上海城市开发的历史上，有几个规划可以称之为神来之笔：

靠一个规划，盘活一个区域，让当地及周边数个板块的命运发生重大转变。

本文，我们聊三个可以称之为神来之笔的板块。

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01

大虹桥

说起上海城市建设中的神来之笔，第一个就必须说的是大虹桥。

大虹桥这一大片土地，起点可以说是低到尘埃里。

大家都知道，大虹桥是一个四区交界的地方，都是各区的边角料板块，属于典型的“四不管地带”。

在虹桥高铁站没有开发前，这种四不管地区，规划要多混乱有多混乱。

嘉定的江桥是嘉定的最南面，本来被铁路拦隔在外，和嘉定主城联系很弱，嘉定一直没给他投入太多资源，早年直接被规划成了动迁大居。

江桥建了不少工厂，还有蔬菜批发市场，早年不少外来务工人员来上海都把江桥的第一个落脚点，打打零工讨讨生活。

青浦徐泾和闵行华漕接壤，情况比较接近。

徐泾离老青浦县城的成熟区比较远，华漕诸翟地区同样在闵行四处不贴边，跟金虹桥、莘庄、老闵行都有点距离。

这俩区域当年除了自身的老镇中心区域，大部分地方都是农田和荒地。

90年代开始，靠着长宁外资企业的产业外溢，这里零散的修建了一些工厂，也为这些工厂主匹配开发了一些别墅社区。

国家会展中心动迁前，嘉闵高架以西

有虹桥机场这个物理天堑阻隔，这个区域如果没有规划进来，到今天可能都是城乡结合部。

好在，操盘手高瞻远瞩，虹桥高铁站建好，以虹桥枢纽为基础开发虹桥商务区直接让这一大片区域逆天改命。

虹桥枢纽这个空铁一体的体系，直接让长三角一日达，亚洲24小时可达成为了可能性。

当时有个模型，大概是这么说：

一个日本的外企高管早上日本飞来虹桥机场，上午在虹桥商务区的中国总部开会，中午坐高铁去江浙视察工厂，傍晚回到虹桥枢纽，晚上可以回到日本的家里。

虹桥商务区来承载这些企业总部，国家会展中心择作为国际商品展览的中心。

顶级规划下，开发商们闻风而动，几年时间就把虹桥商务区建了起来，随后又开始了整个大虹桥的拓容。

随着一块块地块的出让，徐泾、华漕、江桥都被绑上了大虹桥的战车，城市化水平都发生了天翻地覆的变化。

徐泾建成了西虹桥商务区，写字楼和众多住宅小区拔地而起，青浦也借此在第三产业迎来了一波不小的发展。

江桥成功在北江桥造起来以龙湖天璞为主的商品房社区，也借着大虹桥的概念捞到了蔚来总部、临港嘉定产业园这些项目。

华漕先是有了虹桥商务区，如今也正在开发未来大虹桥的C位，前湾。

相比于十几年前一片荒芜和混乱的界面，如今的大虹桥显然已经成为外环旁规划最牛，城市节目最好的板块之一。

当然，说到这，很多朋友可能会疑惑，我们这个典型的“大虹桥小黑子”，怎么突然开始吹起来大虹桥了？

从规划视角，大虹桥无疑是神来之笔，让一片烂地重获升级，借此带动了几个区的发展，甚至

在环沪热销的时代一度成为长三角的精神地标。

这些方面无疑是值得肯定的。

但是从楼市视角，我们要客观的看待规划的落地情况、人口的引入情况和新房供应量之间的关系。

虹桥商务区的产业在开发商退场后正在经历调整，尚未完全恢复元气。

西虹桥等地区的写字楼大量空置，商业多年无法开业，仍然需要漫长的产业引进过程。

前湾地区落地了几个上海重大工程，但是整体仍然是开发早期，后面的路估计还要走几十年。

江桥就不说了，增量真的不是太多。

但是对比于仍然比较早期的产业，大虹桥这些年卖的新房项目太多了，远远超过了实际需求。

这个维度来看，大虹桥楼市供需平衡还有漫长的路要走。

短期我们还是维持原来对大虹桥房价的判断，先要看几年后限售房源解禁的情况，才能真正判断底在哪里。

02

前滩

前滩无疑是上海城市建设中的奇迹，十年时间，让一片荒地变成了CAZ。

前滩航拍图源网络

所谓的CAZ直译叫中央商务区，简单解释就是市中心的意思。

前滩单是从城市建设角度来看，本身就是一个奇迹。

十几年从一片滩涂，开发成了集商业、办公、居住、文化、休闲为一体的，成熟的城市中心区，放眼全球都堪称一绝。

当然，本次说前滩是神来之笔，并不是说浦东的产业实力如何强，陆家嘴集团的建设规划能力如何强等等这些老生常谈的夸赞。

前滩这个规划真正牛的地方在于其战略意义。

前滩的开发，真正打破了已经固化多年的市中心边界，让上海市中心一举南移5公里。

上海的CAZ范围，其实核心区域仍然是老上海最繁华的那些区域，那些地方的城市规划格局是一百年前就已经基本框定的格局。

老上海范围

近三十年，除了长宁的虹桥经开区古北，真正拓展出去的部分，只有苏州河以北的苏河湾、北外滩、东外滩，被黄浦合并的南市和卢湾南部。

当然这些个片区也是有历史沿革的，只是当年并不算纯粹的“市中心”，更多的规划建设都是2000年后的这二十年。

CAZ的范围

