨价现象呢？这是因为 “土地（=城市）开发”ד建筑规格”与潜在买家相匹配，并且租金进一步上涨。

世界城市博览会取消后，海湾地区通过重新开发已日趋走向成熟。拿塔楼来说，如一些房间的拥有优越景观、豪华入口和酒店式建筑规格，这些优势都成功地让它们区别于与其他的物件。

二、“日本房租难以上涨”已经开始有了变化

在日本，租金往往很难上涨，部分原因是房间租户受到《土地和房屋租赁法》的保护，所以房主很难上涨房租。

因此，一旦市场上的购房和居住需求推高了房产的买卖价格，实际上就很容易出现租金不变的情况。可以说，这种情况不仅在海湾沿岸地区出现过，在日本全国范围内也出现过。

不过，近年来这种情况有所改变。

在货币政策长期宽松的背景下，通过出售房地产和金融资产赚取利润的“现金富裕阶层”正在崛起。

由于行业、企业类型等原因导致工资两极分化，受通货膨胀影响的商品价格也两极分化。再加上国内外投资者对日本房地产的积极投资。这些因素都推动了租金持续上涨。

此次聚焦的湾区塔楼，是一个与日本东京站周边的主要办公区（丸之内、大手町、八重洲、日本桥等）和港区快速发展的办公区（虎之门、麻布、六本木等）交通便利的地区。

除了作为购房前奏而租房居住的潜在购房者外，还有许多人因工作等原因从其他地区搬迁过来，因此稳定的租赁需求实际上正在变得更加强劲。

三、只要房租上涨，塔楼的房产泡沫就不易破裂

海湾地区公寓价格走高，租赁需求上升，租金也在上涨。在这种情况下，很难导致房屋价格超出实际情况的泡沫状态发生。

所以，以目前情况展望未来而言，无论是租金还是房价，都不太可能大跌。

此外，东京站西南的虎门、六本木、三田/大町、高轮门户和品川地区有许多中等规模以上的再开发项目，这带动了区域整体的发展，也会聚集需求。

其中，考虑到以筑地为中心的再开发，可以认为东京城市的形成将更加靠近海湾沿岸，这一地区的地段优势也显而易见。

更重要的是，现在的塔楼公寓很多是根据房屋规格来取胜的，因此也可以对房地产投资进行风险管理。作为投资者，不仅要关注房屋交易价格，还要关注背后的租金，这样就可以在一定程度上规避风险。

与三十多年前的日本泡沫经济不同，任何房产的价格都不可能无上限地上涨。所以投资者在持有、购买和出售房产的过程中，应该不断查看租金数据，仔细制定房价假设，并逐一验证，这样才能成为笑到最后的投资赢家。

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