2024年第27周广州城市更新市场周报

（07月01日—07月07日）

本期看点

政策资讯：

本周收录市级政策1条，内容涉及危房改造。

行业资讯：

1.广州市微改造项目座谈会圆满举行

2.广东首个“房源超市”开张！黄埔17个楼盘可用房票结算

3.广州市规划和自然资源局越秀区分局推进低效用地“标图建库”及低效用地再开发专项规划研究工作

项目动态：

本周，广州市共发布5个项目动态：基础数据公示1项，用地面积19.3公顷；控制性详细规划调整3项，201.6公顷；征收补偿安置方案公告1项，用地面积7.2公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有4宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有3个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1346套，成交面积173592㎡；商业成交89套，成交面积7709㎡；办公成交105套，成交面积9809㎡；车位成交448套，成交面积5790㎡；合计成交1988套，成交面积196900㎡。

01

政策资讯

本周收录市级政策1条，内容涉及危房改造，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）

发布单位：广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局

发布日期：2024-7-2

文件要点：

1、适用范围。本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危破房改造工程。

2、改造方式。在确保改善房屋安全状况及不突破生态环境底线管控要求，且周边条件允许的情况下，城镇危旧房可采取以下方式实施改造提升：（1）维修加固。在不影响房屋结构安全前提下，通过局部拆换（或加固）建筑组成部分、完善使用功能和配套设施、强化安全防护措施等方式予以改造；（2）拆除翻建。通过整体拆除翻建并优化相关使用功能和配套设施方式予以改造。

3、建设单位相关要求。项目建设单位原则上为《广州市房屋使用安全管理规定》（广州市人民政府令第164号）规定的房屋使用安全责任人。（1）单独改造但房屋使用安全责任人系多人或涉及两个及以上危破房小规模联合改造的，由房屋使用安全责任人协商一致确定项目建设单位或依法委托第三方负责具体改造实施。（2）采取成片改造的，房屋使用安全责任人应按《中华人民共和国民法典》规定依法履行改造意愿、改造方案等共同决定事项的表决程序，并依法依规委托相应资质专业机构作为项目建设单位。

4、改造提升标准。（1）单幢房屋：不增加户数；不改变原建筑规划用途；基本不改变四至关系；基本不扩大原建筑基底。（2）老旧小区：不增加户数；不改变原建筑规划用途；不突破用地红线。鼓励采取多、高层建筑方式实施改造建设，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。

5、扩容提质条件和标准。（1）非成套住宅：原每户套内可完善厨房、卫生间等必备设施功能。（2）成套住宅：①套内建筑面积≤90㎡且每户原有厨房卫生间面积＜《住宅设计规范》最新标准的，可按规范最低完善其使用面积；②套内建筑面积＞90㎡的，原则上不得增加套内面积。有条件的城镇危旧房屋改造项目地上公配建筑规模增量原则上不超过30%。

6、改造资金来源。（1）房屋使用安全责任人自主筹集（业主自筹）。（2）鼓励市场主体通过入库、联营等方式参与危旧房改造。（3）鼓励银行机构提供专项融资服务支持房产抵押进行融资担保。（4）通过个人公积金（住房补贴）及公积金贷款、物业专项修资金、单位住房维修基金等方式筹集资金。

02

行业资讯

1.广州市微改造项目座谈会圆满举行

7月1日下午，广州市城市更新协会联合广州市城市更新规划设计研究院有限公司在颐德中心14楼会议室组织召开了“星星之火 何以燎原”广州市微改造项目座谈会。广州市住房和城乡建设局王宏伟局长出席并主持会议，局城市环境建设管理处、房屋管理处、规划发展处相关负责人，越秀区房屋管理局、荔湾区住房建设和园林局相关负责人，北京市建筑设计研究院有限公司黄捷大师、华南理工大学郭谦教授、广州美术学院杨岩教授及十余位企业负责人代表参会。

会议开始，广州市城市更新规划设计研究院有限公司党总支书记、董事长骆建云简要介绍了与会人员和会议背景。随后，城市环境建设管理处、房屋管理处相关负责人对广州老旧小区改造及历史建筑活化利用情况作了基本介绍并对具体项目资源进行推介。

在讨论交流环节，各单位代表积极发言，就微改造项目的经验做法、存在的问题以及改进建议进行了深入的交流。讨论内容涵盖了如何活化利用存量资源、发掘历史建筑的文化内涵、形成品牌带动作用，以及在存量资源活化利用过程中遇到的政策路径、资金补贴、资源信息共享等问题。

王宏伟局长对各单位在微改造项目中所做的努力和贡献表示肯定，并对未来的发展方向提出了展望。他指示，协会要进一步发挥政企沟通桥梁作用，主动对接各类企业，做好服务工作，多路径了解企业需求和难点痛点。