满打满算，也只是让上海的市中心，向北向南拓宽了2公里范围。

而世博之后，前滩和徐汇滨江的开发，才是真正的一举让上海市中心向南拓展了整整五公里的距离。

当然这里也有一些运气因素。

如果世博会选址陆家嘴北滨江，那么大力动迁的无疑是北外滩和东外滩。

那么前滩大概率还是留给环球影城的空地，徐汇滨江就成了待开发旧改的老工业区。

不过综合来看，城市向南是上海必须要做的规划选择。

上海向北靠长江大海，向南仍有大量土地空间待开发，黄浦江南侧出现前滩-世博-徐汇滨江的金三角，某种程度来看也是历史必然选择。

两大黄金三角

前滩的规划建设成功对于城市发展的作用，某种程度来看，其实比徐汇滨江更大。

西南片区发展的早、产业强，早已经自成一体，市中心已经拉到了徐家汇，徐汇滨江只是进一步向南推进了一些。

而浦东承载了上海的未来，但是离传统观点市区太远。

前滩的开发成功，很大一层意义是让浦东南部区域的人民到市中心的距离拉近了十几公里。

浦东开发的太晚，面积又太大，直到今天这里还在搞金色中环，核心原因就是中环内部还有大量的空地，没有全部填满。

但是浦东合并了南汇后，整个南北距离已经十分辽阔，对于浦东南部腹地的居民来说，如果单纯以陆家嘴和黄浦为中心，和跨城出去的感觉差距也不大了。

有了前滩，浦东南部的居民，再也不用跨越山和大海，就到了“市中心”。

这个维度来看，前滩无疑是承上启下的规划神来之笔。

03

张江南拓

浦东最开始只是如今版图的北部区域，南部属于南汇。

最开始的浦东大片都是空白的土地，地多不愁开发，最开始直接画了四个圈。

以陆家嘴、金桥、张江、外高桥四大产业区的开发为基点，向周围开发拓展对应的配套居住区，城市开发思路基本上是一个以点到面的过程。

这个周期里，由于各区域都是独立开发，浦东楼市也经历了从区域市场到全域市场的转变。

比较典型的就是联洋和碧云，最开始金桥为核心的时代，联洋便宜碧云贵。

等到浦东内环附近都连片了，联洋就后来居上成为了浦东内环均价最高的板块。

这个快速城市化以点到面的过程，到2008年世博会筹备期基本就遇到了瓶颈。

那阶段浦东核心区大部分区域都已经交错相连，想要继续发展要么在核心区“溜缝儿”，要么只能选择向外延伸。

浦东北部靠海，核心区金桥外高桥张江一条线已经基本建成，当时只有森兰绿地这个空间尚待开发。

如果要继续发展，要么向东要么向南。

但当时向南是南汇，因此张江其实最开始一直是向东拓展的。

于是张江的金融信用卡园区落在了唐镇，靠着海的合庆都捞到了张江的医疗器械产业园。

图源网络

但是，毕竟东部地区已经靠海，无论是做产业还是做居住区，其实都不是优质选择。

因此，浦东之后就合并了南汇区，准备开始向南发展。

但是合并了自己两倍土地面积大的南汇区之后，到底怎么发展，又成了一个难题。

当时的周康向南都是城乡结合部，如何让新拓展进来的区域改善城市面貌发展加速？

正好，当时恰逢张江科学城已经发展到了最南面贴近外环的位置，打造完张江副中心后，张江核心区就再无空间。

彼时的张江已经是浦东经济的发动机，肯定要继续向南发展， 于是就有了张江南拓的规划。

张江随后就先后两次科学城拓展面积，逐步让周围一圈区域都有了张江外溢的规划，快速通过产业园和商品房建设改善了社区面貌。

贴的比较近的孙桥、周康地区、远一些直到航头地区都有了不同程度的发展进步。

这些区域的楼市受益颇多。

也从原来的城乡结合部独立乡镇市场，融入了浦东的城市边界，房价走上了快车道。

相比于发展东部边陲的曹路、合庆这些辐射能力较弱的区域，向南发展既最大程度利用了土地资源，也盘活了对应区域的土地和楼市。

后续土地的出让开发又能产生资金反哺城市建设，地缘居民也得到了实实在在的配套提升和房价上涨，无疑是一举多赢的局面。

一个规划的改变，推进两大区域合并后加速融合，并快速造福了本地居民，提高了土地价值，甚至一定程度上影响了浦东的发展方向。

浦东最新的发展主轴已经是以张江为核心，一路向南拓展。

因此，张江南拓也可以称之为上海城市规划中的神来之笔。

结语

如果说神来之笔，其实还有很多。

比如一鼓作气借浙江土地而建的洋山深水港，让上海成为世界第一大港，坐稳了上海航运中心的地位，极大促进了上海自贸区的发展。

比如填海造地的临港，用最低的开发成本承载最顶配的规划，几百亿在黄浦只够拆迁一个大小区，企业在临港奠定了浦东下一次起飞的基础。

当然，本文主要侧重于上海城市建设历史的回顾和分析，并没有都提到。

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您觉得还有哪些规划可以称之为神来之笔？

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编辑∣环线咨询