此次座谈会的成功举办，不仅为广州市微改造项目的参与者提供了一个交流和学习的平台，也为项目的深入推进和创新发展奠定了基础。我们期待在各方的共同努力下，广州市的老旧小区和历史建筑能够得到更好的保护和利用，焕发出新的活力。

2.广东首个“房源超市”开张！黄埔17个楼盘可用房票结算

7月3日，广东首个“房源超市”正式开张，共17个楼盘上架。凡是选择房票安置的村民，均可进入该“房源超市”选购房屋，并在购买时使用房票进行结算。该名单将视具体情况进行动态调整，具体适用范围以各村房票安置实施方案为准。

随着城中村改造项目的进一步推进，村民对改造房屋安置的需求越来多样化，如何让村民在选择安置房时拥有相对自由的选择权？黄埔区住房和城乡建设局与区城市更新局联合推出了“房源超市”。在该“房源超市”中，选择房票安置的村民，可以用自己手中的房票，以更低的价格，在自己心仪的地段选择、购买心仪的安置房。

首批纳入“房源超市”的楼盘，共有包括黄埔新城、中央城、富颐华庭在内的17个项目，遍布黄埔区海丝城、科学城、知识城三大片区，涉全区10个街道，配套都较为完善。

值得一提的是，用房票在“房源超市”购房还可多退少补。如果房票的票面金额减去商品房买卖合同约定的商品房金额之后仍有盈余的，房票的持有者可在房票到期后向房票核发单位申请领取余额；如果房票的票面金额不足以支付购房首付款，购房者则需自行筹集剩余款项。

至于村民用房票买房后开发企业如何兑付，黄埔区城市更新局相关负责人介绍，在签订商品房买卖合同后，开发企业可按规定开具发票，并凭房票、商品房买卖合同、身份证明等材料，向房票核发单位申请资金兑付。兑付资金将从房票监管账户拨付到商品房买卖合同注明的预售资金监控账户。

3.广州市规划和自然资源局越秀区分局推进低效用地“标图建库”及低效用地再开发专项规划研究工作

2023年1月，越秀区成功入选全国首批自然资源节约集约示范县（市）。2023年11月，越秀区自然资源节约集约利用典型经验获得自然资源部认可，入选《自然资源节约集约示范县（市）第一批创新典型案例》。自入选创建自然资源节约集约示范县（市）以来，越秀区分局结合我市低效用地再开发试点工作，持续推进低效用地“标图建库”及低效用地再开发专项规划研究工作。

一是建立了低效用地再开发“项目库”并获自然资源部备案确认。2024年3月，越秀区建立了越秀区低效用地再开发“项目库”成果。该“项目库”包含瑶台村改造、广州站站城产居一体化地区、南洋电器厂及周边更新改造、环市东商圈片区等9个重点项目，用地面积共计约3.22平方公里。2024年6月广州市低效用地再开发“项目库”成果获自然资源部备案确认，已备案项目后续可适用我市低效用地再开发试点相关创新政策。

二是制定越秀区创建自然资源节约集约示范县（市）实施方案，建立区级协调机制。为完善工作机制，越秀区分局印发了《越秀区创建自然资源节约集约示范县（市）实施方案》，该实施方案明确了越秀区重点推进低效用地“标图建库”、工业用地和产业园区调查、低效用地再开发专项规划研究等八项工作内容。

三是全面开展低效用地摸查，开展低效用地再开发专项规划研究工作。为进一步摸清低效用地底数，越秀区分局通过收集国土变更调查、统计数据等基础资料，对越秀区全域土地进行现状分析。结合实际情况，建立越秀区低效用地评价指标体系，初步建立低效用地再开发资源库。结合低效用地的区位条件、规划管控等情况，进行再开发潜力评估，分析存在问题与挑战，提出“分区、分类、分期”开发策略，形成《越秀区低效用地再开发专项规划研究（初步成果）》。

下一步，越秀区分局将结合国家、省、市相关要求持续深化研究，积极推进政策创新，为重点项目落地做好自然资源要素保障，进一步自然资源节约集约利用水平。同时，加强典型案例经验的总结提炼和宣传推广。

03

项目动态

本周，广州市共发布5个项目动态：基础数据公示1项，用地面积19.3公顷；控制性详细规划调整3项，201.6公顷；征收补偿安置方案公告1项，用地面积7.2公顷。

1、基础数据公示

1

广州市番禺区沙头街道汀根村村镇工业集聚区更新改造项目

用地位置：沙头街道汀根村

标图建库号：44011302033、44011302060

现状用地面积：共193054.7㎡，其中一类居住用地6743.3㎡，一类工业用地142818.7㎡，商业用地21282.3㎡，城市道路用地19142.2㎡，社会停车场用地3068.2㎡

现状建筑面积：共121965.1㎡，其中村集体物业108774㎡，非村属国有物业13191.1㎡

总人口：13224人

树木资源：共518棵，无古树名木

2、控制性详细规划调整

1

广州市黄埔区龙湖街道旺村旧村改造（黄埔区AG0634 规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区北部、中新广州知识城城南部、龙湖街旺村村域范围内，知识大道以东，新九快速路以西

用地面积：1334700㎡

主要调整内容：

2

广州市黄埔区长岭街道长平社区旧村改造项目（黄埔区AG0119、AG0120、AG0128、AG0662规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区长岭街道，西临长贝一路，东临岭福北一路，北靠广汕公路，南接长贤路

用地面积：335000㎡

申请调整内容：

一、用地布局及规划指标调整

①改造范围内：将商业用地兼容商务用地、商务用地兼容商业用地、公园绿地、水域等调整为二类居住用地、服务设施用地、商务用地兼容商业用地兼容文化设施用地、文化设施用地、中小学用地、城市道路用地，均衡布局公共服务设施和市政公用设施；

②改造范围外：新增城市道路用地、村庄建设用地、一类工业用地兼容公共管理与公共服务设施用地兼容商业服务业设施用地、供电用地、公园绿地等用地，同时结合道路调整优化用地边界；

③改造范围内总建筑面积由现行控规56.59万m调整至98.18万㎡，较现行控规增加41.59万㎡；管理单元内总建筑面积由516.26万㎡调整至572.02万㎡，增加55.76万㎡。

二、道路调整

落实道路工程建设方案，将广汕公路支线由20m拓宽至26m。在现行控规基础上，加密城市支路网，提升片区路网通行能力和交通可达性，新增4条支路。

三、公共服务及市政公用设施调整

改造范围内规划居住人口2.08万人，规划居住配套设施总建筑面积7.08万㎡，占住宅建筑面积的11.0%，共68处，较现行控规增加48处。其中，独立占地公服设施共12处，包括63班九年制学校(42班小学+21班初中)1处、9班幼儿园1处12班幼儿园1处、15班幼儿园1处、可回收物便民回收点4处、垃圾收集站4处；落实《广州市工人文化宫布局规划(2020-2035年)》的布点要求，新增黄埔区工人文化宫1处，建筑面积1.56万㎡，结合本项目同步建设。改造范围外规划新增110KV变电站1处。

3

广州市黄埔区长岭街道岭头公司旧村改造项目（黄埔区AG0120、AG0129规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区中部长岭街道，东至水声水库，南至永顺大道(长岭西邻长平村，北倚鸡啼山

用地面积：346500㎡

申请调整内容：

一、用地布局及用地性质调整

1.改造范围内：优化用地布局，将二类居住用地、服务设施用地、商务用地兼容商业用地调整为二类居住用地、二类居住用地兼容交通场站用地、服务设施用地、商务用地兼容商业用地、中小学用地、公园绿地兼容防洪设施用地，落实3处黄埔区登记保护文物单位（光远堂、岭头胡氏宗祠、胡氏大井）为文物古迹用地；

2.改造范围外：结合区域道路交通优化和河涌水系管控需求，将二类居住用地、服务设施用地、交通场站用地、公园绿地、农林用地调整为交通场站用地、公园绿地、水域、农林用地；

3.改造范围内总建筑面积由67.44万㎡调整至66.14万㎡，较现行控规减少1.30万㎡:规划管理单元内总建筑面积由265.75万㎡调整至260.88万㎡，较现行控规减少4.87万㎡。

二、道路调整

提高交通服务能力及道路网密度，优化1条次干路和1条支路线形，新增4条支路。改造范围内保留1处公交首末站、改造范围外公交首未站由1处优化为2处，其中1处公交首未站增加兼容社会停车场。

三、公共服务设施及市政公用设施调整

改造范围内规划人口1.70万人，规划公共服务及市政公用设施总建筑面积为5.83万㎡，占住宅建筑面积的11%，共80处，较现行控规增加34处。其中，规划教育设施共4处，包括1处45班九年制学校(15班初中、30班小学)3处9班幼儿园(含托儿所)。

3、征收补偿安置方案公告

1

广州市增城区中新镇中新村更新改造项目

用地位置：位于增城区中新镇中新村

用地面积：72399㎡

被征地农村集体经济组织：广州市增城区中新镇中新村股份经济联合社、中新村上围股份经济合作社、中新村古塱股份经济合作社、中新村上角股份经济合作社

征地补偿标准：采取拆除复建、货币补偿的方式结合进行补偿安置

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有4宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有3个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年7月01日至2024年7月07日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

2024年第18-19周广州城市更新市场周报

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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